科技改變生活 · 科技引領未來
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作者：公子不悔01該來的，終于還是來了。市場都在等著炒房第二城杭州的樓市冷卻，因為這座城市，今年以來確實遭遇了多輪重拳襲擊，沒有理由不冷卻。目前，杭州的二手房已經冷卻，也早已冷卻，成交量已經四連跌，而且是量價齊跌。4月份，杭州全市（除富陽、
作者：公子不悔
01
該來的，終于還是來了。
市場都在等著炒房第二城杭州的樓市冷卻，因為這座城市，今年以來確實遭遇了多輪重拳襲擊，沒有理由不冷卻。
目前，杭州的二手房已經冷卻，也早已冷卻，成交量已經四連跌，而且是量價齊跌。
4月份，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交9326套二手住宅， 環比下跌18.9%；成交金額達 287億， 環比下跌21.1%。
5月份，全市（除富陽、臨安外）共成交8908套二手住宅，環比下跌4.5%。
6月份，二手房成交量繼續下探，全市（除臨安、富陽）簽約量7800套，環比下降13.4%。
7月份，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交6326套二手住宅，環比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創下近兩年單月成交量新低（疫情及春節假期除外）。成交量持續走低的同時，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%。
杭州二手房的冷卻，有兩方面的原因：
一方面歸功于今年以來，整體對二手房調控政策的收緊。比如，深圳、寧波、成都、西安、紹興、無錫、東莞等城市已出臺了二手房官方指導價。
此外，上海方面，也要求二手房需要審核價格，才能掛牌。
杭州雖然尚未出臺二手房官方指導價，但迫于這個大招的威力，杭州的購房者對二手房也產生了困惑，選擇觀望。
另一方面，杭州樓市不斷給樓市加息。
5月20日，杭州多家國有銀行將首套房利率上調至5.4%，二套房上浮至5.5%。而此前杭州利率大約為首套5.2%、二套5.38%，即分別上調20個BP左右。
6月10日，杭州多家銀行，再次集體上調了房貸利率，首套5.6%，二套5.7%。除了中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行，目前其它銀行的房貸利率也都普遍在收緊。
兩次調整之后，杭州相當于對新房加息了40個基點，對二手房加息了32個基點。這無疑加大了剛需和改善型需求人群的購房壓力。
除了貸款利率增加，銀行給二手房的放款周期也延長了。因為央行與銀保監會限定了銀行給房地產市場和個人住房貸款的額度，導致資金緊張，今年絕大多數城市的二手房貸款周期都被延長了，有的甚至停貸了。
兩方面作用下，才有了杭州二手房成交量四連跌的現狀。
二手房價格方面，杭州也出現了松動。
據杭州當地媒體報道，杭州的二手房已經有將近一半房源降價了，下跌通道已經打開。
此外，杭州“頂級學區房”文鼎苑所在的浙大紫金港板塊，學區房掛牌價也應聲而落。文鼎苑法拍價從4月的10萬元/平方米跌到如今的8.2萬元/平方米。
再比如拱墅區的藍孔雀板塊，因為有華師附中的存在，周邊的學區房被“頂級名校學區房”，年初該板塊學區房最高成交價達到了7.1萬元/平方米，現在已經降到了6.7萬元/平方米。
02
杭州的二手房冷了，那新房呢？新房在這個月也終于降溫了。
之所以說是終于，是因為，杭州的新房熱太久了。
自從新房限價，與二手房產生了巨大的討論空間以來，杭州的新房市場一直非常熱。
杭州也掀起了一場規模浩大的造富運動，因為打中一套新房，基本能夠賺上百萬。
以杭州去年接近6萬人搶購的遠洋西溪公館來說，項目周邊二手房3.5萬-4萬元/平方米之間，而目前項目限價才2.8萬元/平方米。每平米的價差在1萬元左右，一百平的房子，搶到之后可以從中套利100萬元左右。
在這種巨大利益誘導下，杭州過去幾年上演了多輪萬人搖號場景。
有數據顯示，2018年至2020年年中，就上演了28場萬人搖號搶房“盛況”。
上半年，杭州依然有萬人搖號場景存在。杭州新房市場依然如火如荼。
盡管這種新房與二手房價格倒掛的現狀仍在，不過在近日杭州出臺新一輪調控政策，卸去了一大波購房需求后，最新推出的近2萬套新房登記數據顯示，杭州的新房確實降溫了。
8月5日，杭州《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，提出：
落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。
此外，非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。
此外，對于網紅盤（登記數與房源數之比大于10）無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。
在這種背景下，有人估算了一下，新落戶杭州的人，有幾十萬人一夜之間喪失了房票。
正是因為少了這幾十萬的購房需求，在8月份杭州發放64張樓盤預售證，超過18000套房源密集入市，登記情況卻出現了分化。
一方面，有部分樓盤觸發了“頂格社保”要求。
根據第一財經披露，杭州的溪上儷庭，人才家庭最低入圍社保9個月，無房家庭184個月，普通家庭則達到了187個月。這意味著一個普通家庭，必須擁有從2006年1月份起計算的頂格社保，這確實是一個“社保巨子”才能擁有的樓盤。
此外，星翠瀾庭、觀品名寓等樓盤也觸發了“拼社保”。前者普通家庭最低入圍社保年限高達7.8年，后者則要求13年社保。即便是無房家庭，也分別要求5.6年和8.8年的社保。
與此同時，大多數房源并未觸發。而且：
一方面，這次打新比以往任何一次都容易，因為以往百分幾的中簽率，這一次很多樓盤都上升到了百分之幾十。比如書香印翠府的整體中簽率更高達76%，登記，基本就能買到。已結束登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率15.2%。
另一方面，已有10個樓盤因登記組數不及房源套數而流搖，主要集中在杭州臨安、蕭山等板塊，價格段集中在2萬左右單價，共計釋放1000多套房源。
一句話概率就是，在杭州85新政之后的這輪新房供應中，中簽率比以往高了不止一點點，而且還出現了多個流搖樓盤。
說明，杭州新房降溫了。
03
那杭州的房子還能買嗎？
本號的觀點依舊沒有改變：
盡管本號長線仍非常看好杭州的樓市潛力，但短期內，遭遇重拳的杭州樓市，進入調整階段是大概率事件。
短期內杭州核心板塊限價較二手房倒掛比較嚴重的新房，可以繼續買。倒掛不明顯且不是核心板塊的新盤，可以暫緩。
二手房直接不要碰，一碰就很有可能成為高位站崗者，成為接盤俠。
李龍