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關(guān)注“北京房姐” 微信公眾號(hào)，加入知識(shí)星球"北京買(mǎi)房" 進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買(mǎi)房

提問(wèn)：請(qǐng)教房姐，不考慮未來(lái)加裝電梯的情況下，天通苑頂復(fù)購(gòu)買(mǎi)的人群是怎么樣的

回答：把房產(chǎn)當(dāng)作純粹投資行為的人，始終是小眾。 絕大多數(shù)的買(mǎi)家，看重的任然是房子最基本的屬性： 地段 面積 品質(zhì) 以及我的資金，貸款能力，可以買(mǎi)到以上選項(xiàng)的什么組合？ 對(duì)于在北京成家立業(yè)，有父母有小孩的人來(lái)說(shuō)，房屋的面積和房間數(shù)（功能率）始終是第一位的。 只要交通仍然在市區(qū)接軌的范圍以?xún)?nèi)，居住品質(zhì)不要低于平均值，就是絕大多數(shù)的工薪白領(lǐng)和生意人小老板的選擇。 五環(huán)邊上的天通苑，緊靠地鐵，500萬(wàn)買(mǎi)200平4居，還會(huì)加電梯，社區(qū)環(huán)境在逐步提高，30分鐘到望京，1小時(shí)到國(guó)貿(mào)，很難找到同類(lèi)型性?xún)r(jià)比的標(biāo)的了。 而在望京，具備這樣的功能和面積的標(biāo)的，總價(jià)已經(jīng)要1000萬(wàn)以上（2001左右老破大，居住環(huán)境比天通苑-1，地段優(yōu)質(zhì)＋2），并且還在上漲。 總價(jià)每多100萬(wàn)，就是一個(gè)新的市場(chǎng)，天通苑對(duì)于需求面積，拖家?guī)Э诘膭傂杓彝ィ押枚茸罡撸?gòu)買(mǎi)力最廣泛，收益的穩(wěn)定性較好。 在底倉(cāng)薄弱的時(shí)候，通常在有限的入手能力中，盡可能選擇可靠性，穩(wěn)定性更佳的標(biāo)的。 450-600的天通苑，上手度友好。

提問(wèn)：房姐你好！親戚自住房二居無(wú)貸款，想換大三居，是直接賣(mài)掉再貸點(diǎn)款呢，還是抵押現(xiàn)有住房，用抵押款做首期另買(mǎi)一套還貸，1變2?如果手里握2套，壓力增大，不僅要還抵押貸，且要每月支付自住房貸款，但是只有一個(gè)自住沒(méi)有投資房也覺(jué)得不甘心，還望房姐給個(gè)建議，謝謝！

回答：忍受還貸壓力是房產(chǎn)投資必須要接受的 不過(guò)一定要有足夠的流水支撐，不健康的高負(fù)債是不支持的 建議抵押后手里預(yù)留1-2年的月供儲(chǔ)備，這樣心里會(huì)踏實(shí)一些

提問(wèn)：房姐您好，我想咨詢(xún)一下，望京的融科橄欖城一，二，三期對(duì)比北苑的亞奧金茂悅，哪個(gè)盤(pán)更好，怎么選擇？手持資金1000萬(wàn)，沒(méi)有sfsd，改善需求，5~7年后再售出，這樣的情況，應(yīng)該選擇哪個(gè)盤(pán)比較好？非常感謝

回答：融科橄欖城>亞奧金茂悅 亞奧金茂悅在北苑屬于品質(zhì)改善盤(pán) 相對(duì)也有溢價(jià)，離中心城區(qū)有段距離。投資角度北苑可供選擇的不多，整體價(jià)格不算洼。 融科橄欖城雖然也有品質(zhì)溢價(jià)，但望京的開(kāi)發(fā)潛力還很大，意味高凈值之人群的持續(xù)流入，后期接盤(pán)不用擔(dān)心

提問(wèn)：房姐您好，看了將近半年房，最終七萬(wàn)多點(diǎn)入手了東大橋東里的房子，想問(wèn)一下這邊以后發(fā)展咋樣？或者以后發(fā)展趨勢(shì)會(huì)怎樣。不著急您回答，您有時(shí)間再回答就好。謝謝

