科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動(dòng)，關(guān)注武漢房姐，成為最會(huì)買房的人。關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識(shí)星球提問：房姐好，請(qǐng)問二手房如
這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動(dòng)，關(guān)注武漢房姐，成為最會(huì)買房的人。
關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識(shí)星球
提問：房姐好，請(qǐng)問二手房如何砍價(jià)？
回答：說說幾種常用的砍價(jià)策略：
1.提前做功課。細(xì)致對(duì)比同戶型兩套房之間的差異，裝修好壞，樓層差異，找到房子的致命傷，抓住房子的致命傷表達(dá)對(duì)房子的不滿意。佯裝不想赴約談判，給房主造成壓力。
2.找中介了解房主賣房的原因。通常賣房無非是置換、移民、套現(xiàn)、遺產(chǎn)分配等。如果碰到后面3種情況，基本可以判斷房主財(cái)大氣粗，不會(huì)在乎這些蠅頭小利。但如果碰到的是改善剛需，是最難談的，分文必爭(zhēng)，能談價(jià)的空間非常有限。
3.拿家人說事。“本來自己不想買這么貴的房子，但是老婆不知道抽什么風(fēng)，非要買這里，不買就不結(jié)婚。如果您能便宜點(diǎn)就直接定了...”
4.哭窮賣慘。剛成家立業(yè)，全村人都借遍了，才湊了這么點(diǎn)錢。最好能擠出2滴眼淚，讓房主產(chǎn)生同情心。
5.現(xiàn)金擺在桌面上，軟磨硬泡。只要再降X萬，這些錢你就拿去了。現(xiàn)金永遠(yuǎn)比銀行卡轉(zhuǎn)賬更刺激。
6.車輪戰(zhàn)。如果有時(shí)間和精力。可以找?guī)讉€(gè)群演輪番上陣和房主砍價(jià)，大談房子缺點(diǎn)，態(tài)度敷衍，影響房東心理。最后你出價(jià)高2萬，說出一兩點(diǎn)房子的優(yōu)點(diǎn)，眼神和話語流露出真誠(chéng)最后成功拿下。
提問：1、武漢的近郊和選郊怎么分，離光谷廣場(chǎng)多遠(yuǎn)算近郊，多遠(yuǎn)算遠(yuǎn)郊區(qū)，2、光谷東中糧1.8萬買入的話，會(huì)站崗幾年，損失幾年的漲幅，3、光谷東風(fēng)長(zhǎng)持要持有幾年，五年，八年還是10年，超過8年再賣，房齡算老嗎，看其他的回復(fù)，光谷東產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入最少還要5年，現(xiàn)在買光谷東中糧，好出租嗎
回答：近郊的定義：
1.差不多是上班族平均通勤距離
2.規(guī)模建成區(qū)的邊緣，城鄉(xiāng)結(jié)合部，繁華商業(yè)將到未到的地方 這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，絕大部分情況下應(yīng)該是高度統(tǒng)一的。
遠(yuǎn)郊的定義：
1.顯著高于上班族平均通勤距離
2.顯著遠(yuǎn)離建成區(qū)的邊緣，比如距離5-10公里或更遠(yuǎn)。 遠(yuǎn)郊比如漢南蔡甸陽(yáng)邏葛店江夏很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)不限購(gòu)的那些地方 城鄉(xiāng)結(jié)合部比如十年前的南湖后湖，三五年前的四新，和現(xiàn)在的白沙洲。 1.8的光谷東最近3-5年是沒戲了，人少，租金低
提問：美麗的房姐，現(xiàn)自住（江山如畫166+車位）無貸未拿證，去年買了樾望155月供9.5k，明年交房，剛搶到琨御府115，月供1w1,三年后交房，小孩開支較大月供現(xiàn)已是極限。手上子彈余60，只有二套房資格，該怎么買？老房子什么時(shí)候置換合適？如何緩解月供？
