科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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感謝大家大方的手支持。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------這是一個有意思的問題，那我給你們一個有意思的回復(fù)。
我的回答里的故事是多少有點互相矛盾的，會增強(qiáng)你們對還款方式的認(rèn)知，其中一部分可能會顛覆一部分人的認(rèn)知，僅供參考，而且有不完善的地方，請多擔(dān)待。
銀行從業(yè)者，坐標(biāo)北京，前蘇寧銀行房產(chǎn)抵押貸款大客戶經(jīng)理，現(xiàn)在自己公司運(yùn)作一些個人和企業(yè)業(yè)務(wù)。
先不說專業(yè)術(shù)語。
講幾個段子，大家圖一樂兒就行。
第一個：
40年前的2000元的購買力。
全部買黃金-------------------------現(xiàn)價超過160萬元；
全部買可口可樂股票---------------現(xiàn)價市值1600萬元；
北京市中心黃金地段買個院子-----今天起拍價過1.6億元；
全部存入銀行-----------------------今天有4473元。
錢還是那個錢，但是，是越來越不值錢的。
這第一個您完全當(dāng)個段子看就好。
第二個
2008年，牛肉拉面4元一碗，我在銀行存了10000元，相當(dāng)于存了2500碗牛肉面。
可是，到了2018年，每碗牛肉面漲到了10元，我存的10000元連本帶利應(yīng)該是13500元左右，牛肉面只剩下了1350碗。
所以我得知道：我在銀行存的另外1150碗被誰吃了？
今天是2020/12/25,還有6天2021年，京城普通面館里的蘭州拉面已經(jīng)18-20RMB/碗。
我知道，我存在銀行里的面條又少了。
這兩個故事叫通貨膨脹。
銀行也避免不了通貨膨脹，但是銀行首先掙了個當(dāng)期息差，然后拿著你們的錢去做了投資，（基金信托，等等很多方式）更高的回報率來生更多的錢，讓錢流動起來，產(chǎn)生更多的效益。
關(guān)于通貨膨脹，我在評論區(qū)給的幾個回復(fù)。這個是我寫的這篇有爭議的地方。
有人的地方就有江湖，有經(jīng)濟(jì)的地方也會有通貨膨脹，當(dāng)然也會有通貨緊縮。但是我不低估我們國家未來10年，未來30年的發(fā)展。
1 關(guān)于未來的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，未來的通貨膨脹，我寫過一篇，關(guān)注我你們自己去找。
你和我沒有過期就行，那就可以往上游，逆流的魚，是天生的命運(yùn)。
2 的確59分進(jìn)步容易，90分進(jìn)步難；
但是，人生和歷史，不是100分制。
還有，而且有些人的實力是100分的試卷測不出來的
3關(guān)于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我有個回答，過萬贊，如果遇到了該如何度過，希望對你們能有幫助。
葉洛曦：如果2020年發(fā)生了經(jīng)濟(jì)危機(jī)你會如何應(yīng)對?1.3 萬贊同 · 428 評論回答
第三個
現(xiàn)在反過來了，我從銀行這里貸款N金額，相當(dāng)于銀行在我這存了點面條，幾十年后面條數(shù)量也會少很多。
你們說我是虧了還是賺了？
我的答案是賺了。你們的答案可能是賠了，虧大了。
你們也可以像銀行一樣去做一些合理的投資規(guī)劃，跑贏這個5.2%的利息是沒有太大問題的，比方說投資生產(chǎn)，比方說投資理財（當(dāng)然我沒說P2P類，利潤越高，風(fēng)險也就越高）。