回答：東大橋板塊一直是推薦淘筍區(qū)域。 東大橋東里 有學(xué)區(qū)加持，溢價(jià)在可接受范圍之內(nèi)，巔峰時(shí)期成交價(jià)格一度保持在8W+，現(xiàn)在7W+入手性?xún)r(jià)比不錯(cuò)。 恭喜上車(chē)！

提問(wèn)：睿智的房姐好！一直聽(tīng)從您的建議在踩盤(pán)，感覺(jué)都非常中肯明智，先謝謝房姐啦！ 請(qǐng)教兩個(gè)困擾很久的問(wèn)題。 第一，關(guān)于買(mǎi)房的時(shí)機(jī)。 是現(xiàn)在就盡快上車(chē)？還是等到今年年末，屆時(shí)有一筆回款，買(mǎi)套更大的？（有兩套房指標(biāo)都沒(méi)用） 第二，關(guān)于選籌。 總價(jià)800，可以買(mǎi)大兩居，也可以買(mǎi)小三居，那種更好？ 目前看了1朝陽(yáng)華紡易城南北小三居（119平 840），2望京大西洋新城新兩居（西向，90平， 820左右），3公益西橋星河苑大三居（138平 850）。麻煩您幫忙排個(gè)序。您覺(jué)得上述價(jià)格合適嗎？ 此外，您還有什么推薦的小區(qū)嗎？主要考慮保值和出租回報(bào)率。 十分感謝房姐！

回答：年末的話(huà)，可以等幾個(gè)月，然后用定金鎖定房源 華紡易城>大西洋新城>星河苑，這幾個(gè)都還不錯(cuò)，可以談?wù)剝r(jià)再選

提問(wèn)：房姐，你好。請(qǐng)問(wèn)天津武清首創(chuàng)國(guó)際半島的聯(lián)排中戶(hù)值得入手嗎？如合理價(jià)位是多少？是否可長(zhǎng)期持有？另外，北交大附近的上園村1號(hào)樓有學(xué)區(qū)價(jià)值嗎？附近未來(lái)的規(guī)劃如何？

回答：武清是炒起來(lái)的，價(jià)格已經(jīng)透支，遠(yuǎn)郊ceo盤(pán)不要買(mǎi)可能長(zhǎng)期站崗。 天津投資買(mǎi)津南 北辰 大學(xué)城地鐵沿線低價(jià)盤(pán)。

提問(wèn)：房姐好，目前居住在西三環(huán)萬(wàn)壽路和豐臺(tái)交界處居住。持有400萬(wàn)，問(wèn)題如下：不想讓400萬(wàn)貶值，想買(mǎi)個(gè)海淀的房子，兼具保值增值（長(zhǎng)期看）的作用即可。另外孩子在海淀私立小學(xué)一年級(jí)，想買(mǎi)房讓孩子轉(zhuǎn)到公立小學(xué)（目前還不知通過(guò)買(mǎi)房能否轉(zhuǎn)學(xué)成功），現(xiàn)在比較迷茫，要是買(mǎi)個(gè)學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)太貴，孩子轉(zhuǎn)學(xué)成功還行，轉(zhuǎn)學(xué)不成功，基本就是高位接盤(pán)，學(xué)區(qū)房短期不一定能增值。您有什么建議，我想在西三環(huán)或者西四環(huán)買(mǎi)一個(gè)小房子，目前不居住，用來(lái)出租，也可以總價(jià)提高到500萬(wàn)，我可以貸款。另外，我在北京沒(méi)有房產(chǎn)（從來(lái)沒(méi)買(mǎi)過(guò)），在外地有貸款。我在北京的第一個(gè)房子是不是需要謹(jǐn)慎一點(diǎn)？另外也可以西城買(mǎi)房？別受我的思路限制。謝謝您

回答：如果學(xué)區(qū)對(duì)你是剛需，就買(mǎi)小，不要在提高你的首付，承擔(dān)最小風(fēng)險(xiǎn) 北京房產(chǎn)投資基本不看帶學(xué)區(qū)，所以不能既要也要 西城風(fēng)險(xiǎn)更大不建議看，還是以海淀為主

