本期提要1.為什么說房地產行業是“經濟周期之母”，房地產行業是國民經濟的支柱產業。2.解讀房地產投資、銷售、價格方面的相關指標3.房地產投資于經濟數據的指引在上一期中，我們解讀了GDP的重要組成部分——投資的重要指標：固定資產投資，固定資產

本期提要

1.為什么說房地產行業是“經濟周期之母”，房地產行業是國民經濟的支柱產業。

2.解讀房地產投資、銷售、價格方面的相關指標

3.房地產投資于經濟數據的指引

在上一期中，我們解讀了GDP的重要組成部分——投資的重要指標：固定資產投資，固定資產投資中有三大主要的構成項目：基建投資、房地產投資和制造業投資，他們占到固定資產投資的70%以上，對整體投資增速的走向具有主導作用，值得重點關注。

本期我們將解讀房地產行業的相關指標。我們將從房地產行業在經濟中發揮的重要作用，房地產投資、銷售、價格方面的相關指標和房地產投資對經濟金融的影響與指引來為你一一解讀。

房地產行業是我國國民經濟的支柱行業，尤其是在2017年之前，房地產連續二十年的大牛市是中國經濟增長的核心拉動力之一。但房地產行業迅速發展除了帶來GDP的快速增長以外，也導致了房價高企、居民負債率不斷上升等一系列問題。

一方面由于中國城鎮化的快速發展，城市人口快速增加，另一方面，地方政府控制土地出讓規模和建設用地指標，導致大城市，尤其是東部沿海大城市的房地產市場長期供不應求的狀態，房價出現長期上漲。

對于地方政府而言，房價越高，地價也就越高，政府賣地收入也就越多，財政收入多了就可以搞投資基建和公用服務，來拉動GDP，效果也立竿見影。

在經濟增速下行階段，房地產也往往成為穩增長的一個手段。在“居民——地產商——地方政府——金融機構”這一鏈條的高速運轉下，房地產已成為中國信用擴張的主要載體，也捆綁了巨量的金融信貸資源。

而且隨著房價的不斷上漲，房地產貸款在我國新增信貸中的比重不斷提升，房地產市場的冷暖對于我國信用擴張的作用變得越來越重要。房地產政策放松——房地產銷售回暖——房價上升——信用環境擴張——房地產投資提升，這一邏輯鏈條已成為主導中國經濟擴張與收縮的重要因素，所以房地產也被經濟學者譽為“周期之母”。

隨著近年來房價的一路高漲和居民部門的杠桿不斷攀升，中央政府提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，加快住房制度改革和房地產長效機制建設，保持房地產市場平穩健康發展。

中國政府雖然要求“房住不炒”，卻依然需要保持房地產市場的平穩發展，期望用時間逐步化解部分城市的房市泡沫，防止地產泡沫被一下子戳破，房價快速下跌，拖累整體經濟，重蹈90年代日本經濟的覆轍。

這里可以簡單回顧一下日本上世紀八九十年代房地產泡沫的教訓。從1983年開始日本全國平均地價整整翻了5.36倍。整個日本的地產泡沫數東京最有代表性。日本1988年末調查統計的土地總價，是1842兆日元，按當時匯率，美國的地價總額為403兆日元，也就是說，一個日本列島可以買下4個美國不止，而東京23區總地價為411兆日元，所以說“一個東京絕對可以把美國買下”還真不是笑話。1989年的東京銀座5丁目，當年的土地公示價格1平米1.1億日元，折合97萬美元，這也是當年獲吉尼斯世界紀錄的全球最高地價。一棟房子的價格高得離譜，直到政府都不得不出手，征收重稅，限制交易，伴隨著一輪加息周期與投機資本的大量撤出，日本房地產的泡沫破了日本的整個經濟都遭受了巨大的破壞。

解讀房地產投資、銷售、價格相關指標

說完了中國房產地在中國經濟中的重要作用，由于房地產相關的數據非常龐雜，我們將從房地產投資相關的指標、房地產銷售相關的指標和房價相關指標三個方面來解讀

首先, 看房地產投資相關的指標：

1.房地產開發投資（完成額）

2.土地購置面積和土地購置費

3.房地產開發面積數據：新開工——竣工——施工

4.地產企業資金數據：房地產開發企業到位資金

1.先看第一個指標，房地產開發投資（完成額）

房地產開發投資完成額是指報告期內完成的全部用于房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。

我們在之前的解讀中已經說過，固定資產投資完成額又稱固定資產投資額，是以貨幣形式表現的在一定時期內完成的建造和購置固定資產的工作量和相關費用的總規模。在分析固定資產投資時，通常關注房地產投資、制造業投資和基建投資三大項，這三大項對整體投資增速的走向具有決定性意義。

分析和預測房地產投資增速，需要關注的因素很多，從供給端需要關注土地供給增速；從房地產市場需求端需要關注城鎮化、老齡化、居民收入增速等因素。同時，統計局隨著房地產開發投資完成額一同公布的細項數據對于分析房地產開發投資增速也很重要。

2.土地購置面積和土地購置費

土地購置面積，是指房地產開發企業在報告期內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。

土地購置面積同比增速反映房企拿地意愿，房企拿地意愿較強的話，土地購置面積同比增速自然就加快了，如果拿地意愿不強，則同比增速會下降。而購置土地的意愿和房地產行業的熱度、房地產企業的土地儲備相關。而待開發土地面積同比增速可以反映房企的土地儲備狀況。

