北京公寓樓盤價格（北京東城學區房調研）

安交學區：東城德勝▍學區概況小學概況簡析安定門-交道口學區，簡稱安交學區，它和西城的德勝學區非常相似：學區內的小學都不錯，唯一的坑校還可以直升，——府學胡同小學本部是東城乃至北京最有名的牛小之一、前身官學、六七百年建校史、文物級校園、一大堆

安交學區：東城德勝

▍學區概況

小學概況簡析安定門-交道口學區，簡稱安交學區，它和西城的德勝學區非常相似：學區內的小學都不錯，唯一的坑校還可以直升，——府學胡同小學本部是東城乃至北京最有名的牛小之一、前身官學、六七百年建校史、文物級校園、一大堆各種獎項稱號、政保也不少（政保都選的學校你們懂的）；黑芝麻小學同樣是百年名校、王府里上學是種什么體驗、近年來合并渣小有點傷、四個校區將來不便接送，分司廳小學也是歷史悠久的名校；方家胡同前身菜小、但被東城最強初中收了、變成了五分一貫制小學、可以100%直升五分，現在家長偏愛直升校，所以該校熱度也很高。綜上，安交在東城的地位就好像德勝在西城的地位。

學區派位簡析學區派位代表著該學區小升初的底限，對家長來說非常重要，上表的三派數據來自家長幫論壇，僅供參考，65中2021年在安交的三派計劃可能在90人左右。從上表可以看出，安交派位到優質初中的概率幾乎是東城最高的，五分是東城最強初中、也是安交屬地校，二分和171也很好，166和東直門屬于中等偏上，22再靠后一些，一中、21中以前是坑但現在都獲得扶持、一體化就是和名校生源混編上課、四舍五入也是名校了，65是安交最大的坑、但人家有校額到校的福利。

▍多校調劑概況

調劑概況從近兩年的家長反饋來看，對購房者來說，分司廳是最“安全”的，學位比較充足，21年1911后群體沒有被調劑出校的案例，不僅能收劃片內的非京群體，甚至還能接收學區內其他小學的調劑生源，比如大熱的方家胡同和府學小學，黑芝麻小學和分司廳情況差不多，也是相對安全。府學和方家胡同太擠了，21年都只收了一小部分1911后群體，大部分調劑到了分司廳或黑小，但還好沒有調劑到別的學區。

▍二手房市場概況

2021年2月之后，北京禁止外網公布二手房成交數據，所以作者無法再仿照西海文章的格式，給您展示東城最近一年的成交數據概況，只能整理一下在售房源和以前存留的成交數據供讀者參考↑↑

如果對學校要求較高，安交無差校，四所小學的劃片房產都有購買價值，追求穩妥推薦黑小和分司廳，賭一把直升肯定最推薦方家胡同。但是安交學區房價位很高，現在起步價就得五百萬以上，差不多的兩室得七八百萬，而且在售房源很少、只有幾十套。四所小學對應的劃片小區，可以咨詢中介、或搜索小學招生簡章。

如果對房齡或居住體驗要求較高，推薦京香福苑、官書院、文津世家等，該學區胡同平房一大堆（王府井周邊你們懂的），純商品房次新小區幾乎沒有，有一些類似交東、兩千年初房齡的多層回遷小區，也推薦關注一下，有2000年以后房齡房源的社區都在圖表里注明了（商業地塊不在記錄內），按圖索驥即可。

▍擴展知識：東城三年內100%教師輪崗

2021年8月官方發布會上，東城和密云將作為第一批教師輪崗試點城區，東城教委表態要用三年時間，實現義務教育階段學校干部教師100%交流輪崗，截至到年底已經有一些名校校長輪崗到坑校的消息。所以作者建議，東城家長不必過于執著牛校、坑校，將來百分百的教師輪崗可能會減少甚至抹平學校之間的師資差距。

▍實景照片

▲府學胡同小學低年級部

▲府學 文保建筑，隔壁是文丞相祠和文物局

龍體學區：崇文之光

▍學區概況

▲匯文中學

小學概況簡析龍潭-體育館路學區，簡稱龍體學區，也是東城熱度很高的一個學區。該學區內除了體育館路小學一般外，其他三個小學都不錯，——培新和板廠小學評價最好，光明小學以前是市重點、現在反饋不如培新和板廠。培新有40個定額直升匯文朝陽（牛小+一般初中）的政策，其他三所小學在東城官方資料里我沒看到有定額直升的政策，但一直有人說有......109是一所一貫制學校，小語種特色（西班牙語），某種意義上屬于點招校，但對大多數家庭來說沒多大意義，略過。