提問(wèn)：房姐，您好，目前我的情況是有北京工作居住證，為了孩子上學(xué)辦了天津戶(hù)口，現(xiàn)在孩子準(zhǔn)備上小學(xué)1年級(jí)。 19年9月剛上車(chē)了北京朝陽(yáng)的房子，因?yàn)槔霞矣蟹抠J，所以當(dāng)時(shí)買(mǎi)的北京第一套房子算二套房。因?yàn)橛泄ぷ骶幼∽C，中介說(shuō)在北京的話(huà)還可以再買(mǎi)一套。 我未來(lái)3個(gè)月內(nèi)應(yīng)該能再湊大概160萬(wàn)的子彈，那么問(wèn)題來(lái)了，因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)落戶(hù)遲早要在天津買(mǎi)，那么這些錢(qián)我是先去天津買(mǎi)一套小的學(xué)區(qū)房，還是貸款再在北京買(mǎi)一套，等以后漲了賣(mài)掉再去天津買(mǎi)？ 160萬(wàn)子彈純投資的話(huà)買(mǎi)北京哪里比較好？

回答：如果3年內(nèi)不需要在天津買(mǎi)，就優(yōu)先北京 二套可以全款再抵押的方式做4成首付 淘團(tuán)結(jié)湖、勁松、石佛營(yíng)等公房為主

提問(wèn)：房姐老師好，炫特家園西北一居室，和甘露園南里二區(qū)南向電梯兩居，單價(jià)相同，投資角度，該選哪個(gè)？急盼回復(fù)，多謝

回答：從選籌大方向來(lái)看，甘露園兩居更合適。 炫特一居有明顯溢價(jià)。 甘露園南里的內(nèi)部存在不同的價(jià)位價(jià)差，需要注意根據(jù)房產(chǎn)的實(shí)際情況估值，慎重選擇。

提問(wèn)：房姐之后還會(huì)寫(xiě)CBD地區(qū)的踩房攻略咩？ CBD地區(qū)1000-1500w的房有哪些值得入手呢？富力城如何？ 朝陽(yáng)公園附近像棕櫚泉、泛海國(guó)際、觀湖國(guó)際這種盤(pán)值得入手么？ 感謝！

回答：還會(huì)寫(xiě) 富力城如今已經(jīng)不屬于優(yōu)質(zhì)小區(qū)了，小區(qū)的價(jià)格在市場(chǎng)同類(lèi)中性?xún)r(jià)比屬于中下 ，由于價(jià)格提前透支，未來(lái)升值空間有限 另外幾個(gè)也可以看，不過(guò)普遍有溢價(jià)，需要淘最終是要看價(jià)格 另外推薦看看： CBD陽(yáng)光100 6.5*220 雙井九龍山次新 7*200

提問(wèn)：珊瑚灣，珠江羅馬家園，國(guó)美第一城，這幾個(gè)小區(qū)都是6萬(wàn)多，如果要買(mǎi)一個(gè)大戶(hù)型怎么排序？

回答：從選籌小區(qū)上來(lái)看，珠江羅馬嘉園＞國(guó)美＞珊瑚灣。 從品質(zhì)上來(lái)看，珊瑚灣反而最好，但是「地形不好」。 從大戶(hù)型（150+）上來(lái)看，珊瑚灣是大戶(hù)型主力，其次珠江羅馬嘉園，最后國(guó)美。

提問(wèn)：房姐請(qǐng)問(wèn)，手上有首套房商貸利率優(yōu)惠到4.165，還有一些貸款未還清。如果想置換的話(huà)，算二套嗎？利率可以繼續(xù)優(yōu)惠還是要上?。可细《嗌?？可以貸幾成？稅費(fèi)有何影響？謝謝

回答：北京認(rèn)房認(rèn)貸，置換算二套 目前二套利率 5.85，二套6成，可以試試全款抵押 具體稅費(fèi)要看房屋性質(zhì)，差別不大

很多人給我留言提問(wèn)，房姐精力有限，無(wú)法一一解答。

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