科技改變生活 · 科技引領未來
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在購房過程中，有一種產品，永遠是不受市場影響的，或者說從它誕生之初，就和市場完全割裂了。市場冷不冷熱不熱，它依然都能夠逆勢上漲那就是小區的車位價格不管附近小區的車位是什么價格，這所小區的車位價格，只和自身小區的車位配比相關。而該小區的車位配
在購房過程中，有一種產品，永遠是不受市場影響的，或者說從它誕生之初，就和市場完全割裂了。
市場冷不冷熱不熱，它依然都能夠逆勢上漲
那就是小區的車位價格
不管附近小區的車位是什么價格，這所小區的車位價格，只和自身小區的車位配比相關。
而該小區的車位配比，又與它是否是豪宅、剛需，毫無關系。
有的豪宅，車位嚴重不足；有的剛需，車位反而稍微充裕一些。
車位的配比雖然和市場毫無關系，但是它們卻導致了一個后果——有些車位越來越貴，甚至出現了天價，比如東方曼哈頓，它的車位配比太少，甚至達到了150萬。
今天我們不只看這單個現象，而是通過更加豐富的數據樣本，來和大家聊聊這個話題
上海的那些天價車位到底有多貴，以及它們都是怎么來的
01
先來跟大家普及一下，現在上海各環線車位平均價格是多少。
我通過中介大致了解到，內環內平均在60萬以上，中內環平均在50萬元左右，中外環平均在30萬元左右，外環外普遍在10-30萬之間。
一般來說，車位的價格和房價是完全相關的。房子價格越貴，車位也就越貴，并且和環線也有一定的關系，內環內的車位最貴，中環次之，外環更次一級。
這些都是普遍的價位，然而有不少樓盤，在所處的區域內，價位達到了天價。
比如在全上海出名的，就是有著上海最貴車位之稱的東方曼哈頓，它一直是上海車位天價的標桿和天花板。
歷史價格也印證了中介說的這一點：
內環的價格雖然會比較貴，但像是150w這么離譜，它還是獨此一家。
東方曼哈頓一共有1796戶，但是車位只有444個，相當于車位比只有1：0.24，車位嚴重不足。
車位價格達到了150萬的天價，真的是有點夸張，都已經超過不少豪車的價格了。
也因此，我有些好奇，其他車位配比不足的小區，是否和它一樣，擁有著比較夸張的車位價格。
我尋找了一些位于中環內和外中環的小區，普遍品質在同板塊內屬于還不錯的，來研究一下，它們的車位配比不足的情況下，車位的價格上漲了多少。
由于現在核驗價的出臺，很多二手房沒有掛牌或者是轉為后臺可見，給統計工作造成了一定困難
只能一點點找小區去問詢，根據目前掛牌和過往的售出情況來做一個判斷。
通過數據的選取，車位比對于車位價格有明顯的影響，同樣是中環內，車位配比越高，車位價格就越低，外環內也是如此。
以上選取的這些小區分別位于中環內和外環內、靠中環線上。其中金沙雅苑（四期）的地上車位為700個只租賃，地下車位為200個，可以出售。
我們可以看到的是，無論是中環內還是外環內，只要車位比不足，都是比環線通常的車位價格要貴的。
而那些車位配比充足的，比例差不多1比1的，基本上都是環線的平均價格。
比如中環內的陸家嘴錦繡前城和靜安府東區，都為中環內的均價50萬元，租賃起來也比較容易。
這樣的線性影響有多大，我們繼續對數據進行分析。
02
車位配比和車位價格線性的負相關度到底有多大？
先給結論：
在排除到特殊樣本外，我們可以看到，車位比越低，車位價格增長也就越高，也就是車位要比平均車位要貴。
在這里，簡單解釋一下上面的數據。
車位比為小區車位和戶數的比值，差價則為現在的車位價格和該環線的平均車位價格之差，增長則是指的比該環線平均價格，增長了多少。
可以明顯看出，車位比和車位價格的增長是呈現負相關的。
隨著車位配比越來越低，車位的價格也就越來越貴。
