科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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不同小區(qū)不同生活方式~不少粉絲跟郁姐反饋，昌平房?jī)r(jià)今年的上漲猝不及防。新房、二手房600萬左右總預(yù)算，感覺不好選。上周郁姐團(tuán)隊(duì)昌平踩盤，特意看了幾個(gè)純商品房二手房小區(qū)。各有不同，橫向?qū)Ρ纫幌?。總結(jié)點(diǎn)評(píng)在文末。領(lǐng)秀慧谷：不臨鐵要品質(zhì)看C、D區(qū)
不同小區(qū)不同生活方式~
不少粉絲跟郁姐反饋，昌平房?jī)r(jià)今年的上漲猝不及防。新房、二手房600萬左右總預(yù)算，感覺不好選。
上周郁姐團(tuán)隊(duì)昌平踩盤，特意看了幾個(gè)純商品房二手房小區(qū)。各有不同，橫向?qū)Ρ纫幌??？偨Y(jié)點(diǎn)評(píng)在文末。
領(lǐng)秀慧谷在朱辛莊和生命科學(xué)園地鐵站之間，分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)。其中A、B、C三區(qū)于2011年建成，A、B兩區(qū)是限價(jià)商品房，主打小戶型，面積段在63-89㎡，主力戶型為81-82㎡兩居，單價(jià)5萬多。
A、B區(qū)的社區(qū)整體感覺比較凌亂，人車不分流，談不上品質(zhì)居住。
82㎡的兩居手槍戶型是A區(qū)的主力戶型，主臥朝南、客廳朝北，屋內(nèi)的采光條件較差。進(jìn)屋的空間體驗(yàn)感不太好。總價(jià)大概460萬左右。
B區(qū)89的戶型相對(duì)好一點(diǎn)，總價(jià)也高一些，貝殼網(wǎng)上掛價(jià)500萬出頭。
A、B區(qū)是限價(jià)房，購房者還需補(bǔ)繳轉(zhuǎn)讓費(fèi)。據(jù)了解，一居室的轉(zhuǎn)讓費(fèi)大概在15-18萬，兩居室的轉(zhuǎn)讓費(fèi)大概在25-27萬，三居室28萬左右。加上中介費(fèi)和稅費(fèi)，單價(jià)確實(shí)也不便宜。
相比較之下，領(lǐng)秀慧谷C、D兩區(qū)是商品房，洋房社區(qū)，半人車分流，整體外觀及小區(qū)環(huán)境都要上一個(gè)臺(tái)階。物業(yè)費(fèi)2.48元/平，比較適中。
領(lǐng)秀慧谷C區(qū)部分在售房源
C區(qū)的這個(gè)兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型就很舒服了，北側(cè)有落地窗，得房率高，戶型比較方正，各空間都?jí)虼螅媳眱砷g臥室都帶陽臺(tái)，一層有在售500萬出頭，隱私感差，非落地窗。同戶型好樓層要貴出超100萬。
A、B、C、D四個(gè)區(qū)域底商業(yè)態(tài)比較豐富，超市、餐飲、藥房、社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、寵物醫(yī)院等，可以滿足日常需要。
領(lǐng)秀慧谷C區(qū)北側(cè)通往朱辛莊地鐵站有條路，目前沒通，中介人員稱未來會(huì)打通，如果打通，步行到地鐵可行，對(duì)小區(qū)房?jī)r(jià)是個(gè)利好。從這幅圖上看到，整個(gè)板塊有產(chǎn)業(yè)、有商業(yè)，未來發(fā)展還是不錯(cuò)的。
看完領(lǐng)秀慧谷，郁姐團(tuán)隊(duì)來到了熱鬧的回龍觀。實(shí)地了解了平西府地鐵站的兩個(gè)具有典型性的社區(qū)。流星花園和公園悅府。
流星花園2004年建成，小區(qū)由洋房、高層板樓組成。下午四點(diǎn)多，阿姨們就在小區(qū)里跳起了廣場(chǎng)舞，很有生活氣息。樓齡快20年，但外立面的貼磚依然整齊、無明顯脫落，整體看上去比較規(guī)整。物業(yè)費(fèi)便宜，1.7元/平。
流星花園最大的亮點(diǎn)在于戶型設(shè)計(jì)，得房率高，并且有些戶型有大陽臺(tái)。
小區(qū)內(nèi)部的戶型涵蓋一至四居，單價(jià)5萬+，目前市場(chǎng)售價(jià)大概在470-990萬，我們挑選了幾套600萬左右的戶型帶大家看看。