再舉個例子，2004年左右工地上一個建筑小工的單天工價大概在24-30這樣，現(xiàn)在一個普通小工一天大概200這樣，這還沒有說特殊技能的工種，僅僅是體力小工而已。工作收入提高了快10倍，是這些建筑工人的工作能力增長了嗎？并不是，還是一群簡單技能的小工，基本還是以前的簡單體力工作內(nèi)容，原因還是在于通貨膨脹。再過個15年，除去人工智能化因素，如果還是需要同樣技能的工種的話，這類人群的工資收入可能提高到2000元/天（通貨膨脹）。印鈔放水，是經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的手段之一，有時候國家不想這樣，但是人在江湖，身不由己。
對于你來說，當(dāng)前收入可能在1.5w，月還款可能在5k，十幾年后你的收入水平可能在五、七、八萬、十幾萬，都非常有可能。你還記得你10年前的收入是多少么？
現(xiàn)在對你來說，月還款是5k，可能對于現(xiàn)在的你來說，壓力很大，但是對于10年后的你的收入來說，非常輕松。
而且，假如你貸100w，對現(xiàn)在的你一次性結(jié)清100w很有難度，十幾年之后，以你屆時的工資水平，剩下的尾款部分60-70w，一次性結(jié)清很大可能并不是什么難事兒兒。
所以，結(jié)論是房貸這個，在你可接受的還款能力內(nèi)，能貸多少貸多少，能貸多久貸多久。
這里還沒算上房產(chǎn)增值的因素。
第四個
家父是那種有個十萬八萬喜歡存在銀行里的人，這么多年一直沒有變過。我勸說過很多次了，一點用都沒有。
即使我事業(yè)已經(jīng)有了起色，他還是那樣。
他是個經(jīng)歷過60年代的人，體會過那個年代的苦。
也是經(jīng)歷過改革開放的第一批下海的人，只是下的海有點淺，因為家里原因，不得不中途放棄，也是遺憾。
為了你們剛才特意和老爺子求問了下這些年的存款利息。現(xiàn)在他存的基本都是2.25%一年定期（不是3年期，3年期在3.5%這樣），一年期的五六年前以前還能達(dá)到3.3%，再久之前還能達(dá)到年化4%。
注：各項貸款利率除公積金貸款，已調(diào)整為LPR模式，在LPR基準(zhǔn)上加減基點的方式得到利息，每月更新LPR，存量貸款按年更新貸款利率。當(dāng)前國家政策實行放水減息政策，房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款用戶（貸款用途為企業(yè)經(jīng)營或者提交的資料為企業(yè)經(jīng)營-----具體的用途你們說了算）利率在LPR基礎(chǔ)上減N個基點，也就是打折，這部分用戶不必參考此表中貸款利率。
這部分用戶參考基準(zhǔn)是這個，而且做法合理合規(guī)合法的話利率打折很厲害。
說偏了，是為給你們增加個知識點。
接著說貸款，按你首房首貸來計算，貸款100w，30年期，利率5.2%，（購買二套房產(chǎn)的話商貸利率是5.7%），你將付的利息是等額本息方式付息97w，等額本金方式是78w。（所以，兩種還款方式利息差19w，所以，如果你們還款能力允許，做按揭貸款的時候首選等額本金方式，等額本金方式和等額本息相比大概節(jié)省20%的利息
其實，真實情況是這樣的，等額本息是每月還的本金加利息(剩余本金產(chǎn)生的月利息)相等，等額本金是每月還的錢中本金部分相等（貸款總額/貸款年數(shù)/12個月），利息還是等于剩余本金的月利息。兩種還款方式銀行都沒有多收一分錢利息，你欠多少本金銀行就收你多少利息）。
再說存款，假設(shè)100w金額，3年期，年化利息3.5%（不考慮部分商業(yè)銀行上浮存款利率，假定10年利息不變），存30年按每3年一次復(fù)利計算，（這個邏輯里有一個問題，你每一個三年期結(jié)束的時候，再去存款的利息不是固定的之前的3.5%，會政策調(diào)整，暫且以一個固定利率計算）
30年后你能拿到的本金100w和利息171w。
也就是說存100w，30年時間，你能拿到的利息會比你從銀行貸100w等額本息/等額本金還款方式30年付的利息要多不到一倍這樣。
這個問題我剛才也困惑了一下，貸款利息高，同樣的年限和本金，為什么存款利息要比貸款利息要多那么多，我一開始以為我自己的計算是錯誤的。
我并沒有錯。