土地購置費是指房地產開發企業為取得土地使用權而支付的費用。

土地購置費包括：①通過劃撥方式取得的土地使用權所支付的土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補償費及土地征收管理費等；②通過出讓方式取得土地使用權所支付的出讓金。

土地購置費是房地產投資的組成部分，但要注意土地購置費和土地成交價款的區別：一是土地購置費的口徑更寬，包含了各種為了取得土地使用權所支付的費用，而土地成交價款僅僅是土地的合同價；二是土地購置費是分期按照實際支付金額計入房地產投資的，而土地成交價款是當期成交一次性計算的。

3.房地產開發面積數據：新開工面積——竣工面積——施工面積

房屋新開工面積指的是統計期內房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的面積，不包含由停緩建轉為復工的面積，多層建筑物按照整棟房屋的全部建筑面積計入；

竣工面積指的是統計期內建筑完工，已經可以移交使用的整棟房屋建筑面積；

施工面積一是包括上期跨入本期繼續施工的房屋面積，二是包括上期停緩建本期復工的面積、以及本期施工后又轉為停緩建的面積，三是包括新開工面積和竣工面積。

開工是房屋建筑施工的起點，新開工面積多，意味著未來需要施工的面積多，因而一定程度上可以用來預測未來房地產投資增速。

4.地產企業資金數據：

房地產開發企業到位資金是指房地產開發企業在報告期內實際可用于房地產開發的各種貨幣資金及來源渠道。到位資金同比增速反映的是房企開發資金來源和融資狀況，對房地產投資能否持續關系重大。

眾所周知的是，房地產行業是需要大量資金才能玩得轉的行業，再大的房地產企業一旦資金鏈出現問題，都會造成很嚴重的后果，所以資金流充不充裕很關鍵。通過分析不同資金來源的增速變動，可以對房企融資環境進行判斷。由于到位資金反映了房地產企業的資金壓力和短期內進行投資的能力。因此到位資金增速領先于房地產開發投資完成額增速。

房地產開發企業到位資金包括國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金等。其中房地產銷售回款（包括首付和按揭貸款等）占到位資金的比例通常在50%以上，考慮到銷售簽約至銷售回款周期一般在0-2個月，故銷售增速數據往往領先于到位資金增速。

房地產開發投資的數據與房地產銷售、新開工、到位資金是高度相關的，因而這三個指標的增速是房地產投資增速的領先指標。

第二，我們再來看一下與房地產銷售相關的指標。

第一個指標：商品房銷售面積和銷售金額同比增速反映的是銷售端的狀況，是指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積和總價款，只包括新房銷售，不包括二手房交易數據。

房地產銷售是房地產投資的終端需求，對房地產投資具有一定的領先作用，同時商品房銷售對上游行業（鋼鐵、水泥等）和下游行業（家具、裝修等）也有一定的傳導作用。此外，由于居民購房僅需繳納一定比例的首付款，剩下的依賴房貸，因此商品房銷售情況也對信貸有一定影響。

房地產銷售同樣也會反過來影響投資，通常是通過兩種渠道來影響房地產投資，一是銷售回款補充房地產企業的現金流，成為開發資金重要來源；二是期房銷售帶動未來一段時間的投資，因為房地產開發企業需要保證期房按期交付。

第二個指標：商品房待售面積，是指截至報告期末已竣工的全部可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，不包括不可銷售或出租的房屋面積，反映房地產庫存情況。但需要注意的是，該數據并未反映房地產庫存的全貌，因為它不包含已開工未竣工的未銷售房屋面積，而這之中有一定比例應該視為庫存。

待售面積反映的是房地產庫存，低庫存則房企有動力加大投資補庫存，高庫存則可能意味著房企未來會減少投資和施工。

除了月度數據，還可以關注更高頻的百城土地成交面積、30城商品房成交面積來監測房地產市場的熱度。

第三，房價相關指標

城市級別的數據中，最權威的房價指標是國家統計局公布的70個大中城市商品住宅價格指數，也就是全國70個大中型城市的新建住宅及二手住宅銷售價格變動的情況，可以反映一二三線城市房價的同比和環比漲幅，是判斷房價泡沫程度和政府調控政策趨勢的重要依據。

統計局會給出全部70座城市以基期價格為標準值100所換算得到的當月價格指數，以及環比、同比價格指數，共三個數據。按照統計制度安排，該數據每五年進行一次基期輪換，目前使用2015年作為對比基期。從一二三線城市的房價數據看，一線城市房價彈性最大。

同時，分析房地產市場狀況，還需關注政府對房市的調控政策、居民加杠桿空間的大小、房貸利率的高低等因素。

房地產開發投資增速與經濟增長的關系

消費、投資和進出口是拉動GDP增長的三駕馬車。2003年以來，投資在GDP中的占比一直超過40%，近三年都在44%以上。而房地產投資又是固定資產投資的重要組成部分，且對其他行業投資以及消費都具有較大的影響。因此，房地產投資增速在很大程度上影響著GDP增速，二者在走勢具有較強的一致性。當然，由于房地產投資僅是GDP的一個組成部分，且受到政策調控，二者在部分時間段也存在背離，不能單憑房地產投資走勢判斷經濟整體走勢。

總結一下

在本期，《我們詳細介紹了房地產行業是如何成為經濟周期之母，在中國經濟中發揮著重要的作用，并介紹了房地產投資、銷售和價格方面的相關指標。