100㎡的兩居，一梯四戶，總價(jià)555萬，客廳朝西，南側(cè)兩房間的陽臺(tái)聯(lián)通，整體方正，居住的舒適感不錯(cuò)。
這套115㎡的三居室南向兩面寬，低樓層所以單價(jià)、總價(jià)較低，據(jù)中介介紹正常這套房源的價(jià)格大概620萬左右。同戶型還有125㎡的三居室，各空間尺度感更佳，掛價(jià)725萬。
流星花園、公園悅府兩小區(qū)均位于成熟住區(qū)回龍觀的核心位置，兩小區(qū)中間隔了馬連店家園和新房項(xiàng)目奧森春曉，相距不到一公里。兩項(xiàng)目均能享受到地鐵8號(hào)線的便利出行。
相比較前兩個(gè)小區(qū)，公園悅府就顯得很高冷了。
進(jìn)到小區(qū)里面，園區(qū)非常整潔，塑膠跑道，人車分流，有很多小朋友在外面活動(dòng)。公共空間管理很好，是現(xiàn)代品質(zhì)社區(qū)的模樣。物業(yè)費(fèi)也貴一些，3.74元/平。
公園悅府一期共有1500戶，小區(qū)整體建在地鐵及商業(yè)之上，地上兩層為底商，三層為地車廠，地上四層開始才是社區(qū)業(yè)主居住的一樓。整個(gè)小區(qū)地勢(shì)高，視野比較好。社區(qū)亮點(diǎn)是有一個(gè)5萬方的社區(qū)花園，還有球場(chǎng)等供業(yè)主休閑娛樂的空間。
相比小區(qū)的整體環(huán)境，戶型就一般了，得房率不高，室內(nèi)居住空間比較緊湊，單價(jià)高。
81㎡的兩室一廳，這個(gè)南向2.6米的臥室面寬，放張床就很緊張，快沒有轉(zhuǎn)身的空間。
這個(gè)戶型比較適合兩口之家。人多了加上生活雜物多了，居住舒適感不好。
90㎡的兩室一廳，兩間臥室朝南，客廳朝東，廁所和廚房的門緊緊相對(duì)，戶型太一般。
回龍觀區(qū)域配套就比較齊全了，一公里有包括物美、盒馬在內(nèi)的大小生鮮、生活超市，三公里范圍內(nèi)的幼兒園、小學(xué)教育資源豐富，兩公里內(nèi)還有三甲醫(yī)院北京積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)，整體的生活配套是比較方便完善的。
公園悅府商業(yè)綜合體目前正在建造中，目前商業(yè)中心已經(jīng)確定引入萬達(dá)影城和七鮮超市，預(yù)期明年開業(yè)。
毋庸置疑，有一個(gè)大型的商業(yè)綜合體在家門口很方便，冬天遛娃也方便，家人朋友相聚也方便。也正是有這樣一個(gè)商業(yè)綜合體，公園悅府的業(yè)主們覺得對(duì)未來小區(qū)單價(jià)再上一個(gè)臺(tái)階非常有信心，“過7萬不難”。
最后總結(jié)一下，三個(gè)小區(qū)總價(jià)600萬房源的PK結(jié)果。
1、其實(shí)三個(gè)二手房的物業(yè)費(fèi)即反映出小區(qū)整體的品質(zhì)了。所以物業(yè)費(fèi)太便宜了不是好事兒，這是二手房普遍面臨的問題。
2、流星花園總價(jià)低，配套完善，戶型好，適合家庭購房人群，踏踏實(shí)實(shí)就買套房好好生活，不指著折騰房產(chǎn)換來增值空間的購房人群。畢竟流星花園樓齡快20年了，現(xiàn)在買入，未來還是要面對(duì)樓齡老化帶來的一系列問題，升值預(yù)期差一些。
3、整體來說，600萬買二手房主要都是8、90平米的兩居室，從功能空間上不如市面新房做到三居。
公園悅府的兩居室內(nèi)得房率感覺比較低，面寬和空間尺度也一般，更適合小兩口或者追求品質(zhì)生活的單身貴族。從升值保值角度來看，房子新確實(shí)是一大優(yōu)勢(shì)。
4、領(lǐng)秀慧谷各種綜合指標(biāo)平平吧，優(yōu)選C、D區(qū)。
踩盤當(dāng)天天氣不好，6點(diǎn)結(jié)束后，天色已黑，公園悅府對(duì)面的馬連店家園也黑漆漆的。
據(jù)說，大廠還在加班中，夜里才會(huì)燈火通明。郁姐團(tuán)隊(duì)了解到，北城新房的售樓處也適應(yīng)北城的生活節(jié)奏，營(yíng)業(yè)到凌晨。
好吧……這也是北城生活的特色。
如果你有購房問題，歡迎聯(lián)系郁姐～
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