出現(xiàn)這個問題的原因，在于等額本金和等額本息的利息計算方式。這兩種還款方式你每個月里都是還了一部分本金的，下一個月里的利息是按剩余本金計算的，而不是全部本金，大概是全部本金的一半這樣；而你存款本金是按全額100w計算的。
綜上，你不能說，買（貸款）的時候你嫌貴，賣（存款）的時候嫌便宜。
銀行給你放貸的時候是解決了你的資金周轉(zhuǎn)需求，否則，您連買房上車的基本資格都不夠------錢不夠。
我寫這篇東西，也不是為了給銀行洗白，但也請不要說銀行黑。利息相當(dāng)于，你租了銀行的RMB，給這些RMB付的租金而已。
您去租賃某個行業(yè)的設(shè)備也不止這些錢吧。但是你沒有能力，或者說沒有必要去買整臺的設(shè)備，那就租好了。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的國際經(jīng)驗，租售比為1:200-1:300的區(qū)間是比較合理的，，也就是說靠租金收入，需要200~300個月（17-25年）才能把購買成本收回來。這么說吧，你在市場上租賃不同的設(shè)備，租個3年36個月/5年60個月/10年120個月的租金，是不是也夠把該設(shè)備買回來了？按揭貸款是30年，360個月，RMB租給你30年360個月，才回本兒。
我不講租售比的問題了，越聊越深，越聊越多。
反正，不要事事都想著自己怎么吃虧了，閣下可以權(quán)衡一下自己賺在哪里了，你會更開心。
本來打算這兩天回去看看老爺子，北京這疫情又有了點動靜，擔(dān)心回來不方便，還是再等等的吧。
老爺子偶爾的會和我打電話說家那邊哪個阿伯阿嬸又沒了。
我和老爺子說，你那點錢趕緊花吧，不夠我再給您；兒子有出息你留著給我那點也用不著；兒子沒出息，你那點也不夠。該干嘛干嘛，想吃啥吃啥。別總那么謹(jǐn)慎了。
第五個
上一條我算了存款100w的利息，也算了貸100w的利息。并不是說存錢好，我也不愿意存。
事實是，有能力的人，有資源的人，有想法的人，敢做事情的人（哪怕貸款）很多都肥了，
很多存錢的 人都瘦了。
錢生錢，錢生兒子，子子孫孫無窮匱。
只有讓這些資本運(yùn)作流轉(zhuǎn)起來，才能跑贏通貨膨脹，才能制造更多的利潤，才能讓你看起來像個人上人。
我說的這些觀點在我的頭腦里并不矛盾，但是讓我寫出來，讓你們都能理解，對我來說可能有點難度，或者說有些地方有點自我沖突，我也不想我寫的東西任何人都懂，懂的自然就懂了。
評論區(qū)會有質(zhì)疑，請理性，然后，哪怕你理性，可能我不回復(fù)，也請恕不回復(fù)，平日甚忙。
第六個：解決方案
之前你們申請的銀行按揭貸款，是以基準(zhǔn)利率4.9%為錨點，上浮或者打折一些，有一部分人的貸款利率會達(dá)到年化5.88%甚至更高。如果說你們覺得利息高了，現(xiàn)在完全蹭一波國家放水的車，可以置換為一些低利率，年限也不短的房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款產(chǎn)品，比方說3.6-3.85%的10年期按30年等額本息還款，利息這塊降低了很多，月還款降低了很多，其中一家銀行，等額本息還款每100w的貸款金額大概月還款4688這樣，等額本金的話，每100w第一期的月還款大概在6000，最后第120期大概在4900元左右。
這個圖表做的是以1000萬為基數(shù)，如果你需要100萬的話，息費(fèi)月還款這塊的數(shù)據(jù)乘以0.1就可以了，如果需要的是300w，乘以0.3就可以了。
第七點:
既然說到第六點了，應(yīng)該附送給你們一個第七點
葉洛曦：如何辦理房屋抵押貸款?1691 贊同 · 176 評論回答
鑒于評論區(qū)有很多爭議，
補(bǔ)充個第八條，
盡量去做符合大家能力天賦性格等內(nèi)的事情，
背你們還得起的負(fù)債。
樂觀派 和 悲觀者 ，不是天生的宿敵。
成年人了，自己的錯自己擔(dān)著，別把損失轉(zhuǎn)移到別人頭上。
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現(xiàn)在聽的音樂是《處處吻》，愛你們，感謝關(guān)注，你們會看到更多我寫的經(jīng)典內(nèi)容。
王俊林