學區派位簡析學區派位代表著該學區小升初的底限，對家長來說非常重要，上表的三派數據來自家長幫論壇，僅供參考，96中2021年在龍體的三派計劃可能為160人左右，該學區有個優勢——文匯和匯文是龍體屬地校，給的派位名額比較多，在老崇文、也就是東城南部、龍體三派到優質校的概率最高。文匯、匯文是第一梯隊初中，廣渠門也是很好的初中、但它幫扶對象一大堆，龍潭、匯文實驗與名校一體化之后也屬于優質校了，50中是以前的重點校、現在一般當作中等校對待，96現在被廣渠門幫扶、有校額到校。

▍多校調劑概況

調劑概況從近兩年的家長反饋來看，培新開了新校區之后學位充足了，現在三個校區，不再像20年那樣1911后都沒留下，21年基本都留下了，而且還有余力接收其他小學的調劑生源。板廠也比較安全，部分1911后調劑到了光明小學本部。光明小學有一個廣渠校區，理論上師資、教學進度共享，廣渠校區劃片內次新房較多，成交量也高，1911后部分調劑到本部，但很多家長比較避諱廣渠校區，因為劃片內回遷房多，你們懂的。光明在豐臺和義里還有一個城南校區，2021年起可選擇電腦派位方式升入初中，也可選擇對口派位入學方式升入東城十一中或十一中南校區，豐臺飛地、沒多大意思。體育館路小學本身就是普小，學位充足。

▍二手房市場概況

2021年2月之后，北京禁止外網公布二手房成交數據，所以作者無法再仿照西海文章的格式，給您展示東城最近一年的成交數據概況，只能整理一下在售房源和以前存留的成交數據供讀者參考↑↑

如果對學校要求較高，培新、板廠、光明小學的劃片房產都可以買，單校劃片幾率很高，推薦盡量選擇房齡新一點的，比如北京上舍、安化南里、保利薔薇、水上華城、新裕家園、東方財富、幸福家園三期二期、綠景馨園、天利園、綠景苑等，老破小占坑房最低有三百萬左右的。當然，如果你不避諱光明小學廣渠校區，也可以在冠城名敦道和廣渠家園找房源，2010年左右的房齡，一室最低500萬左右，兩室六百多，三室八九百。

如果對房齡或居住體驗要求較高，推薦保利薔薇、水上華城、新裕家園、幸福家園三期、冠城名敦道B區等。

▍擴展知識：匯文和文匯

文匯中學最開始脫胎于匯文中學，但現在倆學校關系反而“疏遠”了，文匯沒有高中部，初中部在東城屬于第一梯隊，本部在東崇前學區，2020年在天永學區新開了一個南校區（原11中分校位置），校長據說常駐南校區，教師團隊是本部+原11分，一般認為也是一所不錯的新校。目前家長反饋，文匯本部只招收文匯小學和崇文小學寄宿班的直升生源，派位和定額直升生源都安排在新建的文匯南校區。

匯文中學有初中和高中部，高中部更有名，崇文老牌重點校，高考表現常居東城前三前五。初中部本部在龍體學區，2021年在天永新建了匯文南校區、目前匯文南只在天永招收派位生、以后不確定如何，同時還有一個匯文中學朝陽學校，位于朝陽區但是東城學籍，現在一般認為匯文初中部本部很好，匯文實驗和匯文本部一體化，匯文南、匯文朝陽都是新校、不好評價、匯文要扶持的學校忒多、可能做不到文匯扶持文匯南那種力度......（網傳匯文在龍體有小規模DZ）

▍實景照片

▲板廠小學 17年中美“第一夫人”參觀過

▲保利薔薇 培新小學劃片 房齡2008

▲培新小學高年級部

▲體育館路甲8號 體育館路小學劃片

▲夕照寺西里 板廠小學劃片 房齡大約1980

▲幸福北里 培新小學劃片 房齡大約1960~1990

和平里學區：成交量最高

▍學區概況

小學概況簡析和平里學區位于和平里街道（不是廢話），和四和九三學園是該學區內最好的小學，其他幾所都一般，但教委做了平衡、給這幾個小學加上了直升buff，——其中，青年湖最牛，直接變為171的一貫制小學部，百分百直升東城第一梯隊初中，近年來熱度很高、但不推薦購房、下文解釋；和一、地壇和安外三條小學每年也有幾十個名額可以直升到171，這種定額直升有點雞肋，2021年似乎是50~60人的定額，理論上校內隨機，實際有人說看運氣有人說蒸包，不好評價，但總好過沒有......和平北路學校是體校，只招體育特長生，某種意義上的點招校，對99%的家庭來說沒什么意義，將來也跳不出去，略過。

