修高速公路占地怎么賠償多少錢一畝（修高速征收養(yǎng)殖場土地）

修高速征收養(yǎng)殖場土地基本案情九幾年村里批的宅基地以及前置空地，總面積900多平，2010年修建的養(yǎng)殖廠，養(yǎng)貂鼠，養(yǎng)殖廠占地600平，建筑面積510平，經(jīng)營至今總投入150萬左右，每年純利潤10萬-50萬之間，平均利潤在30萬左右。2019年

修高速征收養(yǎng)殖場土地

基本案情

九幾年村里批的宅基地以及前置空地，總面積900多平，2010年修建的養(yǎng)殖廠，養(yǎng)貂鼠，養(yǎng)殖廠占地600平，建筑面積510平，經(jīng)營至今總投入150萬左右，每年純利潤10萬-50萬之間，平均利潤在30萬左右。2019年8月張貼了征收公告說需要征收土地來修建省道，要求紅線內(nèi)村民不允許改變土地性質(zhì)，2020年12月10日正式入室測量，口頭通知只征收紅線內(nèi)部分（一部分的養(yǎng)殖廠），針對紅線外部分不予征收（剩余的養(yǎng)殖廠及住宅），認(rèn)為征收不合理，會直接影響?zhàn)B殖廠的繼續(xù)經(jīng)營。

訴求：要求征收部門進(jìn)行整體征收。

吳少博律師：當(dāng)事人的訴求是要求征收部門進(jìn)行整體征收，局部征收跟整體征收也是在征遷過程當(dāng)中的一個挺頻發(fā)的問題。為什么？因為各位對這個問題的看法是不一致的，作為征收機(jī)關(guān)，他認(rèn)為我用你多少土地，我就拆你多少土地上的房屋就征你多少地。或者說還有一種情況就是我暫時用的只有這么多，也就是說分兩批次拆。但是不管是局部征收還是分兩次征收，對被征收人來講都是不利的，所以今天主要跟各位講一講整體征收問題。

本次提取的關(guān)鍵詞有：宅基地以及空地養(yǎng)殖 ；養(yǎng)殖行為合法性；局部征收不利

一、宅基地以及空地養(yǎng)殖

吳少博律師：

1、占用自家宅基地以及村集體空地進(jìn)行養(yǎng)殖合法嗎?

首先解讀的第一點：占用自家宅基地以及村集體空地進(jìn)行養(yǎng)殖合法嗎？各位在現(xiàn)實當(dāng)中肯定能遇到征拆機(jī)關(guān)馬上就給你定性為不合法的情形。比如占用宅基地，或者占用的這塊空地是一塊基本農(nóng)田或者耕地，那么你的養(yǎng)殖行為能合法嗎？肯定不合法，其實在實踐當(dāng)中是不一定的。

那么宅基地能不能用于工礦倉儲養(yǎng)殖生產(chǎn)經(jīng)營所？答案是可以的，沒有哪個法律否認(rèn)或者說排除宅基地用于生產(chǎn)經(jīng)營的強(qiáng)制性法律規(guī)定，但是從空地可能有問題了，比如講這塊空地是經(jīng)過村集體的允許而占用的，還是沒有經(jīng)過只是在自己宅基地的外延上隨隨便便就占用了，可能會有個法律的分析，也可能會被對方抓住你的一個自身合法性上的弱點。

在我們國家進(jìn)行養(yǎng)殖你占用集體土地可不可以？可以，但是必須是符合養(yǎng)殖用途的集體土地。所謂養(yǎng)殖用途早些年我們國家在國土資源部對這一塊是有相應(yīng)的劃分要求的。農(nóng)牧畜業(yè)進(jìn)行養(yǎng)殖的，要在集體土地當(dāng)中專門進(jìn)行劃分，也就是說不能占用基本農(nóng)田，但是可以劃分出一塊專門搞在宗地圖跟土地資源檔案當(dāng)中的記載，它就是農(nóng)牧畜業(yè)用地。

但是從你的表述來講，可能不是這種情況，所以占用土地的合法性是存疑的。

2，宅基地用于養(yǎng)殖怎么補(bǔ)償?

養(yǎng)殖是個行為經(jīng)營行為，那么就在原有的補(bǔ)償之外，再給予一部分經(jīng)營性的損失補(bǔ)償。那么原有的損失是什么？農(nóng)村的宅基地一般是居住和生產(chǎn)結(jié)合在一起，也就是說宅基地該怎么補(bǔ)償怎么補(bǔ)償，該怎么安置怎么安置，之外要再給予部分停產(chǎn)停業(yè)損失。這個過程要核定經(jīng)營面積，然后給予一部分經(jīng)營損失。

3，無償或者無申請占用空地能獲得一定補(bǔ)償嗎?

