回顧北京城區(qū)二手房近10年房價走勢。問100個人用一個字來形容它,相信99個的答案應(yīng)該是:漲。如果再問第二個字,相信大家的答案該是:貴了。說實話,北京房價現(xiàn)在真的是太貴了,但十年以前,其實就算按當(dāng)時的眼光看,真的不算貴。因為2008年底,北
回顧北京城區(qū)二手房近10年房價走勢。問100個人用一個字來形容它,相信99個的答案應(yīng)該是:漲。如果再問第二個字,相信大家的答案該是:貴了。說實話,北京房價現(xiàn)在真的是太貴了,但十年以前,其實就算按當(dāng)時的眼光看,真的不算貴。因為2008年底,北京四環(huán)內(nèi)買一個小兩居,最低首付是多少錢?答案是10萬,是不是很意外,真的就只需要10萬。
歷數(shù)各年北京房價走勢,小時驚奇的發(fā)現(xiàn),北京房價與奧運(yùn)會有著明顯的相關(guān)性,不知道是不是因為看奧運(yùn),大家沒功夫買房子,凡是奧運(yùn)年都是買房上車的最佳年份。

2008年(北京奧運(yùn)會):同一個北京 我們還擁有同一個夢想
這是小時自己的親身經(jīng)歷。2008年奧運(yùn)過后,北京房價經(jīng)歷了一輪調(diào)整,當(dāng)時小時父母都退休了,想來北京和小時一起生活,便考慮把老家的房子賣了在京購房。小時老家在河北三線城市,家庭條件應(yīng)該屬于最底層了,并且希望父母和自己居住和工作不要太遠(yuǎn),所以我們把北京上車的最后希望鎖定在了南城豐臺。在研究了一番以后,我們發(fā)現(xiàn)北京夢還真的有一絲希望存在。當(dāng)時北京南三環(huán)半石榴園北里的50多平兩居,頂層或底層只要50萬左右,首付只要10萬,應(yīng)該基本是北京4環(huán)內(nèi)的最低價了。雖然小區(qū)是開放的,沒有物業(yè)管理,比較臟亂,但90年代的房齡,南北通透戶型,還是讓小時及父母感到滿意。2009年春節(jié)前后,也不知道是不是國際金融危機(jī)鬧的,當(dāng)時完全不懂,但二手房市場經(jīng)歷半年調(diào)整,房價已現(xiàn)抬頭跡象,小時覺得刻不容緩,再觀望下去北京只能和爹媽說再見了,便于年后果斷出手,以應(yīng)該是當(dāng)時四環(huán)內(nèi)最便宜的價格(兩居室),53萬買下了豐臺區(qū)石榴園北里58.5平米六層(頂層)小兩居。首付13萬,貸款40萬,此時已比一兩個月時的最低點漲了幾萬了。
但值得欣慰的是,房價在我們搭乘末班車以后,便像脫韁的野馬,到2009年底房價已上漲一大截了。
經(jīng)過2009-2010年的大漲以后,北京房價進(jìn)入了調(diào)整期,但這一輪過后,北京四環(huán)內(nèi)二手房的起步價已由50萬漲至100萬以上。
2012年(倫敦奧運(yùn)會):北京房價進(jìn)入調(diào)整期,降幅20%“激勵一代人”
2011年,北京出臺了房地產(chǎn)限購政策,二手房價進(jìn)入一輪調(diào)整期,還是這套房四環(huán)最便宜房,2012年初成交價已經(jīng)降至89萬,較2011年111萬的價格,足足降了22萬,降幅20%。倫敦奧運(yùn)會提出了響亮的口號“激勵一代人”,這么大的降幅加上強(qiáng)有力的刺激,同樣激勵了一代在京買房置業(yè)人的熱情。新一輪爆發(fā)即將開始了。
2013年,北京二手房價再次迎來一波上漲行情,2013年中,同一戶型的中樓層已摸至200萬以上,頂層也接近200萬了。