學區派位簡析學區派位代表著該學區小升初的底限，對家長來說非常重要，上表的三派數據來自家長幫論壇，僅供參考，54中和142中2021年在和平里的三派人數可能為310和150左右，54是2021年東城一派校里中考最好的，可以當作優質校了。從上表可以看出，該學區小升初派位到優質校的幾率比較高，五分和171是第一梯隊初中，尤其171是和平里的屬地校，二分北校剛招生沒多久、二分本部給的扶持力度較大、本部調來的教師比例據說50%以上、目前可以當作優質校對待，東直門中學也很好，22和142的評價有些割裂、現在看不見喜報對比、有的說不錯、有的說是坑，54和142在一派校名單里、有校額到校、而且還是和平里的屬地校、給的名額自然多。

▍多校調劑概況

調劑概況從近兩年的家長反饋來看，和平里學區的多校調劑有點亂，主要原因是成交量太高、人太多、也有學校搞騷操作。熱度最高、可以100%直升171的青年湖小學，近年來1911后幾乎都調劑出去了，留下的案例極少，有調劑到安交學區分司廳小學的。和一、九三學園的情況也不樂觀，1911后調劑案例很多，調劑去向主要是地壇小學，九三學園比較搞笑、它有閑空收和一、和四的調劑生源、卻把自己大部分劃片生源調劑到地壇或安外三條小學。和四、安外三條、地壇小學相對安全，和四有部分1911后調劑到九三學園的案例，安外三條大部分留下，地壇幾乎全收。有意思的是，該學區空掛戶群體，21年似乎都調劑到了安交學區的分司廳小學，有房的學區內調劑，無房的調劑到隔壁更強的學區和小學，電視都不敢這么拍（2022就不一定了）。

▍二手房市場概況

2021年2月之后，北京禁止外網公布二手房成交數據，所以作者無法再仿照西海調研文，給您展示東城最近一年的成交數據概況，只能整理一下在售房源和以前存留的成交數據供讀者參考↑↑

如果對學校要求較高，這兩年就要上的，推薦選擇和平里四小的劃片房產，比如安外東河沿、和平新城、交林、民旺園、雍和家園等，在售房源套價600多萬起步；N年后要上，喜歡賭一把的，推薦青年湖小學的劃片房產，比如湖景苑、六鋪炕（不是西城的那個）、安德里北街24和25號院、青年湖南街和西里等，在售房源套價600多萬起步。追求穩妥的家庭也可以考慮地壇小學或安外三條小學，劃片內房齡較新的小區有上龍西里、中軸國際、西營房、巷上嘉園、華府景園、康鴻家園等，有一些500萬左右的占坑房。

如果對房齡或居住體驗要求較高，上表列出的房齡較新的小區都可以看看，該學區2000年以后的在售房源還是比較多的，占比超過25%，整體品質說實話一般般，我沒發現品質很好的社區（可能和我最近老看新房有關），像和平里、青年湖、民旺園、湖景苑這種95~00年左右房齡、半老不新的小區房源是最多的、成交量也高。（一些房齡太新的社區劃片不好確定，比如盛德紫闕、安外西河沿路1號院）

▍擴展知識：金帆藝術團

北京家長可能經常會接觸到“金帆”這個詞兒，小白家長多少有些不了解，但“有沒有金帆”、幾乎是評定北京名校的一個隱形標準，所以在這里給大家初步科普一下。簡單來說，金帆藝術團是北京市教委直接管轄的一個學生社團，行政級別談不上，只是經常會出現在某些“大型活動”上，比如建國70年、一帶一路開閉幕式、N多的國際文化交流活動等，其次加入金帆有機會得到“名人大家”的直接教導，也是小升初DZ時一個“隱形”的個人資料加分項......好處就億點。金帆藝術團現在有十幾個藝術分類，幾十個藝術分團和近萬名團員，海淀、東城、西城、朝陽的金帆團是最多的。北京最牛的小學（或中學），往往擁有好幾個金帆團，比如西城金融街學區的實驗二小、東城東朝建學區的史家胡同、海淀八里莊學區的海實等。總之，優質校不一定有金帆，有金帆的99%是優質校。（與金帆藝術團類似的，還有金鵬科技團）