回答：江山如畫還能辦證嗎？如果能辦證，先做抵押融資，樓盤回暖后出貨。 樾望交房后先分割出租。 子彈60全款抵押淘二手筍，出租緩解月供。 沒有交房的新盤，前幾年月供只能硬抗，越好資金規(guī)劃，留足1年月供。
提問：【急問】房姐你好！我是那個(gè)東莞寮步、長(zhǎng)安、坂田各有一套的，關(guān)于您建議我保留寮步，出手長(zhǎng)安，緩緩坂田，我覺得很有道理。 著重想問一下長(zhǎng)安這個(gè)：19年8月簽合同現(xiàn)在才開始走交易流程，目前情況是：已交定金10W、按揭材料剛上交，未開始贖樓。所以停止交易還來得及，您認(rèn)為有必要停止嗎？這樣我可以把手上的120W現(xiàn)金、再加拋出坂田得到的110W、加父母40W杠桿，共270W用于深圳五成購(gòu)置更好的房源。 損失為10W定金，或讓中介幫我轉(zhuǎn)移合同找其他購(gòu)買人。 不方便幫做決策也可以，只求分析利弊。 另一個(gè)問題就是，拿著270W首付，500W標(biāo)桿投資哪里更合適（帶學(xué)區(qū)）？目前看好：沙井、福永、光明等。 萬分感謝
回答：你好，感謝付費(fèi)！ 為什么不建議買長(zhǎng)安？ 東莞與深圳接壤的區(qū)很多，而長(zhǎng)安緊臨寶安的松崗，松崗是寶安遠(yuǎn)郊區(qū)，長(zhǎng)安雖然是東莞的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，但是房?jī)r(jià)與松崗的價(jià)差并不大。所以東莞臨深只知有鳳崗塘廈，不知有長(zhǎng)安。基本不會(huì)有深圳人口外溢，投資價(jià)值不大。 建議讓中介幫你找接盤俠，轉(zhuǎn)賣出去。 沙井和光明都比較看好，但是光明上一輪漲幅有點(diǎn)透支了，可以重點(diǎn)關(guān)注沙井。 新盤看海岸城，二手盤看西薈城。
提問：房姐您好，我是今天剛?cè)胄乔虻模P(guān)注您很久了。2018年底1.6萬買了武漢東原樂見城，今年交房，不自住屬于投資，現(xiàn)在手上子彈50萬，想今年賣掉東原樂見城，買華僑城大房子改善居住環(huán)境，您覺得合理嗎？或者除了華僑城還有什么大戶型樓盤可以推薦，謝謝
回答：你好，如果單純考慮自住，可以換華僑城，樂見城的居住體驗(yàn)不太好 生活半徑在武昌，除了華僑城 自住還可以關(guān)注青山濱江 大華
提問：房姐辛苦！主場(chǎng)武漢，目前一套全款房在武東金桂園(離規(guī)劃19號(hào)線很近，想地鐵開通再出手) ,寫了我跟老公兩個(gè)人名字，準(zhǔn)備jlh騰出我的首房首貸資格。找人代持一套瑞園，月供5k，年底資金還有30-50。年收入30左右。 想了幾個(gè)方案，麻煩房姐指點(diǎn) 1，武東房子何時(shí)出手好，可以接受租房住，投住分離 2.主場(chǎng)武漢，是買新盤還是淘二手次新，不限區(qū)域，麻煩推薦適合投資的樓盤或區(qū)域 3. 看你的推薦和沈陽(yáng)形式，很想去沈陽(yáng)購(gòu)房，但是又覺得首房首貸用在沈陽(yáng)沒有充分發(fā)揮價(jià)值，急 4. 要不要抵押全款房增加資金，想在橫盤期多買入，等漲 5.鄭州有房票，東區(qū)太貴，高新區(qū)能不能買，有推薦嗎
回答：1.可以等地鐵開通后再出手
2.網(wǎng)紅新盤和二手筍同時(shí)關(guān)注，年底淘筍是更好的時(shí)機(jī)。
3.沈陽(yáng)用老人票，或者現(xiàn)在先定一個(gè)能等半年社保的新盤，有個(gè)緩沖期，這半年內(nèi)趕緊把武漢的房子搞定。
4.全款房可以做抵押
鄭州的基本情況：
1.鄭東新區(qū)是鄭州的未來，房?jī)r(jià)在全省人才的匯集下一定會(huì)引領(lǐng)鄭州房?jī)r(jià)高度。在這個(gè)區(qū)域中，無論是北龍湖、CBD，還是龍子湖、高鐵板塊，都具有等價(jià)購(gòu)買力，未來可期，房?jī)r(jià)抗跌。
