消費分級趨勢突顯商業資產價值分化近日，全國工商聯旗下的全聯房地產商會商業地產研究會與RET睿意德聯合發布了《中國商業地產行業2018/2019年度發展報告》，對2018年商業地產領域代表性事件進行了盤點，梳理出了行業八大現象，并對2019年

消費分級趨勢突顯 商業資產價值分化

近日，全國工商聯旗下的全聯房地產商會商業地產研究會與RET睿意德聯合發布了《中國商業地產行業2018/2019年度發展報告》，對2018年商業地產領域代表性事件進行了盤點，梳理出了行業八大現象，并對2019年發展趨勢進行了展望。《報告》首席專家、全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平指出，當前消費市場最大的變化其實不是一些輿論炒作的所謂升級或降級，而是消費市場的明顯分級，由此也對商業的運營創新提出了更高要求，商業步入了“無創新不商業”的新階段。商業資產價值逐漸分化，運營良好的優質資產成為應對經濟下行的有效工具。

2018年中國商業地產行業八大現象

一、存量優質物業盤活 迎來資產證券化熱

代表性事件：廣州正佳廣場、國瑞購物中心、北京合生匯、新建元鄰里中心發行CMBS/類REITS產品

關注理由：2018年商業資產交易空前活躍，一批標志性商業項目集中入市，商業資產證券化迎來新熱潮。9月，以廣州正佳廣場為標的物業的“廣發恒進-正佳企業集團正佳廣場資產支持專項計劃”成功發行，總規模73億元，成為2018年最大規模的CMBS。此外，北京國瑞購物中心、北京哈德門廣場、北京合生匯、北京世紀金源、蘇州新建元鄰里中心、深圳龍崗萬科廣場等眾多優質物業成功獲批或發行了證券化產品。在房地產金融杠桿普遍過高的背景下，商業資產的證券化更具現實意義。同時也是中國商業地產走向國際化、規范化的重要標志。

二、大宗資產交易冷熱不均 運營水平彰顯資產價值

代表性事件：世茂工三拍賣，北京盈科中心再易主

關注理由：2018年年末，北京市場有兩宗商業資產交易引人矚目。一宗是樂視控股所屬的世茂工三資產拍賣案，12月初，阿里網站進行了預拍公告，評估價為32.89億元，而起拍價僅為23.02億元；而另一宗是盈科中心項目以105億元高價成交，打破了北京商用物業交易金額記錄。這一冷一熱的背后顯示了資本市場對于資產運營價值的認可。世茂工三項目盡管地處北京核心商務地段，但是由于長期處于空置狀態，資產價格不升反降。與此形成鮮明對比的是，盈科中心因為一直處于滿租狀態，擁有良好的現金流，即使總價高企，依然成交。與此同時，2018年，行業內還有眾多商業資產意圖出售，但是由于經營不善，有價無市。商業資產價值開始以運營水平高低而分化，優質商業資產在面對經濟下行壓力時變現能力強、抗跌性好的優點更加突顯。

三、新零售叫好不叫座 線上線下融合期待依舊

代表性事件：超級物種虧損，盒馬鮮生遭遇“標簽門”，盒小馬開放加盟，美團正式入局新零售

關注理由：12月，“新零售先鋒”超級物種主體公司永輝云創爆出累積總虧損達10億之巨，以至于永輝宣布將其剝離出上市公司業務體系。之前，盒馬鮮生還被爆出修改食品保質期的“標簽門事件”，以及迫不及待地推出盒小馬加盟業務，京東7FRESH也對人事進行了洗牌，這些都讓業界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。盡管新零售先鋒實驗遇挫，但是，顯然并未因此放棄商業創新的探索，巨虧的超級物種已表示依然會獨立于上市公司繼續發展。美團將旗下生鮮超市品牌“掌魚生鮮”升級為“小象生鮮”，同時還加快了拓店步伐。京東7FRESH在經歷人事重組之后再出發，渠道已經下沉至三四線城市。新零售前行的腳步未停止，線上線下走向融合的期待依然存在。

四、實體商業加碼數據智能 技術驅動運營成為共識

代表性事件：凱德Next-Ten、寶龍創想實驗室、海底撈無人餐廳誕生

關注理由：以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購物中心紛紛自建商業科技公司，有的還增設了首席技術官崗位，更加注重技術對商業運營的引領作用。作為商業地產領跑者的凱德已經打造出商業新物種樣板“來探Next-Ten”。寶龍聯合京東跨界打造“寶龍創想實驗室”，對接新零售，業態涉及兒童、餐飲、超市、數碼等，包羅生活細節，融合線上消費實現流量導入。同時，寶龍還投資了可以廣泛應用于購物中心、商業綜合體、大型零售商、主題園區的共享跟隨服務機器人。海底撈的無人餐廳則已經成為網紅打卡地。實體商業從過去寄望于第三方科技公司提供服務，到如今紛紛自身投入研發商業數據化技術，表明了希望更好商業化應用的迫切愿望。

