北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不映射現實，也不預測未來。樓市的歷史有點兒特殊，總能讓人感覺慶幸或后悔。但這就對了，

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不映射現實，也不預測未來。樓市的歷史有點兒特殊，總能讓人感覺慶幸或后悔。

但這就對了，所謂普通人的生活，就是一次次的僥幸和錯失機會。后悔也好，慶幸也罷，往事就在這里。

一、

朋友吃飯時刷手機，看到一條抓到潛逃20年逃犯的新聞，感慨說這20年的日子是怎么熬過來的啊！我聽了想笑，其實人家無所謂熬，或許就是該怎么過怎么過。當然，被抓到之后肯定都會說：東躲西藏的日子太難受了，被抓到后終于能睡踏實覺了。

呵呵，其實這都是配合而已，不這么說不合適。人們希望看到罪犯懺悔，希望他們受罪。而實際上呢，如果真的是煎熬的話早就自首了。既然能潛逃這么久，就說明他在外邊兒過的還不錯，至少自認為比進監獄強。可一旦被抓到就則必須這么說，要不然從警察到看熱鬧的都不答應。也就是說，罪犯之所以說過的不踏實，其實都是哄人的，投人所好而已。

那罪犯應該什么樣兒？沒什么應該的，每個人不同。吐露懺悔的未必真悔過，大多數都只不過是為了減輕懲罰而已。人類一般不會后悔做過什么的，畢竟都能給自己找借口。而真正感到后悔的，基本都是能干而沒干的事情。

比如到了生命盡頭，除了感謝一些人，其余的都是后悔：后悔沒和心愛的人在一起，后悔小時候沒好好學習上班沒努力工作，后悔錯過發財機會，后悔沒對家人好一些等等。而做過的事情呢，過去也就過去了，都有當時不得已的借口。像我就經常后悔沒買一些房子，但買了的呢，錯了都不后悔，反正當時也無法預料。

二、

講個案子吧，

發生在20年前，北京連續發生系列劫車S人案。其中一起發生在亞運村某公寓的停車場，聽警察說這伙人專門劫S開好車的。

我有一個老領導當時在這公寓里就有個辦公室，開的車雖然挺舊了，但牌子還顯得挺高檔的。所以雖然不怎么來，但每次來都覺得有點兒別扭。甚至案發后一段時間他都不敢開車來，索性打車心里更踏實。這個案子是2003年破的，當時非典正嚴重的時候，那聽到這消息也覺得挺振奮，以后不用自己嚇唬自己了。

據某位記者說，這是一伙真正的亡命徒，把S人視為理所應當，典型的反社會型人格。之所以好幾年才抓到，是因為主犯就曾經當過警察，反偵察能力相當強。被抓獲后記者曾經采訪主犯，在潛逃的這些年里過的怎么樣？這兇徒回答：過一天算一天，過的挺好的。記者又問他是否為做過的罪行后悔。回答是從不后悔，如果有機會則要S幾個記者試試！

這才是真正的罪犯心態，毫無悔罪感，人是不會吸取教訓的，只是為自己運氣不好而惋惜而已！

三、

案子破了之后才知道，自從案發之后起公安機關經常就對這個停車場進行了嚴控，白天夜里都有警察蹲守，直到破案。在這個公寓的停車場，這種事兒在之前已經發生過一次了，涉及的案子更大，那就是鹿憲洲系列搶劫銀行案。案發之后，警察發現涉案的幾輛車都曾經出現在這個停車場，所以當年也是嚴防死守。

估計很多人對這個公寓感興趣了，是哪個？呵呵，其實就是亞運村的匯園公寓，當年的北京第一涉外高檔公寓。

在90年代初到中期，如果一個人很有錢的話會有個標志，那就是住在匯園公寓。甭管是買的還是租的，只要能住在這里的絕對非富即貴。

畢竟這里的房價太貴了，哪怕是租房都至少上萬，而且還是兩居室，三居室更是曾經到過2萬的高價。而那可是90年代，普通人也就幾百塊的工資。也就是說，工薪階層甭說在匯園買房了，一年的工資都不夠租金的。

這里最早是亞運會的配套公寓，據說大會結束后組委會一度挺頭疼，不知道怎么處置好。于是組織了北辰集團開始出售，也不專業，定價都不知怎么定好。傳說是因為劉歡演唱有功，特批買了一套，成本價1200。但這估計是純粹建安成本，沒計入土地價格，肯定是賣虧了。畢竟當時方莊的商品房都能賣2000多了，其他地段的幾個也差不多。