▍部分實景照片

▲和平新城 和四劃片 房齡2003

▲雍和家園 和四劃片 房齡2001~2005

天永學區：還有進步空間

▍學區概況

▲景泰小學

小學概況簡析天壇-永定門學區，簡稱天永學區，天永在東城最南片，原先屬于崇文區，底子弱、好學校少、但次新房很多、能找到很新的房源甚至新盤。天永現在一共有10所小學，實際天壇南里小學應該被合并了，115是體校，其他小學里，一師附小和景泰小學家長口碑最好，其他都可以當作普小對待。雖然普小居多，但天永一直在被“扶持”，現在所有小學都有直升機制，一師附小、精忠街、定安里是一貫制100%直升，景泰有120個直升名額，其他小學直升名額作者不能確定。革新里可以選擇學區派、也可以選擇對口派位到11中或11中南校、在作者看來、對口派位其實和定額直升是差不多的（為什么要給革新里提供選擇的機會？可能是因為原先直升的11中家長不太滿意...）。

學區派位簡析學區派位代表著該學區小升初的底限，對家長來說非常重要，上表的三派數據來自家長幫論壇，僅供參考，50分和前門外國語2021年在天永的三派名額可能為120、150人左右。天永小升初派位真的不行，文匯南可能算是最好的獎了，其次匯文南（匯文匯文的名額都不多），50中、11中一般當作中等校、當然也可以說不錯、但要它倆扶持渣校有點玄，所以50分和11南大家懂的。前門外國語是一派校、有校額到校、說它是優質校有點勉強，匯文朝陽是匯文的扶持校，但匯文扶持校一大堆、龍體部分已經講過匯文和文匯相關內容、這里不再贅述。

▍多校調劑概況

調劑概況從近兩年的家長反饋來看，除一師附小以外，天永其他小學都是安全的（家長買房投票的結果），1911后京籍買房的基本都能上劃片小學。一師附小京籍部分調劑到景泰小學，非京調劑到寶華里小學。有個消息需要家長留意一下，東城第一輪教師輪崗中，傳統牛小史家小學的校長輪崗到了革新里小學，革新里原來的校長輪崗到了史家實驗小學。東城教師輪崗來真的，家長需要多關注此類信息，說不定能趕上渣校大翻身。

▍二手房市場概況

2021年2月之后，北京禁止外網公布二手房成交數據，所以作者無法再仿照西海文章的格式，給您展示東城最近一年的成交數據概況，只能整理一下在售房源和以前存留的成交數據供讀者參考↑↑

如果對學校要求較高，推薦景泰小學或一師附小的劃片房產，一師附小近兩年入學不穩、需要賭一下，景泰應該沒問題，但問題是這倆小學劃片內幾乎沒什么次新房，最新的就一個03年房齡的城市亮點小區，天壇西里東區好像也有2000年初房齡的房源，其他的基本都是老房子，套價最低三百多萬起步，主流占坑房一般四百多快五百萬。

如果對房齡或居住體驗要求較高，推薦中海紫御公館、新奧洋房、百榮嘉園、華龍美晟、前門前、景泰西里西區、鼎盛園、天天家園、金魚池西區、城市亮點等。

▍擴展知識：北京二手房市場供需緊張

大家都在問，為什么北京這幾年房價上漲那么厲害，跌的時節又很少？現在外網看不到實時成交數據，只有建委官網會公布一些大體數據，網簽數據往往是滯后的，但我們也沒別的數據可供參考了。從下面這張建委數據表里，用東城舉例，存量房、也就是二手房2021年12月網簽套數682，貝殼當月的東城在售房源大約2400套，貝殼在北京市占比很高，這個房源數幾乎可以看做是市場上所有流通的房源總數了，就算再X2，東城12月在售二手房有4800套，除以12月的網簽套數，這些房源7個月就能消化完，實際更快，這個去化速度很恐怖。大聰明也別提新房供給，東城幾乎沒有住宅新盤，西城海淀情況差不多，所以——需求遠超供給，供需失衡，房價居高不下也就不難理解了......

