北海銀灘海景房?jī)r(jià)格（山東乳山二手房?jī)r(jià)跌回十年前）

“我有一所房子，面朝大海，春暖花開(kāi)。”海子這句膾炙人口的詩(shī)句，是很多人置業(yè)的夢(mèng)想。7月，正值炎熱的夏天來(lái)臨之際，房地產(chǎn)廣告又開(kāi)始鋪天蓋地而來(lái)，在各大廣場(chǎng)，在人群的聚集地附近，總能遇見(jiàn)正在吆喝的銷(xiāo)售公司，“均價(jià)便宜，依山傍海，買(mǎi)到就是賺到”、

“我有一所房子，面朝大海，春暖花開(kāi)?！焙Ｗ舆@句膾炙人口的詩(shī)句，是很多人置業(yè)的夢(mèng)想。

7月，正值炎熱的夏天來(lái)臨之際，房地產(chǎn)廣告又開(kāi)始鋪天蓋地而來(lái)，在各大廣場(chǎng)，在人群的聚集地附近，總能遇見(jiàn)正在吆喝的銷(xiāo)售公司，“均價(jià)便宜，依山傍海，買(mǎi)到就是賺到”、“私藏一方山海境”、“一半是海洋，一半是天堂”，海景房早已經(jīng)不單是普通住宅屬性，而是成了一個(gè)被頻繁炒作的概念，海濱城市也成為了房?jī)r(jià)躥升最快、泡沫最為嚴(yán)重的區(qū)域。

在各地房?jī)r(jià)高的讓人望而卻步的今天，山東乳山的房?jī)r(jià)卻讓人大跌眼鏡。

山東威海乳山市銀灘，位于乳山市東部11公里左右的白沙灘鎮(zhèn)，屬于國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。自動(dòng)向西有著20多公里的海岸線(xiàn)資源，銀白色的細(xì)沙柔軟舒適，尤其在銀灘中心位置大拇指廣場(chǎng)一帶，沙灘細(xì)膩，海床坡度平緩，由海岸向里進(jìn)深100多米，水深才到成年人胸口位置。

銀灘四季分明，人少地廣，海岸布滿(mǎn)黑松林，在全國(guó)霧霾最嚴(yán)重的那一年，央視天氣預(yù)報(bào)地圖只有銀灘這一小塊地方是淺藍(lán)色標(biāo)注，由此而得名—天下第一灘“銀灘”。

盛夏時(shí)節(jié)，來(lái)自全國(guó)各地的游客和“看房團(tuán)”紛紛涌向威海之際，關(guān)于這個(gè)“網(wǎng)紅”小城的種種吐槽也開(kāi)始刷屏：“鬼城”“新房打?qū)φ垡操u(mài)不出去”“最后悔的海景房”……

憑海景房火了這么多年的乳山到底怎么了？近日，記者實(shí)地探訪(fǎng)威海乳山發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)格只有新房?jī)r(jià)格的一半左右，各地“看房團(tuán)”成為新房購(gòu)買(mǎi)主力。當(dāng)?shù)貜臉I(yè)多年的中介告訴記者，樓層高一些的房子，價(jià)格甚至還不如10年前。一套頂層閣樓的交易單價(jià)，可以低至1800元/平方米。

山東海景房為何發(fā)展了十幾年都沒(méi)能變成另一個(gè)海南度假房？

市場(chǎng)幾乎全靠外地人支撐

乳山市的海景房集中分布于銀灘旅游度假區(qū)，1994年7月被山東省政府批準(zhǔn)為省級(jí)旅游度假區(qū)。

7月的小城乳山完全沒(méi)有北方的燥熱，涼風(fēng)習(xí)習(xí)，環(huán)境舒適而寧?kù)o。滿(mǎn)街都是掛著京、冀、遼、豫、閩車(chē)牌的私家車(chē)，這里的海景房市場(chǎng)幾乎全靠外地人支撐。

“我們這里的單價(jià)是9000元/平方米，銀灘的新房基本也就是這樣，不過(guò)質(zhì)量更好一點(diǎn)的價(jià)格會(huì)在1萬(wàn)元/平方米以上?！痹陂T(mén)可羅雀的金鼎淮河路9號(hào)售樓處，銷(xiāo)售人員告訴記者，“這幾年的新房?jī)r(jià)格是穩(wěn)步上升的，去年在8000元/平方米，今年就是這個(gè)價(jià)格了。”

當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售人員說(shuō)，銀灘海景房中的新房目前很緊俏，且價(jià)格一路攀升，簡(jiǎn)直就是買(mǎi)了就升值。

但別人，可不是這么說(shuō)。

“我買(mǎi)完就后悔了?！眱赡昵耙?000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)了金鼎銀龍灣新房的陳先生懊悔地說(shuō)道：“這周?chē)亩址績(jī)r(jià)格才賣(mài)不到4000元/平方米。你的房子質(zhì)量再好，也經(jīng)不住一半的差價(jià)呀，這套房子是砸我手里了，想再賣(mài)出去很難了，除非再賠一半?！薄爱?dāng)時(shí)‘看房團(tuán)’把時(shí)間安排得很緊，也根本不給我們接觸當(dāng)?shù)厝说臋C(jī)會(huì)，我們根本不知道這里二手房這么便宜?！?/p>

