蒙自房價多少錢一平方（蒙自樓市大考）

看慣了大理、麗江、西雙版納這些熱門房產(chǎn)投資區(qū)域，在云南滇南還有一個被忽略的投資洼地——紅河蒙自！今年的蒙自樓市可以用“熱火朝天”來形容。熱鬧的，一是在建、待售項目，今年下半年將達(dá)到40多個；二是房價，蒙自房價自2018年下半年開始一路上漲沒

看慣了大理、麗江、西雙版納這些熱門房產(chǎn)投資區(qū)域，在云南滇南還有一個被忽略的投資洼地——紅河蒙自！

今年的蒙自樓市可以用“熱火朝天”來形容。熱鬧的，一是在建、待售項目，今年下半年將達(dá)到40多個；二是房價，蒙自房價自2018年下半年開始一路上漲沒停過。中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，蒙自目前房價為5429元/平米，套均總價為83萬/套，環(huán)比漲幅3.24%，同比漲幅23.27%。

40+樓盤數(shù)量，300萬方供應(yīng)，蒙自45萬的常住人口，如何消化？

40+樓盤,300萬方供應(yīng)

昆明明房價連續(xù)上漲30多個月，紅河州的房價水平始終處于低位。2018年下半年至今年上半年，蒙自市民開始感受著房價的上漲。一面是掛了幾年沒賣掉的房子變得搶手，一面是2017年出臺的鼓勵購房政策《蒙自市商品房去庫存實施方案》，最高2萬元的獎勵沒了。

根據(jù)中國房價行情網(wǎng)信息，2018年蒙自房價從從4274元/㎡漲到4947元/㎡。房價上升曲線一直延續(xù)至今，6000+已經(jīng)是市場主流。而地段好的，諸如南湖周邊的樓盤，已經(jīng)達(dá)到8000+，據(jù)說二期開盤最高的已達(dá)9000+！

蒙自的房地產(chǎn)熱點板塊，從南湖周邊、天馬路一帶，延展到了長橋海新區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，在售項目加上在建項目，到今年下半年整個蒙自樓盤數(shù)量將達(dá)到40多個，可售面積將達(dá)300萬方。

根據(jù)紅河州公共資源交易平臺統(tǒng)計，截止7月底，蒙自市商住土拍成交11宗，成交面積達(dá)257059平方米。土拍價格最高已達(dá)271萬元/畝，土地出讓價格對比前幾年逐漸高漲，開發(fā)建設(shè)成本的提高，也是影響房價的因素。根據(jù)土地出讓公告，接下來還將有多幅土地入市。

今年以來，蒙自土地的“熱度”一直不減。早在3月28日，就舉行了“蒙自市2019年儲備土地推介會”，融創(chuàng)、碧桂園、金科、俊發(fā)等近百家房地產(chǎn)企業(yè)參加。四個片區(qū)、23宗地塊分別位于蒙自南湖北片區(qū)、紅河州州級州行政中心南片區(qū)，蒙自市市級行政中心周邊片區(qū)、長橋海晏新型城鎮(zhèn)化片區(qū)。

近年來，品牌開發(fā)商紛紛落地大理、麗江、西雙版納、騰沖、澄江等地，帶來了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的火熱和房價的上漲。蒙自這個曾經(jīng)的滇南重鎮(zhèn)，是否迎來新的發(fā)展契機？

據(jù)消息，已經(jīng)有多家品牌開發(fā)商在蒙自擇址布局項目了。可以從一些新聞報道中窺見：“蒙自市與上海中梁地產(chǎn)簽訂項目投資開發(fā)合作協(xié)議”、“世茂喜達(dá)攜手世茂旅游進(jìn)駐蒙自”……