▍實景照片

▲一師附小西校

▲城市亮點 一師附小劃片 房齡2003

▲天壇東里中區 天壇東里小學劃片 房齡大約1980

▲天壇東里南區 天壇東里小學劃片 1980

▲郭莊北里 景泰小學劃片 房齡大約1980~1995

▲中海紫御 革新里小學劃片 房齡2010

東朝建學區：史家胡同

▍學區概況

▲史家胡同小學高年級部

小學概況簡析東四-朝陽門-建國門學區，簡稱東朝建學區，這個學區其實并不算很好，優質小學只有兩所，派位也不是很強。但該學區內有一所非常有名的小學——史家胡同小學，這個學校比較高調，算是北京傳統牛小的代表之一，——名氣方面，校運動會在鳥巢還是奧體開的，奧運冠軍們現身發言鼓勵小盆友，不過這真不算啥，史家小學在中國歷史上也留下過痕跡，舊中國第一批留美學生的考試地點就在該校，你們懂的；硬件方面，別的不說，地下體育館和游泳池應該很少有學校有吧；教育方面，一堆頭銜就不提了，聯合國給的也不算什么，好幾個金帆團，幾十個課外興趣班，時不時來幾個名人大家校內指導，課外活動=參加重大XX活動......此類牛小，北京還有好幾個，都在東西海，劃片范圍都不大，但學校規模很大，一屆十幾個班，可以說基本都是政保大戶。

學區派位簡析學區派位代表著該學區小升初的底限，對家長來說非常重要，上表的三派數據來自家長幫論壇，僅供參考，24、25、27、65中在東朝建的三派名額2021年約為160、110、110、90人，這四個初中都談不上優質，都是官方“欽定”的一派校，有校額到校的扶持。二分給的名額最多，五分也有一些，文匯和匯文都是只給一點（文匯派位生源應該都安排到南校了，匯文實驗和匯文本部一體化），這四所最好的初中，家長反饋一般家庭都派不上，因為史家的ZB太多了。其他小學的定額直升數量其實也不多，每屆大概也就三四十人、一個班的容量，但多少是個安慰。對一般家庭來說，東朝建三派最大中簽率、又相對理想的去向，應該是166（東直門中學也很難派上）.

▍多校調劑概況

調劑概況從近兩年的家長反饋來看，史家是肯定指望不上的，別看它一屆十幾個班、1911后全部多校調劑到回民、東四七條或匯文一小；新鮮胡同小學因為之前可以全部直升2分的原因，成交量也很高、東朝建第二，現在每屆只有35人定額直升2分（大約占比25%~30%），賣房太多、學校又小、學位緊張、所以也調劑了1911后群體，調劑校有匯文一小、回民小學。其他小學相對安全，匯文一小雖然不錯，一屆40人定額直升匯文（占比大約25%），但出房率低、成交量低、學位充足。

▍二手房市場概況

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如果對學校要求較高，推薦匯文一小，但在售房源極少，我只找到建國門內大街和抽屜胡同兩個小區，其他基本都是胡同平房，套價600~800萬，恒基中心在劃片內、能不能上作者不確定；想賭一把史家的話，朝陽門內南小街、豆瓣胡同和倉南胡同出房量最大，占坑房六百多萬起步，差不多的兩室基本上九百萬了。

如果對房齡或居住體驗要求較高，推薦朝陽首府、西水井胡同、朝陽門內南小街等，東朝建也沒什么品質特好的社區，房齡最新也就到2010年，一大堆胡同平房或本世紀初回遷房。

▍擴展知識：房產劃片要看小學招生簡章

在貝殼或其他中介平臺，很多平房、小院的房源會被分類到某一個XX街道為名的社區名下，小學劃片是具體到樓號、房號的，一條街不同樓棟劃片不同很正常，所以經常會出現中介平臺上一個小區不同樓棟、劃片小學不同的問題，比如匯文一小的招生簡章上，建國門內大街只有“甲六號樓、乙六號樓、1號樓、18號”在劃片內，但貝殼都給歸類到“建國門內大街”這一個小區里了，所以可能會出現該小區房源不在文匯一小劃片內的情況。類似情況非常多，比如前門東大街、崇文門西大街，部分劃片在景東，部分劃片在東崇前，我雖然把所有小學招生簡章上的地名都找到了，但中介平臺無法具體到樓號，尤其是一條大街好幾個小學劃片的情況，所以還是建議家長以小學招生簡章上的劃片范圍為準，購房時應該與中介、房主核實清楚。