個人認(rèn)為當(dāng)事人可能就屬于這種情況，沒有交相應(yīng)土地的稅費，也沒有交承包的租金，自己無償擴(kuò)展了宅基地之外的土地。這種能獲得一定補(bǔ)償嗎？其實可以去爭取補(bǔ)償，因為占用行為沒在占用時跟占用后的這段時間得到村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的否認(rèn)，或者說按照違建進(jìn)行實際拆除，也就是占用已經(jīng)確認(rèn)成了一種事實行為。如果是事實行為的話，原則上可能會獲得一定補(bǔ)償。

二、養(yǎng)殖行為合法性

吳少博律師：

1、怎樣定性是使用集體土地從事合法經(jīng)營行為?

其實原則上很簡單，是不是取得了經(jīng)營行為所必備的合法性手續(xù)，如果你取得了，那么就可以認(rèn)定你的經(jīng)營行為是合法的。即便你在集體土地上，那么你的經(jīng)營性行為的定性絕對是合法的。

2、養(yǎng)殖特殊物種能否獲得更高的停產(chǎn)損失補(bǔ)償?

我們在實務(wù)當(dāng)中也碰到過養(yǎng)殖藏獒、烏龜這一類的，這種帶有一定的特殊性，跟普通的養(yǎng)殖家禽類是不同的，也就是說你的受益價值或者是生產(chǎn)價值更高，你的每平方米所產(chǎn)生的利潤價值更高。那么你的經(jīng)營損失是不是可以更高？

如果從評估的角度講應(yīng)該是這樣，評估并不看你的經(jīng)營面積跟經(jīng)營場所，它看的是你的經(jīng)營項目，你的項目是干什么的，所產(chǎn)生的利潤必然是不一樣的。那么干一個剩余價值低的跟一個剩余價值高的肯定是不一樣的，這是從資產(chǎn)評估的角度予以核定。

如果從粗獷的補(bǔ)償角度來講，它只認(rèn)你的經(jīng)營面積而不管你是干什么的，他不論你經(jīng)濟(jì)效益，它不論你的利潤跟利潤率，它只論你的經(jīng)營面積，這是一種粗獷的補(bǔ)償方法。所以說它往往是比較恒定的。但是面對你這種特殊物種的養(yǎng)殖，只要在一個合法的范疇之內(nèi)，包括養(yǎng)殖登記這方面都做了，檢驗檢疫各個方面都齊全，那么這個時候你獲得一個高額的補(bǔ)償是有可能性的，而且是有事實根據(jù)，有法律基礎(chǔ)。

3，對養(yǎng)殖行為一般怎么計算補(bǔ)償?

其實實務(wù)當(dāng)中對經(jīng)營行為的補(bǔ)償計算其實無非有兩種，第一個就是粗獷的按照你的經(jīng)營面積，核定完了以后乘上它的補(bǔ)償政策中規(guī)定的數(shù)額，這是一種非常粗獷式的補(bǔ)償方式。但是在實務(wù)當(dāng)中90%都是這樣，特別是針對一些小型的企業(yè)，90%都是這樣。

但是對一些大型的企業(yè)，它往往要進(jìn)行實際評估來確定，怎么評估就是我說的根據(jù)你經(jīng)營項目，根據(jù)以前三年的產(chǎn)值利潤，根據(jù)你統(tǒng)計學(xué)上的利潤率的增長趨勢，根據(jù)市場的反饋，綜合進(jìn)行審計，會計資產(chǎn)評估來核定你的經(jīng)營利潤，然后確定你的補(bǔ)償周期。比如說三年來給你確定，所以實務(wù)當(dāng)中的天然損失無非是一種合法正規(guī)的方式跟一種粗獷政策的方式，無非就是兩個方式來處理，但是你是作為一種特種養(yǎng)殖，你是可以取得一個正規(guī)合法的方式去爭取補(bǔ)償。

三、局部征收問題

吳少博律師：

1、征收項目只使用部分土地，剩余土地怎么才能納入征收范圍?

