價(jià)格總指數(shù)計(jì)算公式（解讀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）

本期提要1.為什么說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是“經(jīng)濟(jì)周期之母”，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2.解讀房地產(chǎn)投資、銷售、價(jià)格方面的相關(guān)指標(biāo)3.房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的指引在上一期中，我們解讀了GDP的重要組成部分——投資的重要指標(biāo)：固定資產(chǎn)投資，固定資產(chǎn)

本期提要

1.為什么說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是“經(jīng)濟(jì)周期之母”，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

2.解讀房地產(chǎn)投資、銷售、價(jià)格方面的相關(guān)指標(biāo)

3.房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的指引

在上一期中，我們解讀了GDP的重要組成部分——投資的重要指標(biāo)：固定資產(chǎn)投資，固定資產(chǎn)投資中有三大主要的構(gòu)成項(xiàng)目：基建投資、房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資，他們占到固定資產(chǎn)投資的70%以上，對(duì)整體投資增速的走向具有主導(dǎo)作用，值得重點(diǎn)關(guān)注。

本期我們將解讀房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)指標(biāo)。我們將從房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的重要作用，房地產(chǎn)投資、銷售、價(jià)格方面的相關(guān)指標(biāo)和房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)金融的影響與指引來(lái)為你一一解讀。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，尤其是在2017年之前，房地產(chǎn)連續(xù)二十年的大牛市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心拉動(dòng)力之一。但房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展除了帶來(lái)GDP的快速增長(zhǎng)以外，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高企、居民負(fù)債率不斷上升等一系列問(wèn)題。

一方面由于中國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，城市人口快速增加，另一方面，地方政府控制土地出讓規(guī)模和建設(shè)用地指標(biāo)，導(dǎo)致大城市，尤其是東部沿海大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)長(zhǎng)期上漲。

對(duì)于地方政府而言，房?jī)r(jià)越高，地價(jià)也就越高，政府賣地收入也就越多，財(cái)政收入多了就可以搞投資基建和公用服務(wù)，來(lái)拉動(dòng)GDP，效果也立竿見(jiàn)影。

在經(jīng)濟(jì)增速下行階段，房地產(chǎn)也往往成為穩(wěn)增長(zhǎng)的一個(gè)手段。在“居民——地產(chǎn)商——地方政府——金融機(jī)構(gòu)”這一鏈條的高速運(yùn)轉(zhuǎn)下，房地產(chǎn)已成為中國(guó)信用擴(kuò)張的主要載體，也捆綁了巨量的金融信貸資源。

而且隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)貸款在我國(guó)新增信貸中的比重不斷提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖對(duì)于我國(guó)信用擴(kuò)張的作用變得越來(lái)越重要。房地產(chǎn)政策放松——房地產(chǎn)銷售回暖——房?jī)r(jià)上升——信用環(huán)境擴(kuò)張——房地產(chǎn)投資提升，這一邏輯鏈條已成為主導(dǎo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與收縮的重要因素，所以房地產(chǎn)也被經(jīng)濟(jì)學(xué)者譽(yù)為“周期之母”。

隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的一路高漲和居民部門的杠桿不斷攀升，中央政府提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國(guó)政府雖然要求“房住不炒”，卻依然需要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，期望用時(shí)間逐步化解部分城市的房市泡沫，防止地產(chǎn)泡沫被一下子戳破，房?jī)r(jià)快速下跌，拖累整體經(jīng)濟(jì)，重蹈90年代日本經(jīng)濟(jì)的覆轍。

這里可以簡(jiǎn)單回顧一下日本上世紀(jì)八九十年代房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)。從1983年開(kāi)始日本全國(guó)平均地價(jià)整整翻了5.36倍。整個(gè)日本的地產(chǎn)泡沫數(shù)東京最有代表性。日本1988年末調(diào)查統(tǒng)計(jì)的土地總價(jià)，是1842兆日元，按當(dāng)時(shí)匯率，美國(guó)的地價(jià)總額為403兆日元，也就是說(shuō)，一個(gè)日本列島可以買下4個(gè)美國(guó)不止，而東京23區(qū)總地價(jià)為411兆日元，所以說(shuō)“一個(gè)東京絕對(duì)可以把美國(guó)買下”還真不是笑話。1989年的東京銀座5丁目，當(dāng)年的土地公示價(jià)格1平米1.1億日元，折合97萬(wàn)美元，這也是當(dāng)年獲吉尼斯世界紀(jì)錄的全球最高地價(jià)。一棟房子的價(jià)格高得離譜，直到政府都不得不出手，征收重稅，限制交易，伴隨著一輪加息周期與投機(jī)資本的大量撤出，日本房地產(chǎn)的泡沫破了日本的整個(gè)經(jīng)濟(jì)都遭受了巨大的破壞。