▍實景照片

▲匯文一小

▲新鮮胡同小學，北側就是二分

▲西總布小學

▲史家胡同小學低年級部，在史家胡同上

▲大方家胡同 新鮮胡同小學劃片 房齡2003

▲豆瓣胡同 史家小學劃片 房齡2003

▲豆瓣胡同街景

▲二分本部

▲芳嘉園胡同 新鮮胡同小學劃片 2003

▲匯豪閣公寓 匯文一小劃片

▲北竹桿胡同 新鮮胡同小學劃片

東崇前學區：次新房很多

▍學區概況

▲廣渠門中學和本家潤園

小學概況簡析東花市-崇文門外-前門學區，簡稱東崇前學區，目前該學區共有5所小學，其中崇文和前門小學屬于優質校，以前可以跨區點招寄宿生，以前寄宿小學99%都是牛小，但現在北京把小學階段跨區點招寄宿生的入學方式給ban了，現在前門和崇文小學的寄宿班應該來自XX部的政保生源。前門 文匯和花市小學以前很一般，但近年來扶持成了牛中的一貫制小學部，可以100%直升，直升派家長的最愛。回民實驗小學（和東朝建的回民小學不同）似乎也有定額直升廣渠門的政策，但2021年東城官方發布資料里，我沒發現定額直升校名單里有它，也許2022年會有？

學區派位簡析學區派位代表著該學區小升初的底限，對家長來說非常重要，上表的三派數據來自家長幫論壇，僅供參考，2021年96中和前門外國語學校在東崇前的三派名額大約為75、90人。廣渠門中學是東崇前的屬地校，東城很有名的牛中，分的名額最多，派位到文匯、匯文的幾率也比較高，前面我已經科普過了文匯和匯文，這里不再贅述，目前文匯把派位生源安排在南校區，一般認為南校不如本部、文匯南＞匯文南，現在文匯本部只接收崇文小學寄宿生和文匯小學直升生源。96和前外，你們懂的。匯文朝陽，匯文一堆扶持校之一，匯文高中部很強是共識、扶持校不好評價，而且它沒校額到校。

▍多校調劑概況

調劑概況從近兩年的家長反饋來看，可以100%直升牛中的花市和文匯小學都不安全，近年來都調劑了1911后入學家庭，其中花市調劑到了培新小學（龍體學區）或前門小學，文匯小學部分留下、部分調劑到匯文一小（東朝建學區）或前門小學。崇文小學劃片房產成交量最高，學位也緊張，近年來1911后基本都調劑，2021年好像留下了一些，調劑去向主要是前門小學。前門和回民實驗，學位充足，

▍二手房市場概況

2021年2月之后，北京禁止外網公布二手房成交數據，所以作者無法再仿照西海文章的格式，給您展示東城最近一年的成交數據概況，只能整理一下在售房源和以前存留的成交數據供讀者參考↑↑

如果對學校要求較高，推薦前門小學劃片房產，雖然前門升學通路一般，但它可以穩進、而且劃片內有房源的小區、幾乎都是次新房，新怡家園、興隆都市馨園、新世界家園，尤其是都市馨園、一室占坑房三百多萬起步、兩室七八百萬左右。想賭一把、或者多年后入學的，推薦花市小學或文匯小學劃片房產，房齡較新的小區有京禧閣、天驕園、金世紀嘉園、富貴園、本家潤園、金橋國際、東環居苑、遠洋德邑、麗水灣畔家園等，占坑房五百萬起步。崇文小學雖然是牛小，但學位緊張，劃片入學概率不大，而且一般家庭沒有直升，只能靠派位，但劃片房產房齡較新，新景家園和花市棗苑，套價四百多萬起步，差不多的兩室得八百萬。

如果對房齡或居住體驗要求較高，推薦京禧閣（臨鐵路但房齡新）、新景家園、富貴園、國瑞城、都市馨園等。

▍擴展知識：無房群體的入學方式

和全國大部分城市一樣，國家不會讓適齡兒童無學可上，就算是無房群體，也可以在北京上學，甚至東西海都可以，但要符合一些規定。租房工居的，京籍和非京籍要按照所屬城區公布的資料，去辦理一些證件、并通過審核，一般是要求你的單位注冊地是該城區、工居證是該城區、租房的房東配合出示房本什么的。目前，除海淀外，其他城區租房入學不占學位。但是，如果你在北京別的城區名下有房產，基本通不過審核，會讓你回房產所在城區入學。空掛戶群體入學，四老或四老之外親屬的，就看學校的解釋了，有的可以、有的不行。

