■本文作者：王小明北京在明律師事務所（此處已添加小程序，請到今日頭條客戶端查看）隨著農村宅基地制度改革逐步擴大試點范圍、步入深水區，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺中央。在明律師在此前的分析中曾指

■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

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隨著農村宅基地制度改革逐步擴大試點范圍、步入深水區，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺中央。在明律師在此前的分析中曾指出，這二者在妥善處置“一戶多宅”“超占面積”問題上均有重要作用。那么，宅基地的有償使用費究竟怎樣收取呢？申請自愿有償退出又能拿到多少補償呢？本文，在明律師就結合日前廣東省汕尾市陸河縣正在征求意見的《農村宅基地有償使用、流轉和退出管理辦法（試行）》做一番解讀。

“宅基地有償使用費”并無法律法規領域的依據，是自2015年啟動的農村宅基地制度改革試點中一些縣市的一種政策嘗試。

有償使用費的收取對象主要是“一戶多宅”中的“多宅”部分，面積控制標準下的超占部分，以及非本集體經濟組織成員因繼承房屋等原因占有宅基地的情形。

一言以蔽之，政策嘗試僅能對“非常態”情況下的宅基地收費。對符合“一戶一宅”原則，確為農戶唯一住宅用宅基地的，不存在收費的問題。宅基地制度的特征之一就是“無償取得”，而收費政策事實上是對這一特征的某種挑戰。

【這3種宅基地或需交費才能繼續使用】

我們來看陸河縣擬定的具體內容。農村建房符合村莊規劃的，有下列情形之一，應收取宅基地有償使用費：

1.農村集體經濟組織成員、非本集體經濟組織成員通過繼承或其他合法方式在農村占有宅基地，符合“一戶一宅”原則的，本集體經濟組織成員征收超出面積標準部分的有償使用費，非本集體經濟組織成員征收占用宅基地有償使用費；

2.農村集體經濟組織成員、非本集體經濟組織成員通過繼承或其他合法方式在農村占有宅基地，形成“一戶多宅”的，原則上退出多宅部分。因特殊原因不能退出的，全部征收多宅部分整棟宅基地有償使用費，多宅部分不得充減“一宅”中面積不足部分。

3.由于歷史原因辦理有土地權屬證建房的，一直使用至今未翻建、未加建的，不征收有償使用費，加建無證部分原則上應當退出，確實無法退出的征收有償使用費。

也就是說，付費才能繼續使用的宅基地首先必須是合法占有的。如果是“未批先占”且未經確權登記的宅基地，恐需要“無償退出”或由村集體強制收回，難以交納這筆有償使用費。

當然，特殊的困難群體是經申請并由村集體通過，是可以緩交、減交或者免交這筆費用的。

【宅基地收費標準】

這個收費標準擬區分不同情況而有所差異。為確保大家直觀地了解其計費方式，在明律師將征求意見稿的原文謄進來供大家仔細研究：

1.對于符合“一戶一宅”的宅基地，宅基地面積超過規定面積的，有償使用根據其超出起收面積實行階梯式計費。

（1）超出面積1－30平方米部分按每年10元/㎡計費；

（2）超出面積31－60平方米部分按每年15元/㎡計費；

（3）超出面積61－90平方米部分按每年20元/㎡計費；

（4）超出面積90平方米以上部分按每年25元/㎡起征，每增加30平方米標準提高10元/㎡計費，以此類推。

2.對“一戶多宅”的，鼓勵農戶退出多出宗數的宅基地。不愿退出的農戶，收取宅基地有償使用費。農戶自愿選擇一宅居住，多出的宅基地整宗全部按照階梯式計費，不扣除一宅不足面積部分。

3.集體經濟組織成員因繼承、贈與房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過規定面積的，按照階梯式計費進行收取。

4.非本集體經濟組織成員通過繼承、贈與等方式在農村占有和使用宅基地按每年5元/㎡收費，宅基地超過規定面積的部分實行階梯式計費收取。

（1）超出面積1－30平方米部分按每年15元/㎡計費；

（2）超出面積31－60平方米部分按每年20元/㎡計費；

（3）超出面積61－90平方米部分按每年25元/㎡計費；

（4）超出面積90平方米以上部分按每年30元/㎡起征，每增加30平方米標準提高10元/㎡計費，以此類推。

我們來為此前備受關注的城鎮戶籍子女繼承農村房屋后的情形做一次推算。譬如某人繼承的宅基地面積為300平方米，而控制標準為150平方米以下。

那么此人需要交納的宅基地使用費就是5× 150+ 30×90+40×30+50×30=6150元。

【自愿有償退出到底能拿多少補償？】

了解了宅基地有償使用的收費標準，我們再來看自愿有償退出宅基地能拿多少補償。從目前各地的政策性文件上看，自愿有償退出的補償全憑村集體的力量完成，其補償標準是無法和征地拆遷相提并論的。

征地拆遷存在將集體土地變更為國有土地入市后的土地增值收益，這一部分利益是應當回饋給被征地農民的。而宅基地的自愿有償退出則顯然沒有這東西，退出后宅基地依舊是宅基地，仍要被分配給其他有住房保障需求的村民使用，或者作為農村宅基地來盤活利用。

關于自愿有償退出宅基地的補償標準問題，陸河縣擬作出這樣的規定：

1.對于符合“一戶一宅”并愿意有償退出宅基地使用權的農戶，補償標準可由集體經濟組織內部開會討論決定。

2.“一戶多宅”愿意退出“多宅”部分使用權的農戶，補償標準可由集體經濟組織內部根據實際情況與宅基地使用權退出戶協商確定，并將補償標準及補償情況在集體經濟組織公示。

3.全部退出宅基地使用權到城鎮居住的村民以及符合宅基地申請條件而放棄申請資格到城鎮居住的農戶，憑借宅基地退出的依據和村組證明，享受政府相關優惠政策。

補償資金從農村集體經濟組織自籌資金、宅基地有償使用費、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金中支付。

大家可以看到，文件表述了這么半天，并沒有給出個準數來，這和前文堪稱詳實的“收費標準”形成了鮮明對照。

一般而言，宅基地自愿有償退出的補償費用在每平米幾百元左右，是難以參照周邊類似房地產的市場價格給予補償的。

在明律師最后要提示大家的是，宅基地制度改革的試點范圍、改革力度在2022年一定會進一步加大，農民朋友要就此作出一定的準備。伴隨著“宅改”的深入，征收集體土地、合村并居拆遷等項目數量將可能會減少，指望通過拆遷“致富”的可能性也會相應縮減。不過農民朋友也不必氣餒，而是要善于抓住宅基地制度改革的紅利，結合自身情況和所在村、縣的有關政策，將閑置的宅基地和房屋徹底盤活，讓實際居住使用的房屋確權登記，讓新政策的紅利惠及自身。在宅基地的付費有償使用、自愿有償退出等問題上與村集體存在爭議的，也可及時咨詢專業律師，獲取專業領域的法律幫助。

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