車位配比越是不足，缺口越大的小區，它們越比當前區域車位的平均價格要來得貴一些。
其中，虹橋中園由于車位比最為夸張，達到了驚人的0.28，導致停車位極為緊張，讓車位增長得非常迅速，超過了外環內平均30萬元的大關，達到了50萬元。
金沙雅苑（四期）擁有2726戶，而車位僅有區區的900個，足足有1826個缺口，這就讓車位同樣達到了50萬元。
此外，那些被排除掉的特殊案例，并不是說它們不符合車位稀缺時，車位價格增長這個理論。
而是由于它們有各種特殊的情況，導致車位的價格增長，比普通的更快。
海上國際花園因為其別墅和公寓同在一起的緣故，整個小區也以大戶型為主，對車位的需求也同樣更多一些。
1：0.94的車位比，即使接近于1：1，也是遠遠滿足不了需求的，同樣會比平均價格要略高一些。
車位配比如此不足，也就難怪車位價格一直漲了。
那么，為什么這些小區的車位比這么低，導致出現了遠超出普通價格的車位？
這主要是因為早期開發商對車位不重視，大量小區沒有滿足車位1：1的情況，導致現在的車位緊張。
浦西作為建成區，樓盤規劃車位的時候都比較保守。有大量地段環境都很好的樓盤，包括豪宅，車位的配比都只有50%左右。
而我們需要的機動車停車位卻是一直在增加的。
2020年全國汽車保有量達到2.81億輛。
按照14億人計算，相當于約每5個人就擁有一輛汽車，其中上海超過400萬輛，上海市每年的機動車注冊量還在增加。
根據上海市人大做過的統計，目前全上海的停車位缺口達到85萬個，而且這個數字在每日增多
同時對于上海來說，如今的新能源牌照具有優勢，現在在上海購買新能源汽車的人也越來越多。
新能源車需要充電樁，于是推動了對車位的硬性需求。人們不得不從租賃臨時停車位變成了購置固定車位。
未來對車位的需求還會逐漸增加。
03
車位盲目投資并不可取。
好多人看到未來對車位的需求會逐漸增加后，立馬激動起來，甭管自己需要不需要車位，都想著買一個車位作為投資。
在這里，勸你冷靜一點。
買車位的首要原則，是自己有車需要停靠，或者有未來打算買車有停車的需求。
其次，是考慮一下該車位的價格，到底適合不適合投資。
如果該小區的車位價格，高于平均價格，那我們可以看下它的車位配比是否不足，是否能滿足該小區的車位需求。驗證不足后，則可以進行購買。
如果該小區的車位價格持平或者低于平均價格，可以看下它的車位配比是否充足，驗證了車位比充足后，如果自身沒有停車的需求，那可以不用購買。
只有原始車位稀缺的小區（配比在1：1以下）；以及高品質小區、豪宅小區內多車用戶較多，車位配比不夠充足
不能完美滿足改善型業主需求（配比在1：1.2以下）的這些小區的車位才是稀缺的，有升值潛力的，可以投資的。
其他的小區，如果車位配比還行，是不太能夠升值的。
現在車位配比不足的房子，主要是2005年-2010年開發的商品房。
后期新房市場上的車位配比已經相當充足了，尤其是浦東和一些新開發的板塊，如大虹橋板塊，車位配比則更是寬裕。
而一些偏遠板塊周邊的公共租賃車位比較充足的話，即使小區內部的車位配比不足，也可以滿足人們的停車需求。
04
車位還要不要買
如果你要買房，并且有車或者想要買車，那建議還是購置車位自用。
車位能讓你的生活更加便利，而且帶車位的房子也是中介優先推薦的房源。
不管怎么說，當你沒有車位，開著車滿小區找地方停，并且和保安發生爭吵時，你才能體會到，有一個屬于自己的車位是多么的重要。
這時候如果你有了資金，也會想要去購買一個車位，一個是方便，另一個是說當你買了輛自己非常中意的好車，也會愿意去為停車位花錢，保護愛車。
所以天價車位的存在，其實都是供需決定的，只要有人愿意為此買單，存在就是合理的，沒有必要太過于大驚小怪。
丁書遠