▍實景照片

▲新景家園 崇文小學劃片 房齡2001~2008

▲回民實驗小學，東城南北各一個回民小學，西城也有回民小學

▲花市棗苑 崇文小學劃片 房齡2002~2005

▲國瑞城 回民實驗小學劃片 房齡2006~2009

▲富貴園 花市小學劃片 房齡2002~2006

▲崇文小學

景東學區：景山南

▍學區概況

小學概況簡析景山-東華門學區，簡稱景東學區，該學區有一所非常有名的牛校，設計師曾給該校題詞“教育要面向現代化，面向世界，面向未來。”，獨特的5+4學制，政保大戶，東城乃至北京最好的傳統牛校之一，中宣部高規格建立的“教學改革試驗”學校，——

景山學校。景山分南北兩個校區，北校區在北東學區，南校區相當于本部，北校區相當于扶持校（但合并建校時間也不短了）。景山雖然有12年一貫制的名頭，實際上一般認為只可以100%直升到初中部，高中不是100%直升的。除景山外，該學區其他三所小學其實也不錯，燈市口一百多年建校史、一堆榮譽頭銜，校尉胡同小學是166的一貫制小學部、166屬于中等偏上的初中，東交民巷原先是市委市政府子弟校。安交學區的黑小和府學在景東有幾個校區，但家長反饋它們在安交派位，現在與景東無關了。

學區派位簡析學區派位代表著該學區小升初的底限，對家長來說非常重要，上表的三派數據來自家長幫論壇，僅供參考，2021年25、27、65中在景東的三派名額大約為60、60、50人。景山南校雖然是景東屬地校，但它不參與派位，生源全部來自直升。景東三派最好的大獎是五分和二分，其次東直門中學，然后166，165≈166，在我看來166屬于中等偏上，55中就屬于中等校了，剩下的都是一派欽定X校，有校額到校的福利聊以慰藉。

▍多校調劑概況

調劑概況從近兩年的的家長反饋來看，校尉胡同小學作為直升校深受大家歡迎，然后被買爆，1911后大部分調劑，調劑去向可能為東交民巷小學，其他小學學位充足，景山南甚至偶爾還接景山北的調劑生源。

▍二手房市場概況

2021年2月之后，北京禁止外網公布二手房成交數據，所以作者無法再仿照西海文章的格式，給您展示東城最近一年的成交數據概況，只能整理一下在售房源和以前存留的成交數據供讀者參考↑↑

如果對學校要求較高，該學區四所小學的劃片房產均有購入價值，但校尉胡同小學這兩年學位緊張，買了不保證能進。景山南出房量最低，基本就騎河樓大街（8~38號）一個小區有房，87年的房齡，11萬+的單價......其他小學劃片內也幾乎沒有次新房，貝殼上那些房齡很新的房源似乎是平房或者搞錯了。該學區在售房源，最低套價450多萬起步，主流占坑房也得五百萬左右。

如果對房齡或居住體驗要求較高，推薦找一下那一帶的平房四合院吧。

▍擴展知識：北京主城房產戶型很差

北京買學區房，絕大多數情況下，極難找到“正常”戶型，千萬套價的房子，奇葩戶型同樣居多，為什么北京戶型那么差？原因很多很多，我個人認為主要有兩點：一是北京主城很多小區都是“公建”的、早年福利分房，建面小、廳小、衛生間小、廚房=北陽臺，上個世紀公家建的房子很多都有這些毛病，能住就行，品質就別想了，別說戶型，這種小區園林綠化=道旁樹；二是北京主城房子都不愁賣，加上北京的一些政策限制，導致房企缺乏“品質追求”，塔樓一大堆，地塊又小、成本又高、反正都能賣出去、打滿容積率、怎么省事怎么來、最后搞出一堆七拐八拐垃圾戶型，這種現象在東西海尤其常見。主城范圍內，但凡是南北通透+主臥和客廳朝南+帶電梯的房源，基本都天價......

▍實景照片

▲校尉胡同小學

▲東交民巷小學

▲燈市口小學

▲25中 景山南校 166中學 這仨緊湊在一起

北東學區：史實史分

▍學區概況

小學概況簡析北新橋-東直門學區，簡稱北東學區，現有6所小學，均有直升政策。其中，景山北校是一貫制學校，5+4學制，5年小學4年初中，景山南北兩校區相對獨立，各自直升各自初中部，北校肯定不如南校；史家實驗學校，史家集團合并校，史家親手扶持的，可以100%直升二分北校，但教師輪崗后剛換了校長；史家小學分校，和史家關系其實一般，它本質上是三所小學合并后再加入史家的，史家扶持力度不大，但口碑不錯，有70個直升東直門的名額；西中街小學以前是優質校但合并倆渣小后口碑下滑，有85個直升東直門的名額；雍和宮和東四十四條小學以前都是普小，但雍和宮現在是東直門的一貫制小學部、100%直升東直門，東四十四條有45個直升5分的名額。