解讀房地產(chǎn)投資、銷售、價(jià)格相關(guān)指標(biāo)

說(shuō)完了中國(guó)房產(chǎn)地在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要作用，由于房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)非常龐雜，我們將從房地產(chǎn)投資相關(guān)的指標(biāo)、房地產(chǎn)銷售相關(guān)的指標(biāo)和房?jī)r(jià)相關(guān)指標(biāo)三個(gè)方面來(lái)解讀

首先, 看房地產(chǎn)投資相關(guān)的指標(biāo)：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（完成額）

2.土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置費(fèi)

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積數(shù)據(jù)：新開(kāi)工——竣工——施工

4.地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金

1.先看第一個(gè)指標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（完成額）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額是指報(bào)告期內(nèi)完成的全部用于房屋建設(shè)工程、土地開(kāi)發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購(gòu)置費(fèi)等的投資。

我們?cè)谥暗慕庾x中已經(jīng)說(shuō)過(guò)，固定資產(chǎn)投資完成額又稱固定資產(chǎn)投資額，是以貨幣形式表現(xiàn)的在一定時(shí)期內(nèi)完成的建造和購(gòu)置固定資產(chǎn)的工作量和相關(guān)費(fèi)用的總規(guī)模。在分析固定資產(chǎn)投資時(shí)，通常關(guān)注房地產(chǎn)投資、制造業(yè)投資和基建投資三大項(xiàng)，這三大項(xiàng)對(duì)整體投資增速的走向具有決定性意義。

分析和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資增速，需要關(guān)注的因素很多，從供給端需要關(guān)注土地供給增速；從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端需要關(guān)注城鎮(zhèn)化、老齡化、居民收入增速等因素。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)局隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額一同公布的細(xì)項(xiàng)數(shù)據(jù)對(duì)于分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也很重要。

2.土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置費(fèi)

土地購(gòu)置面積，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)通過(guò)各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積。

土地購(gòu)置面積同比增速反映房企拿地意愿，房企拿地意愿較強(qiáng)的話，土地購(gòu)置面積同比增速自然就加快了，如果拿地意愿不強(qiáng)，則同比增速會(huì)下降。而購(gòu)置土地的意愿和房地產(chǎn)行業(yè)的熱度、房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備相關(guān)。而待開(kāi)發(fā)土地面積同比增速可以反映房企的土地儲(chǔ)備狀況。

土地購(gòu)置費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。

土地購(gòu)置費(fèi)包括：①通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)所支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)及土地征收管理費(fèi)等；②通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)所支付的出讓金。

土地購(gòu)置費(fèi)是房地產(chǎn)投資的組成部分，但要注意土地購(gòu)置費(fèi)和土地成交價(jià)款的區(qū)別：一是土地購(gòu)置費(fèi)的口徑更寬，包含了各種為了取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用，而土地成交價(jià)款僅僅是土地的合同價(jià)；二是土地購(gòu)置費(fèi)是分期按照實(shí)際支付金額計(jì)入房地產(chǎn)投資的，而土地成交價(jià)款是當(dāng)期成交一次性計(jì)算的。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積數(shù)據(jù)：新開(kāi)工面積——竣工面積——施工面積

房屋新開(kāi)工面積指的是統(tǒng)計(jì)期內(nèi)房屋正式開(kāi)始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的面積，不包含由停緩建轉(zhuǎn)為復(fù)工的面積，多層建筑物按照整棟房屋的全部建筑面積計(jì)入；

竣工面積指的是統(tǒng)計(jì)期內(nèi)建筑完工，已經(jīng)可以移交使用的整棟房屋建筑面積；

施工面積一是包括上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，二是包括上期停緩建本期復(fù)工的面積、以及本期施工后又轉(zhuǎn)為停緩建的面積，三是包括新開(kāi)工面積和竣工面積。

開(kāi)工是房屋建筑施工的起點(diǎn)，新開(kāi)工面積多，意味著未來(lái)需要施工的面積多，因而一定程度上可以用來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)投資增速。

4.地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)據(jù)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)實(shí)際可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種貨幣資金及來(lái)源渠道。到位資金同比增速反映的是房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和融資狀況，對(duì)房地產(chǎn)投資能否持續(xù)關(guān)系重大。

