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感謝大家大方的手支持。

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------這是一個有意思的問題，那我給你們一個有意思的回復。

我的回答里的故事是多少有點互相矛盾的，會增強你們對還款方式的認知，其中一部分可能會顛覆一部分人的認知，僅供參考，而且有不完善的地方，請多擔待。

銀行從業者，坐標北京，前蘇寧銀行房產抵押貸款大客戶經理，現在自己公司運作一些個人和企業業務。

先不說專業術語。

講幾個段子，大家圖一樂兒就行。

第一個：

40年前的2000元的購買力。

全部買黃金-------------------------現價超過160萬元；

全部買可口可樂股票---------------現價市值1600萬元；

北京市中心黃金地段買個院子-----今天起拍價過1.6億元；

全部存入銀行-----------------------今天有4473元。

錢還是那個錢，但是，是越來越不值錢的。

這第一個您完全當個段子看就好。

第二個

2008年，牛肉拉面4元一碗，我在銀行存了10000元，相當于存了2500碗牛肉面。

可是，到了2018年，每碗牛肉面漲到了10元，我存的10000元連本帶利應該是13500元左右，牛肉面只剩下了1350碗。

所以我得知道：我在銀行存的另外1150碗被誰吃了？

今天是2020/12/25,還有6天2021年，京城普通面館里的蘭州拉面已經18-20RMB/碗。

我知道，我存在銀行里的面條又少了。

這兩個故事叫通貨膨脹。

銀行也避免不了通貨膨脹，但是銀行首先掙了個當期息差，然后拿著你們的錢去做了投資，（基金信托，等等很多方式）更高的回報率來生更多的錢，讓錢流動起來，產生更多的效益。

關于通貨膨脹，我在評論區給的幾個回復。這個是我寫的這篇有爭議的地方。

有人的地方就有江湖，有經濟的地方也會有通貨膨脹，當然也會有通貨緊縮。但是我不低估我們國家未來10年，未來30年的發展。

1 關于未來的經濟危機，未來的通貨膨脹，我寫過一篇，關注我你們自己去找。

你和我沒有過期就行，那就可以往上游，逆流的魚，是天生的命運。

2 的確59分進步容易，90分進步難；

但是，人生和歷史，不是100分制。

還有，而且有些人的實力是100分的試卷測不出來的

3關于經濟危機，我有個回答，過萬贊，如果遇到了該如何度過，希望對你們能有幫助。

葉洛曦：如果2020年發生了經濟危機你會如何應對?1.3 萬贊同 · 428 評論回答

第三個

現在反過來了，我從銀行這里貸款N金額，相當于銀行在我這存了點面條，幾十年后面條數量也會少很多。

你們說我是虧了還是賺了？

我的答案是賺了。你們的答案可能是賠了，虧大了。

你們也可以像銀行一樣去做一些合理的投資規劃，跑贏這個5.2%的利息是沒有太大問題的，比方說投資生產，比方說投資理財（當然我沒說P2P類，利潤越高，風險也就越高）。

再舉個例子，2004年左右工地上一個建筑小工的單天工價大概在24-30這樣，現在一個普通小工一天大概200這樣，這還沒有說特殊技能的工種，僅僅是體力小工而已。工作收入提高了快10倍，是這些建筑工人的工作能力增長了嗎？并不是，還是一群簡單技能的小工，基本還是以前的簡單體力工作內容，原因還是在于通貨膨脹。再過個15年，除去人工智能化因素，如果還是需要同樣技能的工種的話，這類人群的工資收入可能提高到2000元/天（通貨膨脹）。印鈔放水，是經濟宏觀調控的手段之一，有時候國家不想這樣，但是人在江湖，身不由己。

對于你來說，當前收入可能在1.5w，月還款可能在5k，十幾年后你的收入水平可能在五、七、八萬、十幾萬，都非常有可能。你還記得你10年前的收入是多少么？

現在對你來說，月還款是5k，可能對于現在的你來說，壓力很大，但是對于10年后的你的收入來說，非常輕松。

而且，假如你貸100w，對現在的你一次性結清100w很有難度，十幾年之后，以你屆時的工資水平，剩下的尾款部分60-70w，一次性結清很大可能并不是什么難事兒兒。

所以，結論是房貸這個，在你可接受的還款能力內，能貸多少貸多少，能貸多久貸多久。

這里還沒算上房產增值的因素。

第四個

家父是那種有個十萬八萬喜歡存在銀行里的人，這么多年一直沒有變過。我勸說過很多次了，一點用都沒有。

即使我事業已經有了起色，他還是那樣。

他是個經歷過60年代的人，體會過那個年代的苦。

也是經歷過改革開放的第一批下海的人，只是下的海有點淺，因為家里原因，不得不中途放棄，也是遺憾。

為了你們剛才特意和老爺子求問了下這些年的存款利息。現在他存的基本都是2.25%一年定期（不是3年期，3年期在3.5%這樣），一年期的五六年前以前還能達到3.3%，再久之前還能達到年化4%。

注：各項貸款利率除公積金貸款，已調整為LPR模式，在LPR基準上加減基點的方式得到利息，每月更新LPR，存量貸款按年更新貸款利率。當前國家政策實行放水減息政策，房產抵押經營貸款用戶（貸款用途為企業經營或者提交的資料為企業經營-----具體的用途你們說了算）利率在LPR基礎上減N個基點，也就是打折，這部分用戶不必參考此表中貸款利率。

