科技改變生活 · 科技引領未來
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最近我非常惆悵，我的房子租金就快到期了。本想著換到公司附近租房，結果沒想到這里的租金，比我同事在去年年底租房時上漲了很多，一個單間就上漲了五百塊錢。原本我以為只有我是這樣，結果稍微一搜，發現網上也有很多的網友對上海租金的事情討論也很多在上海
最近我非常惆悵，我的房子租金就快到期了。
本想著換到公司附近租房，結果沒想到這里的租金，比我同事在去年年底租房時上漲了很多，一個單間就上漲了五百塊錢。
原本我以為只有我是這樣，結果稍微一搜，發現網上也有很多的網友對上海租金的事情討論也很多
在上海，外來前來工作的年輕人，真的是太難了。
上海的房租，真的有在漲么
公眾號：真叫盧俊
認認真真聊地產，實實在在談買房。
01
據克而瑞發布的《2021年1-6月上海租賃市場月度報告》顯示：上半年上海租房市場租金整體呈上升狀態，外環內各區域普遍上漲了300-500元
部分區域已經連續上漲7個月。
并且在7月時，據克而瑞統計，上海的租金水平又一次突破了新高，環比上漲了4.4%，同比也有2%的漲幅。
這讓想要換地方租房的我瑟瑟發抖。
這大半年的，怎么房租漲得這么快呢？
同樣的，央視也報道了這一現象，而且，央視的記者在走訪中還發現了，部分區域漲幅真的是太大了，居然漲幅接近了20%。
咱們來看看到底哪些地方房租漲幅最大。
各區域租金同比全部都是紅色的，也就是全部都比去年同期漲了不少，最低的奉賢都漲了8%，最高的徐匯、虹口直接漲幅都超過了20%
其次就是靜安和青浦，全都漲了15%以上，住在市中心的朋友們有沒有，讓我看到你們的雙手
以上是宏觀的數據情況，從身邊的個案來看，普遍也都反映今年上海房租正在漲價
比如這位
央視報道中的一位小哥，原本每個月花費不到5000元就可以居住在人民廣場附近，也因為房租上漲到最少要6-7千元的程度，導致直接搬家住到了嘉定新城
里外里差出了至少30公里，通勤時間也增加了很多，這真是反映出了眾多打工人的無奈
微博上的網友們也是如此，紛紛在網上抱怨起來
面對普遍上漲的房租，真心想說一句，現在年輕人在上海租房真的是太難了。
02
來看不同類型的租房產品，漲幅如何
在租賃市場上，這幾種產品是主流：高端公寓，長租公寓，酒店式公寓，老破小動遷房等等
在我和多位中介聊天后，得知上海房租大漲并非個案，而是普遍現象
在今年七月漲幅最大的房子，多為高端住宅
比如租金最高價的房源為古北壹號，它的房租總價達到了18萬元/月。在前幾天，剛好掛出來一套租金為25萬元/月的豪宅。
當然，由于起始價格高，漲起來自然也就更多一些，基數少對市場也沒多大影響
對于我們普通打工人來說，尤其是年輕人，更喜歡相對較好一點的環境，比如長租公寓
那么今年長租公寓的漲幅如何
我們看一下，根據克而瑞的數據顯示，自如等公寓租金比起去年四月的時候有一個明顯的漲幅
整體來說還是比2020年漲了差不多20元/平/月
特別要注意的是，某大型公寓比上個月供應量減少了大約60%
長租公寓的供應量比去年同期要少很多，這可能也是引起長租公寓房租上漲的一大原因
還有一種比較常見的酒店式公寓
今天有不少這種新開的酒店式公寓，它們的起始租金定價就比之前同板塊內定的高
我查了下，比如泗涇的某個大型租賃公寓，就比之前這個版塊的另一家公寓定價高出了40%，兩者之間距離僅僅只差幾百米
當然，這是有一定原因的，新開的酒店式公寓裝修標準比較高，家具看著也比較好
整體來看酒店式公寓，如果是新開的，漲幅比較明顯。而如果是以前就有的，漲幅則比較一般，沒有那么嚴重
但上海其實更多的年輕人，還是住在動遷房和老破小，它們的情況呢？
