二手房過戶需要多少錢（90平的二手房成交價120萬）

昨日有一個網友在咨詢說：他近期看上了一套他們當地的二手房，面積90平方米，與房東協商的價格為120萬元，按照首付30%的要求，他支付房東36萬元后，需要在銀行貸款84萬元；但實際到銀行申請按揭貸款時，銀行的評估價卻僅為90萬元，按照銀行的估

昨日有一個網友在咨詢說：他近期看上了一套他們當地的二手房，面積90平方米，與房東協商的價格為120萬元，按照首付30%的要求，他支付房東36萬元后，需要在銀行貸款84萬元；但實際到銀行申請按揭貸款時，銀行的評估價卻僅為90萬元，按照銀行的估價，他最多只可以貸款90萬元*70%=63萬元，也就是說他的首付款要達到57萬元，相比于原來的36萬元高出了21萬元，超過了他當前的能力。他不了解為什么銀行不按照成交價來放貸，而是按照銀行自身的評估價，這豈不是提高買房人的難度嗎？

是泡沫嗎？

市場成交價120萬元，銀行評估價90萬元，這并不是說銀行認為有30萬元的泡沫，而是銀行的一種風控措施。對于銀行業有所了解的就知道，現實中大多數銀行在其內部都設有抵押物評估崗/估值崗，部分銀行的每隔幾年還會對其轄區內各區域的房地產設定一個限價以控制整體風險。在審批二手房按揭貸款時，最終的依據往往都是以成交價、外部機構的評估價以及銀行內部估價三者的孰低為原則的，而正常情況下，銀行自身的內部核估價系三者最低。

當然價格低，并不是說評估崗人員亂評，現實中評估崗的人員在對房產評估是比較謹慎的，一般會參照各個二手房交易官網的掛牌價格、中介掛牌價格以及具有專業資質的第三方外部評估價格，再結合所在樓層，位置，折舊等多方面因素綜合得出一個內部評估價格。至于說銀行內部評估價會低于市場價格，這主要是三個因素所導致：一是市場上的掛牌價，特別是中介的掛牌價格一般會有偏高，現實中最終的實際成交價，基本就沒有一個是掛牌價，少則相差幾萬，多則十幾萬都有；二是外部第三方機構的核估價格部分存在失真情況，現實在為了獲得更高的貸款，很多購買者會與評估機構協商，略微提高評估價格，所以評估價虛高的情況時有發生；三是銀行控制信貸風險的一種手段，即使銀行真的出現核估價低于市場價的情況，對于銀行而言，風險并沒有擴大而是縮小了，以本案為例，假設成交價確實為120萬元，按照內部的評估價90萬元，最高只貸63萬元，剩余的借款人自籌，這樣銀行的實際抵押率僅為：63/120=52.5%，與最高的70%的抵押率對比來看，風險無疑有所下降。

杜絕“虛假首付”

其實銀行的評估價雖然會略低于市場價，但一般不會超過20%的幅度，以該案為例，銀行核估90萬元，那么這套房子的真實成交價一般不會超過108萬元，但你這個成交價卻達到了120萬元，極其有可能是要多套用銀行的貸款，實現所謂的虛假首付甚至是零首付的目的。可能很多人對于“虛假首付”不理解，我們通過一個案例來說明。

舉個例子：張三最近購房一套二手房，與房東協商的最終實際成交價格為100萬，如果一切正常，按照30%的首付款比例，張三需要支付30萬元給房東，同時在銀行最高貸款70萬元。但現實中張三其實湊不出30萬元的首付款，但張三又想到這套房子，因此張三與賣方以及中介三者聯合欺騙銀行，將成交價虛假的標定為120萬元，如果銀行沒有內部評估，直接按照成交價授予貸款，這樣理論上而言，張三實際在銀行可以貸款的金額變為了84萬元（120*70%），比原先最高的70萬元，整整多貸了14萬元，此時張三實際需要支付給原房主的自有款項就變為100-84=16萬元，較原來的30萬元，少了整整14萬元。

對于房東而言，只要能收到款項即可，無論這個資金來源于張三還是銀行，無非是配合辦理相關手續；對于中介而言，房子成交了，它就能賺取到中介費用；對于張三而言，他實現了以較小的資金買房的夢想，所以虛高價格對于上述三者均無影響，這時候受傷的只有銀行，因為這個房子此時實際的抵押率達到了：84/100=84%，已經嚴重超過銀行的70%的抵押上限。

總結

買房的成交價/外部評估價高于銀行自身的內部核估價，這并不是銀行認為有泡沫存在，而是銀行控制風險的一種手段，現實中無論是普通的住宅、商業還是工業房地產，銀行的內部估價往往都低于外部的評估價格及市場價格，這一切都是為了盡可能降低自身的經營風險，屬于正常的市場情況。