鶴崗房價為什么這么低(3萬鶴崗買房賠了8000)

在深圳等一線城市房價動輒每平方米十萬元、八萬元的時候，也有一些地級市的房價，仍處于“白菜價”水平。

第一財經記者梳理了中國房價行情平臺上各城市2月二手住宅平均單價數據后發現，當前，房價最低的10個城市，分別是：鶴崗、雙鴨山、石嘴山、七臺河、張掖、博州、鐵嶺、朔州、遼源、百色。

這10個地市中，有一半位于東北地區，其中黑龍江最多，分別是鶴崗、雙鴨山和七臺河。此外，吉林的遼源和遼寧的鐵嶺也在前十行列。從類型上看，這些城市主要是能源型城市，尤其是以煤炭產業為主。隨著能源枯竭、人口外流，不少城市也面臨著收縮局面。

位于黑龍江的鶴崗和雙鴨山，房價均低于每平方米3000元，七臺河也僅為每平方米3000元出頭。其中，鶴崗單價為每平方米2101元，“白菜價指數”最高。也就是說，買一套100平方米的房子，也只需要20萬元出頭。實際上，舊的小區，尤其是建設標準比較低的棚改房，價格更低，一套房子幾萬元，單價幾百元，這樣的“白菜價”房子在近兩年曾被輿論廣泛關注。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，鶴崗是個典型的收縮型城市，房價如此之低，主要還是因為資源枯竭了，產業本身也收縮了，人口都在外流，所以房子也就很便宜了。

根據鶴崗市的統計公報，2019年，全市實現地區生產總值（GDP）336.4億元。年末全市戶籍總人口98.5萬人，其中城鎮人口80.2萬人。相比2013年，6年來鶴崗總人口減少了9.3萬人，下降8.6%。另外，當前鶴崗戶籍人口城鎮化率已經高達81.4%，按照國際經驗，可以提升的空間已然較小。

一方面是人口外流、城鎮化率已然較高，另一方面是大量的棚改房。因此，目前鶴崗樓市的整體需求量較小，市場規模急劇萎縮。根據2019年鶴崗統計公報，2019年鶴崗全市全部有開發經營活動的房地產企業42戶，完成投資3.5億元，比上年下降52%；房屋施工面積80.8萬平方米，比上年下降38%；房屋新開工面積6.1萬平方米，下降74%；商品房銷售面積3.5萬平方米，下降70%，商品房銷售額1.1億元，下降66%。

同樣來自黑龍江的雙鴨山平均單價也低于3000元，位居最低房價城市第二。能源城市雙鴨山同樣面臨著人口外流和城市收縮格局。數據顯示，2019年雙鴨山全市人口出生率為4.03‰，死亡率為4.91‰，人口自然增長率為-0.88‰。年末戶籍總人口為140.7萬人，比上年減少0.1萬人。

2019年雙鴨山房地產開發規模明顯收縮。全年完成房地產開發投資6.6億元，比上年下降61.7%。商品房銷售面積26.6萬平方米，下降44.7%，其中住宅銷售面積23.1萬平方米，下降45.9%；商品房銷售額6.9億元，下降47.3%，其中住宅銷售額5.7億元，下降48.4%。

七臺河同樣是一座資源枯竭型城市。根據七臺河市2019年統計公報，2019年全市規模以上工業洗精煤產量649.3萬噸，比上年下降24.8%；焦炭產量564.3萬噸，比上年增長35.3%；發電量91.7億度，比上年下降0.2%；家具47萬件，比上年增長7.6%。全市房地產開發投資3.07億元，比上年下降14.0%。商品房銷售面積12.77萬平方米，比上年下降6.7%。

吉林大學東北亞研究院教授衣保中對第一財經分析，東北的一些資源枯竭型城市房地產新增需求少，主要原因還是產業欠發達，大量人口外流。從供給層面，此類城市的棚改房多，供給多。另外，在過去計劃經濟時代，企業辦社會，很多國有企業給職工建房，有很多非商品化的房子，所以住房存量都比其他地方大一些。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，一方面近年來各地紛紛出臺落戶政策拉動人群落戶，隨著各地落戶門檻不斷降低，人口流入五大城市群比例不斷提升，東北地區的人口整體呈現流出大于流入的格局，這在一定程度上弱化了房企投資的意愿度。另一方面東北區域的人口也在加速向沈陽、大連、哈爾濱等大城市集中，這也導致了區域內房地產開發的不平衡性加劇。

除了東北的幾個城市，其他5個城市來自中西部的5個省份，其中3個城市來自大西北地區，屬于人口總量較小，土地供應充足的城市。比如市域總面積達4萬多平方公里的張掖，2019年年末全市常住人口僅為123.76萬人，相當于中東部一個人口大縣的規模。

目前，張掖的房地產投資增長乏力。張掖市統計局發布的數據顯示，2020年，全市房地產投資同比下降34.21%，降幅同比擴大31.19個百分點。其中，甘州區房地產完成投資同比下降34.28%，降幅同比擴大26.21個百分點，占全市房地產投資比重為68.43%，是影響全市房地產投資下降的主要原因。受房地產市場的去化周期長、供給過剩等客觀因素影響，這一趨勢今年將繼續存在。

石嘴山的常住總人口也只有八十多萬人，目前城鎮化率已經超過了75%，城鎮化增長的空間已經相對有限。作為一個資源枯竭型城市，目前石嘴山房地產市場已經飽和，增長空間十分有限，因此房價總體水平也比較低。

需要說明的是，這里統計的城市包括了地級及地級以上城市，包括直轄市、計劃單列市、省會城市和普通地級市，不包括縣級市。因此，一些房價較低的縣級市沒有納入統計。

表：十大房價最低地市（地區）

（第一財經記者整理，來源：中國房價行情平臺）