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001

提問：看了天通苑東二區的板樓頂層復式，戶型有三居、也有兩居。頂層復式單價確實便宜，但是非普，稅費比較高，而且來天通苑買房的都是純剛需改善的窮人，造成了房價與130多平的三居室沒貴多少，而且貌似流動性也不好。等我將來賣的時候稅費還是那么高，那投資頂復還有意義嗎？而且頂樓，我年輕小伙子爬樓都費勁。希望您能具體解釋一下頂復有哪些優勢？

回答：在天通苑版塊，200平米左右，總價650以內的頂層復式的性價比是最高的。我看好天通苑頂復主要有以下3個原因：

第一，天通苑地區是北京最大的經濟適用房居住區，當下價格偏低，與其交通、配套和周邊產業匱乏有關，但最重要的一點是其人員結構較差。天通苑一直是外地窮人在北京買房的聚集地，是屌絲的象征，所以嚴重影響了價格。但隨著時間的推移，窮人已經不窮了，這頂窮人的帽子慢慢地會被摘下去。所以潛力會變大。

第二，未來科技城的發展和望京互聯網產業的繼續發展，以及交通和配套的日趨完善，對于天通苑都是利好。

第三，預算600以上的買家很少會看天通苑，所以天通苑頂復的購買需求比較小，這也是價格偏低的原因。如果流通性充足的話，也就沒有套利的機會了。

第四，現在正推行老舊小區改造，加裝電梯對頂復來講是一個重大利好。以后就不用爬樓了。

002

提問：我比較看好合生國際花園三居，房子的視野比較好，從北面窗戶可以看到CBD的夜景，但不好的地方是樓盤緊挨著火車道和三環。請問CBD夜景和火車公路噪音比，哪個更重要？謝謝

回答：謝謝贊賞。我去過合生國際花園，我不太建議選這個樓盤。這個盤有兩個缺陷：

第一，合生國際花園處在死角位置，而且被鐵道和通惠河分隔，使得小區的交通不太便利，這是一個硬傷。要知道，在北京這個大城市，小區的交通位置特別重要；

第二，小區東臨三環，北臨鐵道，噪音是個問題，如果選擇一個靠里的位置噪音還好一些，但價格肯定會貴。合生國際花園一直便宜也有這方面原因。

綜上，建議放棄CBD夜景，換到雙井、九龍等宜居版塊淘一套合適的房子。

003

提問：我準備在北京買二套，預算800萬左右。目前的打算是兩人住，但明年要小孩。看了雙井地區的百環家園，豐臺角門西版塊看得比較多，看了星河苑、瑞麗江畔、上海建筑和戀日花都。上面的幾個小區，哪個更適合投資？

回答： 我的排序建議是：星河苑、瑞麗江畔、上海建筑、戀日花都。

第一，百環家園是開放小區，里面有很多商鋪，居住環境不好，直接pass掉；

第二，星河苑的品質和物業比較不錯，沒有明顯弱點，但是不是市政集體供暖，小區里面有一個大鍋爐，不知道有沒有危險；

第三，上海建筑小區品質不錯，但是人車不分流；

第四，瑞麗江畔的優點是雙地鐵，所以出行很方便。而且密度低、樓齡新，所以居住舒適度不錯。但是人車不分流，小區沒什么綠化；

第五，戀日花都小區沒有什么弱點，也緊鄰地鐵，但缺點是公攤有些大。

004

提問：我是成都戶口，老公是北京戶口，女兒今年讀大一，也是北京戶口。想給女兒買套房，最好兼顧學區。

現在成都有3套住房，1個商鋪。商鋪現在價值300萬，年租金17萬。

家庭年收入40萬，存款80萬。請教2個問題：

1、我現在北京買房，還是等閨女畢業再買？

2、北京買房主要是投資出租，我們主要生活在成都，怎么規劃？

回答：我給您3點建議：

第一，建議盡快在京購房，3年以后，北京房價大概率跑贏成都；

第二，建議湊夠300左右的首付款，投資600左右的房產。不建議買學區，因為女兒年紀尚小，沒有孩子上學的需要，等到她結婚，學區政策也許都變了，風險太高。可以看朝青、望京、雙井板塊小兩居；

第三，商鋪的租售比挺不錯的，建議繼續持有，可以選擇出售一套住宅用于籌集北京首付款。

005

提問：您好，我在朝陽的后現代城淘到一套6萬的標的，這個價格入手合適嗎？這個房子房型不錯，但因為樓層低，所以采光一般，而且緊挨著幼兒園，有點鬧。

回答：后現代城內部構成比較復雜，不同樓盤之間差別比較大，單價從4.5萬到6萬都有，具體情況需要實地了解房源情況才能進行判斷。

從這個價格看，你看的應該是1居室，我不建議在這個小區上車。這個價格在這個小區里已經算是高的了，所以不建議投資。

006

提問：我和對象兩人都有北京購房資格，但尚未領結婚證，現計劃購買首套房。

我在房山長陽上班，老公在西城右安門工作。兩個人月收入加起來2萬，首付150萬-200萬。有4個

問題：

1、今年適合買房嗎？

2、西城老破小，大興，房山，買哪里最合適？

3、房山區長陽商圈，良鄉商圈，竇店商圈，哪個更好一些？

4、新樓盤和二手房，宜居房和學區房如何選擇？

回答：第一，北京未來更多地向東南發展，大興的未來發展好于房山，而且新區要好于舊區，所以不建議買西城的老破小，除非你們孩子已經3歲了；

第二，在北京買房越早越好，買房是投資不是投機，不要找最佳時間；

第三，房山沒什么好的產業，目前看大部分人是城區分流的人群，所以不建議投資；如果是自住的話，長陽好于良鄉好于竇店。

第四，首套房很重要，是二套房購房款的來源，所以建議買核心地段的二手房，比如豐臺，這樣后面換房會更輕松。不建議買新房，質量和地理位置堪憂，而且很多年后才能拿到房，抵押什么的都不方便。

007

提問：我在2017年新政前買了回龍觀商住房華府九號，用了sfsd，現在孩子一歲，無法落戶，所以想在海淀買個70年住宅落戶。

手里沒存款，首付全靠消費貸湊，能湊200萬。

我現在有兩個方案，一是買一套海淀的老破小，租出去；二是買個海淀小兩居，有電梯能住，把華府九號的商辦賣了加消費貸湊300-400萬首付。您看哪個方案合適，有特別推薦的小區？我在朝陽門，媳婦在安立路，想通勤近一些。

回答：第一，建議賣掉商住房籌集首付款，買小兩居。因為商住未來大概率跑輸大盤，而小兩居的性價比比老破小要大很多。

第二，推薦的小區：北影小區，農科院附小的學區，石油附小的小兩居，比如二里莊，萬泉小學的學區，如小南莊等。

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