很簡單，我們在實際當(dāng)中用法律來解決這個問題，向征收方表示，現(xiàn)有向你征收的土地是你整體資產(chǎn)不可分割的一部分，如果分割了這一部分，企業(yè)經(jīng)營的效能效益跟經(jīng)營的意愿將產(chǎn)生重大的損害。這就表明了必須進(jìn)行整體征收。

我做的一個最經(jīng)典的案子是在湖南湘西，是鐵路打樁，要過橋打樁，該糧油生產(chǎn)企業(yè)其實就在這個橋坡上。但是我去看完了以后，其實它在這個地方只需要打4個樁，4個樁基本上架上橋鐵路就能過去。也就是說整個企業(yè)被征收的范圍只占用這4個樁的位置，1個樁大約一兩平米，用他的話講整個我占用也就十幾平米的問題，但是他企業(yè)是多少？他企業(yè)是占地8000多平米，最后我們跟政府談判達(dá)到了整體征收的目的。

為什么？第一，它是個糧油生產(chǎn)企業(yè)，它是全自動化生產(chǎn)，所以說它整個的生產(chǎn)線是一個u型的，結(jié)果他樁正打在他 U型的底部這個位置。也就是說一切兩段，把整個生產(chǎn)線一下子切成兩段連不到一起，但那個時候征收說你可以往前再挪，只要離的位置稍微遠(yuǎn)一點，把 u型劃的小一點，不用那么深，但是我們經(jīng)過評估經(jīng)過核算其實是很不利的，這是第一點。

第二，糧油企業(yè)是帶有易燃易爆性的，我們從安全的角度來看，我們整個糧油庫跟鐵路大約也就100米左右，直徑距離100米左右，你的安全距離要求可以嗎？那么他又提出來，你們可以往外延搬。但我們再往外搬根本就無法實現(xiàn)。生產(chǎn)經(jīng)營的實際狀態(tài)已達(dá)不到，而且我的這種生產(chǎn)行業(yè)對鐵路可能會造成安全上的影響，那么最后就達(dá)成了全部征收的談判結(jié)果。

2、如果征收主體堅持只用部分土地，只給部分土地補(bǔ)償，能否起訴要求全部征收?

其實是可以的。因為這是一個利害關(guān)系的問題，不是征收范圍劃定的問題，也就是說剩余的這一部分導(dǎo)致我剩余價值的減低，也就是就說剩余這部分根本滿足不了生產(chǎn)經(jīng)營了，我可以請求納入到征收范圍，這是第一點。第二點，有些項目他即便當(dāng)時可以只占有一部分土地，但是后邊他必然要全部占用你的土地。比如在山西某地有個焦化企業(yè)，它用于生產(chǎn)的煙筒大概100多米高，但是邊上要修什么？要修高速路，公路其實只占用他整個的企業(yè)的一角，一切就完了。我們一看煙筒離高速路已經(jīng)非常近了，非常清楚，但是征收方不想拆，他說如果到時候需要拆的話，你讓運營部門過來拆，我不給你拆，我現(xiàn)在修高速路只占用了這一角，所以說這個煙筒并不阻礙修路，所以不拆。

但是向?qū)Ψ教岢隽艘粋€問題，一旦焦化企業(yè)生產(chǎn)冒一冒煙，整個高速公路大約200米的范圍會結(jié)冰，后來我們請了環(huán)境方面的專業(yè)人士跟對方做環(huán)評的互相對接問題，最后形成的決議是說可能會對行路的安全造成影響，剩余那塊地由于他邊上有公路，他自己跟當(dāng)?shù)氐男姓C(jī)關(guān)協(xié)商，由工業(yè)改成一部分商業(yè)，補(bǔ)交一部分土地出讓金，就這么處理，所以說是能夠提起相應(yīng)的訴訟。

3、如果最后只征收了局部土地面積，我還能追究哪些損失?

其實如果說最后沒實現(xiàn)全部土地進(jìn)行整體征收，只征收了局部一部分，其實可以要求對方來承擔(dān)一個整體的損失，整體損失什么概念？就剩余這塊土地你不征收，房屋也不拆，但是我的使用價值已經(jīng)沒了，但是這一部分我一定要納入到征收范圍。

我們在貴州曾經(jīng)碰到這么個企業(yè)，也是因修路要占用企業(yè)用地的問題，后來可能雙方就補(bǔ)償問題實在談不攏。最后人家把施工方案改變，從上面架橋，整個橋體離著路面是35米左右，但是我們是做的一個易燃易爆的煙花爆竹企業(yè)。你想一想一個煙花爆竹企業(yè)在它的橋底下安全的風(fēng)險有多高。作為我們來講，煙花爆竹這些企業(yè)還能干嗎？還能生產(chǎn)嗎？我們只能搞一些沒有風(fēng)險，沒有危險，沒有安全隱患的行業(yè)，只能搞這類。企業(yè)到現(xiàn)在留著那片地也不知道應(yīng)該干什么，但是確實給他補(bǔ)償，給他進(jìn)行了全面的適度補(bǔ)償。因為土地的剩余價值你還自己保有，只是不能干與我現(xiàn)在整個的橋面安全不相符的產(chǎn)業(yè)跟行業(yè)，但是不代表你土地房屋的生產(chǎn)和經(jīng)營的價值就不存在。所以說即便沒占用你，但是額外造成的損失照樣可以主張補(bǔ)償。

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