學區派位簡析學區派位代表著該學區小升初的底限，對家長來說非常重要，上表的三派數據來自家長幫論壇，僅供參考，2021年24、25、27中在北東的三派名額大約為100、65、65人。北東三派里的優質校比較多，但名額很少，派到優質校的比例反而不高。其中五分、東直門、165、二分北屬于優質校，55和22就不太理想了，最多算中等校。剩下的三所一派校，有校額到校的福利聊以慰藉。55中和東直門中學是北東的屬地校，東直門給了北東小學很多直升名額，所以三派招生計劃減少了。

▍多校調劑概況

調劑概況從近兩年的家長反饋來看，史分、西中街和東四十四條小學的學位比較充足，沒有調劑1911后，甚至還能接收非京和其他小學的調劑生源。景山北1911后部分留下，調劑去向主要是史分；雍和宮小學可以100%直升東直門，熱度較高，學位緊張，1911后只留下一部分；史家實驗可以100%直升二分北，加上小學本身不錯，被買爆，1911后基本都調劑到了西中街小學。

▍二手房市場概況

2021年2月之后，北京禁止外網公布二手房成交數據，所以作者無法再仿照西海文章的格式，給您展示東城最近一年的成交數據概況，只能整理一下在售房源和以前存留的成交數據供讀者參考↑↑

如果對學校要求較高，北東100%直升的一貫制小學基本都不太推薦（史家實驗、雍和宮、景山北），起碼近年來買的話大概率會被調劑，非要買的話，房齡新的小區都在景山北和史家實驗小學劃片內，有鉑晶豪庭、NAGA上院、瑞士公寓、海晟名苑南區、東外公館、華冠麗景、東方銀座、東直門北小街8號院、東直門內大街等，套價四五百萬起步，雍和宮小學劃片基本都是老房子，套價五六百萬；如果追求穩妥入學，推薦史分和西中街小學，房齡新的小區有使館壹號院、當代MOMA、萬國城MOMA、海晟名苑北區、華普花園、海運倉小區等，次新房比較多，一室占坑房套價四百萬起步。

如果對房齡或居住體驗要求較高，推薦使館壹號院、當代萬國城MOMA、海晟名苑南區、華冠麗景等。

▍擴展知識：北京購房比較復雜

與其他城市相比，北京購房相對復雜，首先北京有全國最嚴厲的限購、限貸政策，其次北京對不同房產的貸款年限和征稅標準的判定也是不同的，這樣下來的結果就是：雖然北京最低首付35%，實際大部分人買房首付超50%，甚至70%.

▍實景照片

▲東直門中學

▲雍和宮小學

▲南門倉胡同 史分劃片 房齡2003

▲民安社區 景北劃片

▲景山北校

▲華普花園 史分劃片 房齡2001~2003

▲華冠麗景 景北劃片 房齡2003

▲海運倉 史分劃片 房齡2003

▲東直門內北小街8號院 景北劃片 房齡2003

文末總結

東城在北京的學區房市場上，地位其實是比較尷尬的，根源是頂級高中有點少，近年來不斷被朝陽沖擊，被西海鄙視......不過東城依然有可取之處，它是教育均衡力度最大的城區，普高率最高的城區，也是歷史名校最多的城區之一。相比西海，東城肯定偏弱，相比朝豐，東城依然有可取之處。這篇文章共15000+文字，統計數據耗費精力更大，東城近50所小學、27所初中、1154個社區，我對照著小學招生簡章一個個找劃片、確定房齡，各種渠道去搜集學校歷史、家長評價和中高考成績，東西海三篇學區房調研文，都經歷了類似程序，真心希望我的文章能幫到各位家長和讀者朋友。自2019年寫北京學區開始，不斷有各種營銷號抄襲我的原創文章，甚至還轉換成PDF/PPT，變成各種付費資料，在論壇、微博上流傳甚廣，這兩年我對北京營銷號的不要臉程度深有體會......最后，懇求大家，點個贊，轉發關注，支持一下原創吧！

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PS.下文預告：北京頂級高中科普（一）：人大附中，十一學校，北京四中，北京八中，師大實驗