眾所周知的是，房地產(chǎn)行業(yè)是需要大量資金才能玩得轉(zhuǎn)的行業(yè)，再大的房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)造成很嚴(yán)重的后果，所以資金流充不充裕很關(guān)鍵。通過(guò)分析不同資金來(lái)源的增速變動(dòng)，可以對(duì)房企融資環(huán)境進(jìn)行判斷。由于到位資金反映了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力和短期內(nèi)進(jìn)行投資的能力。因此到位資金增速領(lǐng)先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增速。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金包括國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款和其他資金等。其中房地產(chǎn)銷售回款（包括首付和按揭貸款等）占到位資金的比例通常在50%以上，考慮到銷售簽約至銷售回款周期一般在0-2個(gè)月，故銷售增速數(shù)據(jù)往往領(lǐng)先于到位資金增速。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)銷售、新開(kāi)工、到位資金是高度相關(guān)的，因而這三個(gè)指標(biāo)的增速是房地產(chǎn)投資增速的領(lǐng)先指標(biāo)。

第二，我們?cè)賮?lái)看一下與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的指標(biāo)。

第一個(gè)指標(biāo)：商品房銷售面積和銷售金額同比增速反映的是銷售端的狀況，是指報(bào)告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總面積和總價(jià)款，只包括新房銷售，不包括二手房交易數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)投資的終端需求，對(duì)房地產(chǎn)投資具有一定的領(lǐng)先作用，同時(shí)商品房銷售對(duì)上游行業(yè)（鋼鐵、水泥等）和下游行業(yè)（家具、裝修等）也有一定的傳導(dǎo)作用。此外，由于居民購(gòu)房?jī)H需繳納一定比例的首付款，剩下的依賴房貸，因此商品房銷售情況也對(duì)信貸有一定影響。

房地產(chǎn)銷售同樣也會(huì)反過(guò)來(lái)影響投資，通常是通過(guò)兩種渠道來(lái)影響房地產(chǎn)投資，一是銷售回款補(bǔ)充房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，成為開(kāi)發(fā)資金重要來(lái)源；二是期房銷售帶動(dòng)未來(lái)一段時(shí)間的投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要保證期房按期交付。

第二個(gè)指標(biāo)：商品房待售面積，是指截至報(bào)告期末已竣工的全部可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，不包括不可銷售或出租的房屋面積，反映房地產(chǎn)庫(kù)存情況。但需要注意的是，該數(shù)據(jù)并未反映房地產(chǎn)庫(kù)存的全貌，因?yàn)樗话验_(kāi)工未竣工的未銷售房屋面積，而這之中有一定比例應(yīng)該視為庫(kù)存。

待售面積反映的是房地產(chǎn)庫(kù)存，低庫(kù)存則房企有動(dòng)力加大投資補(bǔ)庫(kù)存，高庫(kù)存則可能意味著房企未來(lái)會(huì)減少投資和施工。

除了月度數(shù)據(jù)，還可以關(guān)注更高頻的百城土地成交面積、30城商品房成交面積來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

第三，房?jī)r(jià)相關(guān)指標(biāo)

城市級(jí)別的數(shù)據(jù)中，最權(quán)威的房?jī)r(jià)指標(biāo)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)，也就是全國(guó)70個(gè)大中型城市的新建住宅及二手住宅銷售價(jià)格變動(dòng)的情況，可以反映一二三線城市房?jī)r(jià)的同比和環(huán)比漲幅，是判斷房?jī)r(jià)泡沫程度和政府調(diào)控政策趨勢(shì)的重要依據(jù)。

統(tǒng)計(jì)局會(huì)給出全部70座城市以基期價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)值100所換算得到的當(dāng)月價(jià)格指數(shù)，以及環(huán)比、同比價(jià)格指數(shù)，共三個(gè)數(shù)據(jù)。按照統(tǒng)計(jì)制度安排，該數(shù)據(jù)每五年進(jìn)行一次基期輪換，目前使用2015年作為對(duì)比基期。從一二三線城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，一線城市房?jī)r(jià)彈性最大。

同時(shí)，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，還需關(guān)注政府對(duì)房市的調(diào)控政策、居民加杠桿空間的大小、房貸利率的高低等因素。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系

消費(fèi)、投資和進(jìn)出口是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的三駕馬車。2003年以來(lái)，投資在GDP中的占比一直超過(guò)40%，近三年都在44%以上。而房地產(chǎn)投資又是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，且對(duì)其他行業(yè)投資以及消費(fèi)都具有較大的影響。因此，房地產(chǎn)投資增速在很大程度上影響著GDP增速，二者在走勢(shì)具有較強(qiáng)的一致性。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)投資僅是GDP的一個(gè)組成部分，且受到政策調(diào)控，二者在部分時(shí)間段也存在背離，不能單憑房地產(chǎn)投資走勢(shì)判斷經(jīng)濟(jì)整體走勢(shì)。

總結(jié)一下

在本期，《我們?cè)敿?xì)介紹了房地產(chǎn)行業(yè)是如何成為經(jīng)濟(jì)周期之母，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要的作用，并介紹了房地產(chǎn)投資、銷售和價(jià)格方面的相關(guān)指標(biāo)。