像我和我的同事們，有好幾個都居住在動遷房中，有的整租有的租的單間，不約而同都有一定程度的價格上漲
根據我向中介咨詢的結果顯示，不管房子是否老舊，最近的房租多少都有一定的漲幅：大部分一房、二房漲得較多，三房和四房倒是比較少
可見小戶型在租房市場的稀缺程度，一般都是稀缺的產品率先漲價
像是三房兩廳的這種戶型，他們往往要推很久，才能整租出去，但是一房戶型到手沒幾天可能就已經出租出去了
他給我看了手中的幾套三房，掛牌了一段時間，看的人也比較少。不過他告訴我，即使是這樣房東依舊不愿意降價。
03
今年上海普遍租金上漲，本質還是供需的失衡
都能理解租金確實會年年升高，但是像今年漲幅這么大，數據實在是有點不正常
據央視報道顯示，有部分中介是說的為了前兩年的一個補漲
然而我不這么認為，租金漲價本質原因就是——供需失衡
咱們先看供應端，這兩年上海租房的供應房源明顯在下滑
數據顯示，2021年第二季度上海掛牌出租房源是11萬套。而在兩年前，2019年的第二季度，當時的掛牌出租房源是17.3萬套
兩年間少了6.3萬套，掛牌出租房源減少了36%
房源變少的一個背景是因為租賃市場的違規房源開始變少，群租房、分割房等房源開始在上海大量消失
這樣房源存在大量的隱患，但其實也是市面上大量低價租賃房源的供應源頭
違規房源調整之后，推動單位一室戶的房源變得更大，以前那些客廳改成臥室的產品消失后，這些都成為了公攤和配套
那么對應的，單位租金也就對應的上升
另外在租賃市場，以后整租的比例一定會提升，大戶型產品的比例也一定會提升，這在結構上也會改變租賃市場的平均水平
這件事情在過去疫情期間并沒有明顯的變化，今年都有了集中性的反饋
再來看一下需求端
每年的三四月份是返工潮，今年也不例外，因此年初春節后季節性房租上漲，正是反映出了這一點
而年中六七月份，則是畢業季，畢業生們找工作的時間。
今年的高校畢業生要比往年要來得多。教育部有關數據顯示，2021年的高校畢業生為910萬人，比2020年增加了約60萬人
其中，根據調查顯示，占全部畢業生數量8.7%，約80萬左右的畢業生選擇來上海工作，在全國位居第一位
再加上上海對本地畢業的應屆生更加放開了留滬的門檻，讓不少本地高校畢業生選擇留在上海工作
并且，疫情之下又有很多海歸選擇回國就業，比如2020年，就有2.2萬海歸人員落戶上海
簡單來說是因為供應的房子少了，需要租房的人多了，供需失衡成為了房租瘋狂上漲的原因
除此之外，去年年底二手房價格的上漲，也是這一波租金上漲的一大原因
04
對于租賃市場的問題，其實需要一系列的來看
如今的商品房市場房住不炒的邏輯下，其實單位家庭已經沒有太多的“多余”房源可以用來出租，某種程度上市場化可流動的租賃房源確實在減少
但是租售同權這件事在上海正在大力推進，換句話來說租賃市場里國家隊正在進場
而這些租賃房源如何獲得，什么渠道可以獲得，則成為了如今整個租賃市場價格是否可以很好平穩的很重要因素
對于一室戶產品而言，如今的商品房市場已經快絕跡了，哪里還能提供大量的一室戶產品，以及好的產品如何更好的運營保障租客的權益，這些都成為了長線值得考慮的問題
其實城市的租賃市場一直是很魔幻的存在
很多人解讀過我們的租金回報比太低了，遠比其他國家的低
但確實是房價快速上漲的那幾年讓房產持有者忽略了租金回報低這件事
這也讓市面上存在大量的低價租賃房源可以流通
未來房住不炒或者房價開始穩定之后，對于租賃市場的價格，也確實需要更多的調控
租賃市場是一個城市最后的緩沖帶，年輕人在哪里著陸在哪里成長，最后的靠山其實就是租賃市場
從而在城市更新的大背景下，保持足夠好產品的同時又能控制在合理的價格范圍內，這是一個持續性的命題
讓城市有活力，讓年輕人有退路
劉陽一