再后來定價是4000多，同樣是內部銷售，毛阿敏等人就是以這個價格買的，但總體銷售不是太好，沒賣出多少套。之后沒多久，大概是1992年6月，也就是鄧公南巡之后，臺灣九鼎軒公司接受了匯園的策劃推廣，于是《中國工商時報》上刊登了中國第一條房地產廣告，至少是北京第一吧。

內容其實真的不怎么樣，說是廣告，寫的跟通知似的，“匯園公寓歡迎您”，然后就是干巴巴的項目介紹。如果說亮點，那也就是突出了“亞運村高端生活區”的概念。可當年的人們見識少啊，哪怕是先富起來的那些人也沒什么見識，也就都想體驗一下什么叫高端生活區。

于是，房價就再也不可能是4000多了，而是直線上漲，高峰期甚至開價1400美金，隨隨便便就人民幣上萬。當然，這種火爆也和當年的一個政策有關，就是外資企業駐華機構，必須注冊在外銷公寓里。而全北京那會兒就沒幾個外銷公寓，能交易的更是就這么一個。所以，無論房價還是房租，都一下子漲到了天上。

四、

那個時期亞運村就是高檔富人的象征，所以很多新樓盤都在這里組織開盤活動。很多私企老板也是暴發戶心態，發財了就怕別人不知道，寧可什么用沒有，也要租間房子擺闊氣，其實就是在名片上加一行字而已。

這就是當年的時尚，或者說是個標志，就跟奔馳寶馬車似的，沒有的話也無所謂，但有了之后會讓人更直接的感受到你在炫耀。

當然這也不能叫炫耀，因為當年北京的豪宅實在是太少了。在匯園公寓開售之前，也就是方莊能算富人區。即便能算也是比較勉強的，比較定位是普通住宅，是以部委機關和央企國企人員為目標群體的，所以不能太過分的奢華。配套雖然檔次不低，但也不算過分，只是稍高而已。

而亞運村就不同了，確實是整個板塊環境都體現出高檔，從五洲大酒店就能看出功能和圈層定位。在加上各種24小時的服務，絕對有一種奢華的感覺。那眾多富人們在選擇有限的情況下，就只好都涌向這里了。

所以能理解了吧，為什么鹿憲洲要藏身在匯園公寓，就因為檔次高，不容易引起人們的注意，比小胡同安全的多，至少沒有大媽們盯著看。也能理解為什么劫車犯要上這兒選目標了吧，有錢人多，豪車多，隨便弄一輛就行。

五、

不過熱點是不太可能持久的，尤其是富人們的追求是很快就會轉換的。畢竟他們有錢，能承擔這種成本。

所以從1992年之后，北京陸續出現了各種與匯園相競爭的產品。或是高檔公寓，所謂的豪華無非就是拿錢堆。或者商住兼顧，Soho就是典型代表。于是，匯園大概從90年代末就開始有些落寞，雖然仍然檔次很高，但和當年的壟斷地位無法相比了。

2003年之后，北京的塔樓形式建筑就逐漸減少，主要是通風朝向不太好解決，而那年的非典成了淘汰塔樓的催化劑。公寓自然也處于供大于求的狀態，但人們還都有個期盼，就是2008年奧運會能大賺一筆。開發商自然抓住了人們的心理，搶在奧運之前推出樓盤上市。

之后的價格走勢就這樣兒了唄，各個公寓雖然仍然是很適合自住，但畢竟數量太大了，接盤者卻面臨不足。所以租金雖然可以說不錯，但卻是用升值慢換來的。

要我說這匯園公寓這種產品就相當于旁邊曾經的康樂宮，在剛推出的那幾年絕對是北京最高檔的休閑娛樂場所。甚至可以這么說，就是個燒錢的地方兒，在哪個年代不揣上個千兒八百的根本沒底氣進去，畢竟門票就不便宜。里面最主要的也就是游泳了，一小時動不動就15-20，保齡球也是一局20，隨便兩三個人一消費就一個月的工資沒了。

但之后沒兩年，北京的各種娛樂場所那真是雨后春筍般出現。終于，2002年前后，康樂宮不過運營了十年就給拆除了，建起了現在的北辰大廈。時尚高檔除非能做到壟斷，否則很快就會被淘汰。

六、

前幾個月去匯園見了個朋友，曾經的老大姐，商界精英。

她是中國第一批富起來的人，也是第一批在匯園買房的，一口氣買了四套，想的是夫妻和孩子，以及雙方父母一家一套都長期住在這里。結果到現在只剩她自己了，老公離婚，孩子出國，老人們也住不慣搬走了。大姐的生意不太景氣，也準備賣房離開亞運村了。

臨出門時回頭看了看大姐，她站在窗戶前望著亞運村，或許在懷念當初的輝煌歲月吧！

僅供參考。

關注“章哥說買房”公眾號，點擊“提問”即可。