但到了2014年,房地產(chǎn)再次迎來一波調(diào)控,房價再次進(jìn)入調(diào)整。北京市當(dāng)年推出了自住型商品房,當(dāng)時最早的金隅匯星苑和匯景苑(朝青和東壩)單價22000,總價200萬。基本上意味著城區(qū)房價已經(jīng)是200萬起了。
2014年底-2015年底,北京二手房波瀾不驚,處于筑底期(跟去年到今年差不多),但是房地產(chǎn)新一輪去庫存政策開始實施,房價即將開始井噴。
2016年(里約奧運(yùn)會):北京房價和剛需開始說再見 “一個新世界”開始了
2016年初,北京房價便已開始抬頭向上。春節(jié)前買房的,又將經(jīng)歷了“一年翻番”的驚喜。里約奧運(yùn)會的口號很響亮:“一個新世界”,確實到了2016年底北京房地產(chǎn)真的要進(jìn)入“一個新世界”了。
石榴園這套房,2016年7月底已達(dá)到231萬,當(dāng)年930政策出來,沒攔得住。到2017年317新政出來,大家看吧,355萬!比上面(2015年底)成交的177萬那套,剛好翻一倍。
2017年317以后,相信大部分朋友都比較清楚了。北京房價再次進(jìn)入調(diào)整期,到8月底開始冰封。四環(huán)內(nèi)最低起點由350萬,又回調(diào)到300萬左右。但無論怎么調(diào)整,最低100萬首付,1萬多月供對剛需而言,已無希望而言。
此后,2018年初經(jīng)歷了一波小陽春,但下半年又回調(diào)回去了。直到今年初,基本上還是維持在300萬左右。雖然距2017年最高點還是降了20%,但是首付款可由2008年的10萬,漲到現(xiàn)在的百萬了。房價漲5倍,首付卻漲10倍。
現(xiàn)在北京四環(huán)內(nèi)二手房300萬以內(nèi)已基本絕跡了。剛需買房如果想買便宜房,只能選擇接替自住型商品房的共有產(chǎn)權(quán)房了。比如南六環(huán)馬駒橋內(nèi)的通和家園兩居200萬左右還能拿下。
2020年東京奧運(yùn)會又要來了,“發(fā)現(xiàn)明天”你還會買房嗎?
從目前政策調(diào)控情況看,北京二手房價格看不出大的上漲的動力。不知道東京奧運(yùn)會的大周期,好的買房機(jī)會會不會出現(xiàn)。東京奧運(yùn)會口號是“發(fā)現(xiàn)明天”,希望能發(fā)現(xiàn)明天的房價更合適吧。
房價和奧運(yùn)會當(dāng)然沒關(guān)系,最終其實還是與人口和錢密切相關(guān)。
2008年國際金融危機(jī)以后,我國貨幣政策進(jìn)入了前所未有的量化寬松,2007年末我國廣義貨幣供應(yīng)量(m2)40.3萬億,到2008年末猛增到47.5萬億,大家都知道的四萬億從這來的。2018年是多少呢?答案是182.7萬億,比2008年增長了3倍多。同時GDP漲幅當(dāng)然也是驚人的,2008年只有30萬億;2018年GDP已經(jīng)到了90萬億,剛好比2008年漲2倍(比起貨幣投放量增速肯定是慢了,但也是奇跡)。
2008年北京市常住人口是1771萬,而2017年房價最高年常住人口已經(jīng)2170萬了,整整增加了400萬人。年均40萬人。
這個時期,北京中心城區(qū)房價漲了多少?結(jié)果肯定是不一致的了,漲的多的能到9-10倍,但以最慢的價格洼地來說,也就是我們通篇說的石榴園這套房來說,結(jié)果是最高時漲6倍,現(xiàn)在漲5倍。但還是比M2厲害的多了,秒殺GDP更不在話下。
最后小時根據(jù)多年心得給購房者一條建議:剛需買房,好不好不重要,有沒有才是最重要的;投資買房一定不要碰洼地,因為洼地永遠(yuǎn)都是洼地,永遠(yuǎn)都是漲的最慢的。