這部分用戶參考基準是這個，而且做法合理合規合法的話利率打折很厲害。

說偏了，是為給你們增加個知識點。

接著說貸款，按你首房首貸來計算，貸款100w，30年期，利率5.2%，（購買二套房產的話商貸利率是5.7%），你將付的利息是等額本息方式付息97w，等額本金方式是78w。（所以，兩種還款方式利息差19w，所以，如果你們還款能力允許，做按揭貸款的時候首選等額本金方式，等額本金方式和等額本息相比大概節省20%的利息

其實，真實情況是這樣的，等額本息是每月還的本金加利息(剩余本金產生的月利息)相等，等額本金是每月還的錢中本金部分相等（貸款總額/貸款年數/12個月），利息還是等于剩余本金的月利息。兩種還款方式銀行都沒有多收一分錢利息，你欠多少本金銀行就收你多少利息）。

再說存款，假設100w金額，3年期，年化利息3.5%（不考慮部分商業銀行上浮存款利率，假定10年利息不變），存30年按每3年一次復利計算，（這個邏輯里有一個問題，你每一個三年期結束的時候，再去存款的利息不是固定的之前的3.5%，會政策調整，暫且以一個固定利率計算）

30年后你能拿到的本金100w和利息171w。

也就是說存100w，30年時間，你能拿到的利息會比你從銀行貸100w等額本息/等額本金還款方式30年付的利息要多不到一倍這樣。

這個問題我剛才也困惑了一下，貸款利息高，同樣的年限和本金，為什么存款利息要比貸款利息要多那么多，我一開始以為我自己的計算是錯誤的。

我并沒有錯。

出現這個問題的原因，在于等額本金和等額本息的利息計算方式。這兩種還款方式你每個月里都是還了一部分本金的，下一個月里的利息是按剩余本金計算的，而不是全部本金，大概是全部本金的一半這樣；而你存款本金是按全額100w計算的。

綜上，你不能說，買（貸款）的時候你嫌貴，賣（存款）的時候嫌便宜。

銀行給你放貸的時候是解決了你的資金周轉需求，否則，您連買房上車的基本資格都不夠------錢不夠。

我寫這篇東西，也不是為了給銀行洗白，但也請不要說銀行黑。利息相當于，你租了銀行的RMB，給這些RMB付的租金而已。

您去租賃某個行業的設備也不止這些錢吧。但是你沒有能力，或者說沒有必要去買整臺的設備，那就租好了。

根據經濟學中的國際經驗，租售比為1:200-1:300的區間是比較合理的，，也就是說靠租金收入，需要200~300個月（17-25年）才能把購買成本收回來。這么說吧，你在市場上租賃不同的設備，租個3年36個月/5年60個月/10年120個月的租金，是不是也夠把該設備買回來了？按揭貸款是30年，360個月，RMB租給你30年360個月，才回本兒。

我不講租售比的問題了，越聊越深，越聊越多。

反正，不要事事都想著自己怎么吃虧了，閣下可以權衡一下自己賺在哪里了，你會更開心。

本來打算這兩天回去看看老爺子，北京這疫情又有了點動靜，擔心回來不方便，還是再等等的吧。

老爺子偶爾的會和我打電話說家那邊哪個阿伯阿嬸又沒了。

我和老爺子說，你那點錢趕緊花吧，不夠我再給您；兒子有出息你留著給我那點也用不著；兒子沒出息，你那點也不夠。該干嘛干嘛，想吃啥吃啥。別總那么謹慎了。

第五個

上一條我算了存款100w的利息，也算了貸100w的利息。并不是說存錢好，我也不愿意存。

事實是，有能力的人，有資源的人，有想法的人，敢做事情的人（哪怕貸款）很多都肥了，

很多存錢的 人都瘦了。

錢生錢，錢生兒子，子子孫孫無窮匱。

只有讓這些資本運作流轉起來，才能跑贏通貨膨脹，才能制造更多的利潤，才能讓你看起來像個人上人。

我說的這些觀點在我的頭腦里并不矛盾，但是讓我寫出來，讓你們都能理解，對我來說可能有點難度，或者說有些地方有點自我沖突，我也不想我寫的東西任何人都懂，懂的自然就懂了。

評論區會有質疑，請理性，然后，哪怕你理性，可能我不回復，也請恕不回復，平日甚忙。

第六個：解決方案

之前你們申請的銀行按揭貸款，是以基準利率4.9%為錨點，上浮或者打折一些，有一部分人的貸款利率會達到年化5.88%甚至更高。如果說你們覺得利息高了，現在完全蹭一波國家放水的車，可以置換為一些低利率，年限也不短的房產抵押經營貸款產品，比方說3.6-3.85%的10年期按30年等額本息還款，利息這塊降低了很多，月還款降低了很多，其中一家銀行，等額本息還款每100w的貸款金額大概月還款4688這樣，等額本金的話，每100w第一期的月還款大概在6000，最后第120期大概在4900元左右。

這個圖表做的是以1000萬為基數，如果你需要100萬的話，息費月還款這塊的數據乘以0.1就可以了，如果需要的是300w，乘以0.3就可以了。

第七點:

既然說到第六點了，應該附送給你們一個第七點

葉洛曦：如何辦理房屋抵押貸款?1691 贊同 · 176 評論回答

鑒于評論區有很多爭議，

補充個第八條，

盡量去做符合大家能力天賦性格等內的事情，

背你們還得起的負債。

樂觀派 和 悲觀者 ，不是天生的宿敵。

成年人了，自己的錯自己擔著，別把損失轉移到別人頭上。

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現在聽的音樂是《處處吻》，愛你們，感謝關注，你們會看到更多我寫的經典內容。