2.老城區(qū)中，推薦金水老城區(qū)，其他不做考量。金水老城區(qū)，省級(jí)核心區(qū)域，曾經(jīng)一直穩(wěn)坐鄭州區(qū)域房?jī)r(jià)頂端，聚集省級(jí)優(yōu)秀資源和人才，學(xué)區(qū)、地鐵雙位加持，價(jià)值雖被東區(qū)超越，但永遠(yuǎn)會(huì)跟隨其步伐。
3.北區(qū)，雖然占據(jù)著規(guī)劃和交易量之利，在上波房?jī)r(jià)上漲漲幅驚人，但是由于北邊黃河的限制，且區(qū)域建設(shè)已進(jìn)入尾聲，因此地王再出現(xiàn)的可能性相對(duì)就比較小。所以長(zhǎng)期看來依舊不如東區(qū)的位置優(yōu)越。 4.高新區(qū)是洼地。因?yàn)檫@兩年高新區(qū)剛需盤集中入市太多，影響了一部分升值空間，但是如果未來鄭州能一直維持著大量的人口凈流入，我相信部分剛需人群還會(huì)把高新區(qū)作為一個(gè)重要選擇。因?yàn)椴还軓木幼…h(huán)境還是教育來看，目前價(jià)位的高新區(qū)絕對(duì)是整個(gè)鄭州剛需人群的上上之選。
提問：房姐您好，接上一個(gè)問題:看了您的回復(fù)，我今天去了濟(jì)南祥泰城，售樓處報(bào)價(jià)最低不到13000，已入住區(qū)域感覺人氣很旺，但給人的感覺有些像低端小區(qū)。另外去了CBD 中信泰富23000。另外看了保利海德公館二手，感覺房子很好，業(yè)主裝修也很高檔，單價(jià)20000左右，但總價(jià)要290萬左右。還是想聽一下您的建議。 另外還需請(qǐng)教，南方大城市，除了重慶，還有更好的選擇嗎？
回答：你好，先搞清楚你是要自住還是投資。 自住買中信泰富，昆侖御這類CEO盤沒有問題。 投資還是要買低價(jià)盤，回報(bào)率更大。 南方城市重慶，長(zhǎng)沙都不錯(cuò)。
提問：房姐，我現(xiàn)在負(fù)債都三十萬，能跟您學(xué)炒房嗎？有方法嗎？
回答：新手需要穩(wěn)，因?yàn)樾率譀]有資產(chǎn)和金融底子。抗風(fēng)險(xiǎn)能力太弱，很容易被摧毀，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，這樣極大降低風(fēng)險(xiǎn)。 而對(duì)于職業(yè)多軍，少說也有10套房子，就算月供20萬，也可以通過抵押或者賣房的方式回血，不會(huì)像新手一樣束手無策。 所以我們經(jīng)常會(huì)看到老牌多軍經(jīng)常打滾借錢，因?yàn)檫@個(gè)月的月供還欠50萬。新手前期需要靠工資，到后面還月供，不是靠工資，而是靠其他各種。 先籌子彈吧。
提問：新人首問 住航空路匯豪邸，改善住房考慮泛海碧海園260平800w+，預(yù)算600-1000w總價(jià)，貸款一半。 缺點(diǎn)是CBD發(fā)展難以預(yù)期且遲緩，碧海園房型和裝修老舊，周邊配套似乎沒有匯豪邸便利。 考慮居住的舒適性，調(diào)性和后期出手難度（這是重點(diǎn)，過時(shí)ip、大面積都是出手的障礙，畢竟未來有無窮可能，換城市，移民等等），有無更好的選擇？ 看過萬松九里，御璽灣，御璽濱江，華發(fā)中城薈，中信泰富，華僑城，等等，覺得都各有利弊。 目前工作和生活的中心在航空路國(guó)際廣場(chǎng)一帶。 謝謝指點(diǎn)！
回答：你好，自住關(guān)注品牌，環(huán)境，交通，商圈等，適合自住的盤，往往投資潛力不算大，買入價(jià)格包含了太多附加值。 漢口自住比較推薦泛海，泛海CBD雖然并沒有做起來，在二環(huán)，交通方便，各樣配套都齊全，板塊新，繁華中的幽靜之處，投資不合適，自住反而舒服，過氣的IP，也不像濱江價(jià)格炒的高。 自住和投資不是一個(gè)邏輯，如果想要圈層更純粹，更傾向二七濱江。 但是如果是考慮未來升值潛力，預(yù)算600-1000W，北上廣深是更適合你的選擇。 目前看，單價(jià)5萬在一線城市是起點(diǎn)，在武漢是終點(diǎn)。一線城市的想象空間更大。