五、存量商業紛紛升級改造 城市更新創造新商機

代表性事件：北京坊、上海世茂廣場、深圳印力中心重張

關注理由：2018年，一批城市更新商業項目亮麗重張。位于北京前門核心地段的“北京坊”全面營業，無印良品體驗酒店、星巴克甄選旗艦店、Page One旗艦店等眾多創新業態亮相，顛覆了多年來消費者對于前門商業的落后陳舊印象，越來越多的本地顧客開始重新回到這里。9月，世茂集團旗下上海世茂廣場重新開業，強烈的時尚感和創新性吸引了大量的年輕客人，改造前后業績翻番，冰火兩重天。深圳印力中心改造之后業績增長近三成。這些項目之所以改造成功，除了提升硬件之外，場景打造、項目定位、業態組合等全方面進行了升級創新，也為城市商業更新帶來了活力與信心。2018年，同時有多宗具有影響力的更新項目被交易。大悅城在北京收購了大興火神廟項目，決定將其改造為新產品線“大悅春風里”。凱德則以128億高價收購了上海最高雙子塔，計劃打造上海第三座來福士。由于增量商業開發成本越來越大、周期越來越長、區位越來越偏，存量商業的更新改造正成為新的商機。

六、商業地產投資總體過熱 核心地段商業仍受追捧

代表性事件：恒隆等主流商業地產商競價杭州最貴商業地塊

關注理由：5月，著名商業地產開發商香港恒隆地產以107.3億的價格、118%的高溢價率，摘得杭州核心商業區杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來首個恒隆廣場。競買當天，除恒隆之外，參加競買的還有華潤新鴻基、阿里城投、新世界、九龍倉、銀泰知名地產公司，而且競爭一度陷入白熱化。在商業地產普遍投資過剩的大背景下，杭州這一商業地塊的拍賣之所以受到如此追捧，并不意味著商業地產投資熱的復燃，主要是基于項目在城市量級與區位上的個案優勢，核心地段商業抗跌性好的傳統投資理念依然被認可。

七、消費降級爭論四起 商業潛力重在激活

代表性事件：拼多多上市、阿里入股匯通達

關注理由：“農村包圍城市”的拼多多7月在美國上市，取得了商業上的巨大成功，實體商業中不少人將其成功歸結于經濟下行下的所謂“消費降級”。事實上，從國家商務部等權威部門發布的報告顯示，消費升級的趨勢已經不可逆轉。拼多多的成功更大程度上是通過移動互聯網平臺形成了底層消費的集聚和升級。此外，面向小城鎮的電商平臺匯通達也獲得阿里45億元投資。電商平臺的下沉不僅激活了中小城市巨大的消費潛力，而且也提振了中小城市實體商業發展信心。

八、購物中心招商難現象突出 如期開業成為實力標志

代表性事件：廣州K11、長沙IFS、昆明大悅城、廈門華潤萬象城等項目如期開業

關注理由：多年來商業地產大躍進式的發展，導致購物中心競爭過度，再加之受宏觀經濟形勢下行影響，許多品牌承租能力下降，新項目普遍面臨招商難、資金難、開業難，即使是一線城市和大型央企也遇到了同樣問題。根據2018年抽樣數據，體量5萬平方米以上購物中心實際如期開業數量不足6成。而萬達、華潤、印力、大悅城、龍湖等知名商業地產商則憑借品牌聲譽、專業團隊，以及資金優勢等綜合實力，無論是自營、自建，或者委管項目，都實現了如期開業，其中一些項目還成為當地商業升級的新標桿。

2019年中國商業地產行業趨勢展望

一、市場總體預期趨于謹慎

由于受宏觀經濟影響，消費者消費更趨謹慎，再加之商業自身創新不足，渠道分流更加明顯，今年業界的市場預期普遍下行，新項目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購物中心傳統增長引擎表現乏力，新零售的發展也不盡人意，行業步入“無創新不商業”的新時期，亟需替代性創新業態與模式，市場倒逼的創新壓力加大。

二、消費市場分級更加突顯

近年來，隨著經濟的快速發展，消費人群的不斷迭代，消費理念與消費模式正在發生深刻變化。消費升級作為主旋律已經不可逆轉，但是，與此同時，消費分級現象也更加突出，有時貌似消費降級，其實正是消費分級的體現。仔細分析拼多多的客群構成，便可發現它的崛起不能簡單地解讀為消費降級，而是追求高性價比新消費理念的體現。

三、線上線下融合繼續深化

以騰訊入股步步高、阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合，在完成了股權整合之后，將步入技術融合、運營融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數字化門店落地預計會繼續加速，新零售可能出現更具先進性的商業模式，行業也面臨重新洗牌的可能。永輝超級物種的巨虧雖然引發對于新零售的一些擔憂，對于新零售的盈利模式也有了更多的質疑，但是對于線上線下融合業界仍普遍抱持期待。

四、商場與品牌構建命運共同體

購物中心、百貨商場等商業體與商業品牌之間的關系，過去多是簡單的租賃關系，商場的角色基本上只是選擇與考核商戶。如今，為共同應對市場下行壓力，商場與品牌商的關系正在悄然發生變化，有的商場開始深度支持品牌創新發展，通過大數據指導品牌商優化產品與供應鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經營品牌等，商場與商業品牌的命運共同體與利益共同體關系更趨緊密。

五、政府著手規范商業地產發展

多年以來，一些地方政府對于商業地產重招商輕規劃，商業地產企業重開發輕運營，導致投資過熱、無序發展等問題突出。為此，已經引起了國家相關政府部門的重視。在成都等地的推動下，國家標準委已經基本完成了商務樓宇發展國家系列標準的起草工作。隨著標準的發布，將會對地方政府招商引資政策產生影響，商業地產的發展亂象也將會進一步規范。今后，商務樓宇的發展方向將從數量型轉向質量型。