拿什么支撐？

與大理、西雙版納等地1萬+的房價相比，蒙自五千多的均價還不算高位。同樣作為旅游資源豐富的城市，它能否成為下一個“房價洼地”？

蒙自市的經(jīng)濟發(fā)展勢頭可喜。上半年紅河州經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)增長，實現(xiàn)GDP753.95億元，同比增長9.1%。今年1-5月，蒙自市固定資產(chǎn)投資完成166.4億元，同比增長3.5%，增速比全州高12個百分點，投資增速位居全州第三。

交通是蒙自房地產(chǎn)發(fā)展的一大刺激因素。今年1月，復(fù)興號動車開通；正在建設(shè)中的彌蒙高鐵預(yù)計2021年建成通車，屆時蒙自將進(jìn)入“昆明1小時經(jīng)濟圈”，“高鐵經(jīng)濟”的到來將為蒙自房地產(chǎn)帶來新的機遇。公路方面，蒙文高速、開河高速、雞石高速、羊雞高速等高速公路，已將蒙自東南西北四個方向的高速公路都打通。正在建設(shè)中的紅河機場，紅河綜合交通樞紐建設(shè)，將有力助推滇中、滇南城市群綜合交通一體化，蒙自作為滇南中心城市迎來了更加開放的格局。簡而言之，交通方便了，將加速人口流入。

紅河綜合保稅區(qū)、國家級蒙自經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、蒙自工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，使大量優(yōu)質(zhì)資源集聚于蒙自，為蒙自帶來了機遇，“引鳳來巢”。

“文化之城”、“林果之城”、“美食之城”，蒙自是一座適宜養(yǎng)老養(yǎng)生、運動休閑、度假旅游的“宜居之城”。隨著旅游資源的發(fā)展或?qū)⒅破涑蔀槔^大理、西雙版納、澄江之后的下一個投資熱點城市，也將影響蒙自房產(chǎn)供需關(guān)系和市場結(jié)構(gòu)。

根據(jù)相關(guān)機構(gòu)市場研究，蒙自市近兩年商品房銷售面積在100萬方左右，預(yù)計今年新增庫存的去化周期12個月左右，市場供求的相對平衡的。

那么誰來買單呢？

僅靠當(dāng)?shù)厝丝趤碇芜@個供應(yīng)量顯然是不夠的。

走訪了南湖薈、七彩滇南.第壹城、西湖1901、云海花都等幾個項目，了解到今年以來購房人群很明顯發(fā)生來變化。據(jù)工作人員透露，有一半以上的房子是外地人買走的。也就是說蒙自樓盤開始被賦予了“外銷”的角色。

人口的流入包括：城市建設(shè)發(fā)展、交通改善帶來的人口，外地養(yǎng)老度假投資人群。

當(dāng)然還有周邊縣市的人口凈流入。蒙自是滇南的中心城市，紅河州州府所在地，對元陽、屏邊、河口、個舊、建水等周邊縣市的虹吸效應(yīng)正在加劇。買走蒙自房產(chǎn)的，還有絕大部分是其所輻射的縣市。

對比云南其他旅游城市七八千、1萬+的房價，蒙自五千多的均價確實是“洼地”。對于投資來說，目前房價不到昆明的三分之一，蒙自房價天花板足夠高，且補漲概率很大。

蒙自房地產(chǎn)市場待分化

40多個項目集中入市，300萬方的供應(yīng)，2019年將是蒙自房地產(chǎn)井噴的一年，但同時也是行業(yè)大洗牌的一年。

從小編參觀過的幾個項目可以看出，蒙自的房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)開始多樣化。從過去單純的住宅產(chǎn)品，演變至包含高層、洋房、別墅、寫字樓、商業(yè)綜合體、文旅等多個類別。

一直以來商業(yè)、文旅項目空白的市場，雖逐漸迎來百花齊放的局面，面對需求的進(jìn)化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)和運營能力提出更高的要求。對本地改善和客群和外地旅居型置業(yè)者的需求，需“對癥下藥”。

可以說，旅居型物業(yè)將是蒙自房地產(chǎn)一大發(fā)展方向。本土房企和外來品牌房企如何在這塊土地上創(chuàng)造出符合需求的文旅項目是一大考題。