提問：房姐你好，年前我們買了紅蓮湖北大資源蓮湖錦城的一個(gè)別墅，打算養(yǎng)老，120萬，因?yàn)殂y行貸款簽字手續(xù)沒到位，至今銀行貸款手續(xù)還沒有辦，但是我們已經(jīng)付了首付款30萬，現(xiàn)在想退房，不知道行不行的通？謝謝房姐幫忙支招！！
回答：你好，退首付以下方法你可以試試:
1.跟開發(fā)商協(xié)商，先好好溝通，哭窮賣慘，退房原因一定是家里有其他事情要用錢。這招行不通，直接撕逼。
2.房管局投訴，找開發(fā)商的問題，比如虛假宣傳，沒拿預(yù)售證，或者亂收錢等等。
3.找合同里的漏洞。
4.找關(guān)系協(xié)調(diào)。
5.打市長(zhǎng)熱線
6. 出具購(gòu)房者精神病鑒定書(不建議用)
7.若以上方法都行不通，讓銷售幫你重新賣出去，給點(diǎn)紅包。
提問：房姐，您好！如何判斷一個(gè)城市當(dāng)前的二手房市場(chǎng)的整體態(tài)勢(shì)，一般從哪幾個(gè)維度和要素入手？盼指教！另:當(dāng)前武漢二手房交易市場(chǎng)如何，哪個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)間出貨比較合適？謝謝！
回答：城市市場(chǎng)有不同，越是初級(jí)市場(chǎng)，對(duì)次新需求越旺盛，老破大漲幅靠后，或者兩次累積一次。武漢處于初級(jí)市場(chǎng)。 理論上三重頂是最佳出貨時(shí)機(jī)，但是等到天時(shí)地利人和的最佳時(shí)機(jī)節(jié)點(diǎn)太難了。 找相對(duì)好的時(shí)點(diǎn)，也就是賠率大的時(shí)點(diǎn)買入。但不追求“大漲前夜”。買入后因?yàn)槭情L(zhǎng)持，也就不刻意追求賣在“三重頂”。長(zhǎng)持是最好的戰(zhàn)勝周期的方式。 武漢以往的周期是4-5年一個(gè)漲幅。現(xiàn)在是政策市，具體得看放水情況。關(guān)注年初3-5月行情。
提問：您好，親愛的房姐，我是外地戶口2014年名下購(gòu)買了一套武漢房產(chǎn)（尚有貸款未結(jié)清），我在外地工作無武漢社保，女朋友是武漢戶口，再買一套房的話可以同時(shí)寫上我和女朋友的名字嗎？如果不能同時(shí)寫上兩個(gè)人名字的話，只用女朋友名字購(gòu)買（她是剛需暫時(shí)名下無房無貸），以后什么時(shí)候或者有什么方法可以加上我的名字，怎么操作，謝謝房姐回復(fù)。
回答：你好，武漢沒有購(gòu)房資格，也沒有領(lǐng)結(jié)婚證，無法加名。除非你落戶武漢，全款買房可以加名，約定份額。或者用54大法，領(lǐng)證。 結(jié)婚后，把貸款還清，房產(chǎn)證上可以加你的名字。 如果有點(diǎn)不放心，可以簽一份代持協(xié)議，疊房租，疊抵押。
房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請(qǐng)大家關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)，進(jìn)入知識(shí)星球提問，有問必答并送贈(zèng)送價(jià)值10000元的內(nèi)部資料；重要信息只在知識(shí)星球發(fā)布。
知識(shí)星球已盤點(diǎn)出武漢投資性價(jià)比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價(jià)，貸款，破限購(gòu)等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。
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何夕