據(jù)了解，組織來(lái)自全國(guó)各地的“看房團(tuán)”前來(lái)下單，是銀灘新房銷(xiāo)售的獨(dú)家秘訣。每逢周末，一輛輛載滿(mǎn)全國(guó)各地客戶(hù)的大巴車(chē)便停滿(mǎn)了銀灘的大街小巷，這便是當(dāng)?shù)厝丝谥谐３Ｌ岬降摹翱捶繄F(tuán)”。

來(lái)自天南地北的客源，就在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，在銀灘購(gòu)買(mǎi)了一套套比周遭二手房貴上一倍不止的新房。

乳山從發(fā)展迅猛到“不景氣”

為何銀灘的二手房?jī)r(jià)格只有新房的一半？答案很簡(jiǎn)單——供應(yīng)過(guò)剩！銀灘的海景房有多少呢？“把乳山市所有的人口填進(jìn)去都住不滿(mǎn)?！币幻樯绞忻襁@樣說(shuō)。

乳山銀灘在2000年之后加快了海景房的建設(shè)步伐，在20多公里的海岸線(xiàn)上自西向東陸陸續(xù)續(xù)建設(shè)了200多個(gè)海景房項(xiàng)目。在乳山市區(qū)中，最多的就是裝修、建材、家具等門(mén)店，都是依靠來(lái)自銀灘的生意。

從2000年到2005年，《乳山市年鑒》中描述房地產(chǎn)行業(yè)“發(fā)展迅猛”，房地產(chǎn)投資總額從8800萬(wàn)元猛增至7.53億元。

隨著海景房的大量開(kāi)發(fā)，全國(guó)各地的大批購(gòu)房者涌入銀灘。《乳山市年鑒》這樣描述道：“2006年銀灘旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售良好，北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進(jìn)區(qū)購(gòu)房投資置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量及房?jī)r(jià)持續(xù)上升?！?/p>

2007年至2010年，乳山房地產(chǎn)竣工總面積高達(dá)562.34萬(wàn)平方米。顯然，市場(chǎng)一時(shí)間難以消化如此多的房源。在一路高歌猛進(jìn)之后，銀灘出現(xiàn)了房源去化難題。

2011年之后，《乳山市年鑒》已經(jīng)不再透露年度房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和金額情況，竣工面積也日漸萎縮，乳山市政府在當(dāng)年還叫停了普通海景房的規(guī)劃審批和開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2013年，乳山市房地產(chǎn)竣工面積僅88.52萬(wàn)平方米，不及2010年高峰時(shí)期的一半。

2014年，乳山官方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的描述為“市場(chǎng)形勢(shì)不景氣”。

二手房?jī)r(jià)格退到10年前

銀灘的生活方式和別處是不同的，業(yè)主們候鳥(niǎo)一般地來(lái)回也使其缺乏發(fā)展的動(dòng)力。盡管乳山市政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)完善基礎(chǔ)配套和便民服務(wù)設(shè)施，但起色仍不明顯，道路上極少看到公交車(chē)，人們出行的主要方式是滿(mǎn)大街行駛的電動(dòng)小四輪，5元起步。

“在銀灘，賣(mài)房子的比賣(mài)菜的多?！弊咴阢y灘的大街小巷，看到最多的店面便是房屋中介。

本來(lái)就不多的商超關(guān)門(mén)很早，晚上不到8點(diǎn)，很多商超就已經(jīng)下班不再營(yíng)業(yè)。

無(wú)處不在的老舊海景房在海潮侵蝕下顯現(xiàn)出斑駁的情形，一如這里安閑的老人們。

空有房，沒(méi)有人，沒(méi)有完善配套，就不奇怪了。

業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)外開(kāi)發(fā)得很成功的海岸線(xiàn)，基本都有一個(gè)主題產(chǎn)業(yè)做支撐，比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地，大堡礁是潛水基地，泰國(guó)普吉島是國(guó)際商務(wù)會(huì)議中心，摩洛哥有賭場(chǎng)和F1賽車(chē)，戛納有電影產(chǎn)業(yè)，墨西哥的坎昆、美國(guó)的舊金山更是有金融、商務(wù)、文化、體育等很多產(chǎn)業(yè)。

這些成功開(kāi)發(fā)的海岸線(xiàn)都是生活、工作、休假三位一體，除了旅游之外，有很多現(xiàn)實(shí)生活的內(nèi)容，因此配套也非常完善。

而中國(guó)的海岸線(xiàn)開(kāi)發(fā)都很單調(diào)，除了蓋房子，沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)。

因?yàn)槿胱÷实停袊?guó)很多旅游地產(chǎn)根本沒(méi)有配套，導(dǎo)致生活不方便，這又拉低了入住率，最終變成惡性循環(huán)。

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