南湖之后，下一個熱點在長橋海！逐水而居是云南人的性格底色，距離蒙自市中心約10公里的長橋海片區(qū)，已經(jīng)在如火如荼的建設(shè)中。長橋海作為年初土地推介會的重點片區(qū)，也是近期土地成交的主要分布區(qū)域。

其發(fā)展的背景為，蒙自兩海：長橋海、大屯海是蒙自未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，兩海片區(qū)將打造成為集旅游、觀光、休閑、度假、體驗、健身、生態(tài)景觀等功能新區(qū)。目前，片區(qū)的濕地公園已經(jīng)在建設(shè)中。

“百年滇越鐵路，百年過橋米線，百年開埠通商”，百年前商賈往來、盛極一時的蒙自光景，能否在這一輪城市建設(shè)中重現(xiàn)？

蒙自值得推薦的樓盤：

金茂首府

產(chǎn)品面積：高層， 94㎡至360㎡

參考房價：5400元/㎡

項目地址：蒙自市紅河大道以北紅河學(xué)院西側(cè)

銷售地址：蒙自市朝陽路與育才路交叉口金茂首府營銷中心（原塞納公館售樓部）

一半是公園，一半是家園。60米超寬樓間距，新業(yè)洲風(fēng)格園林景觀，擁有縱向600米超長溪流水景，林木覆蓋率高達(dá)40%。籃球場、羽毛球場、網(wǎng)球場、老年活動廣場、兒童娛樂廣場、健康慢跑道、泳池等公園級配套一應(yīng)俱全。 

南湖薈

產(chǎn)品信息：公寓：47㎡、39㎡、60㎡；住房：110㎡-243㎡

參考價格：住宅7200元/㎡，公寓7500元/㎡

項目地址：蒙自南湖南路南側(cè)（原紅河衛(wèi)校）

銷售地址：蒙自南湖南路南湖薈臨湖商鋪

南湖畔40萬方城市地標(biāo)，交通、購物、休閑、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，涵蓋居住、購物、娛樂、餐飲，全業(yè)態(tài)、全時態(tài)的城市綜合體。 

七彩滇南·第壹城

產(chǎn)品面積：40-190㎡

參考房價：6500元/㎡

項目地址：蒙自市南湖西路（大園梓）

銷售地址：蒙自市南湖西路

滇南旗艦綜合體，總占地約320畝，總建筑面積約115萬平米，將建成“一站式購物、休閑、娛樂、商務(wù)、體驗”城市商業(yè)商務(wù)中心和滇南文化旅游目的地。 

西湖1901

產(chǎn)品面積：小高層、高層，120-330平方米

參考房價：5900元/㎡

項目地址：蒙自市北京路與龍井路交叉口

銷售地址：蒙自市北京路與龍井路交叉口西湖1901營銷中心

打造600畝湖區(qū)，蒙自大型城市綜合體，集住宅、商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、休閑等功能與一體的“城中之城”。 

中天?云海花都

產(chǎn)品面積：105㎡-218㎡

參考房價：5800元/㎡

項目地址：蒙自市政府北側(cè)

銷售地址：蒙自市文萃路242號樂家大院A棟1號樓/蒙自市行政中心北側(cè)道路

長橋海濕地公園，米軌時光公園，城市規(guī)劃公園，三大公園環(huán)繞。 

聚乾城市廣場

產(chǎn)品信息：平層公寓：40㎡-80㎡；復(fù)式住宅：38㎡、69㎡、79㎡；寫字樓:40-1200㎡。

參考價格：公寓6000元/㎡，寫字樓7500元/㎡

項目地址：蒙自市富康路1號

營銷中心地址：蒙自市紅河大道與明德路交匯處（忠國菜館旁）

蒙自首個甲級寫字樓。全智能化城市綜合體，打造集購物、休閑、娛樂、餐飲、親子游樂為一體的商業(yè)中心。