隨著中國高鐵的發展，很多中大型城市都在新建高鐵站。投資客于是嗅腥而至。紛紛推出高鐵房。他們宣傳，從歷史經驗來看，能夠成為交通樞紐、擁有火車站的地塊，房價都有顯著的增長。因此高鐵房具有充足的投資價值。很多人也贊同這個乍一看就成立的結論。可是白

隨著中國高鐵的發展，很多中大型城市都在新建高鐵站。投資客于是嗅腥而至。紛紛推出高鐵房。他們宣傳，從歷史經驗來看，能夠成為交通樞紐、擁有火車站的地塊，房價都有顯著的增長。因此高鐵房具有充足的投資價值。很多人也贊同這個乍一看就成立的結論。可是白老師卻有不同的觀點。故撰文從幾個方面來敘述觀點。

1、結論：在中大型城市，現階段單純擁有高鐵站區位因素的住房并沒有特別的投資價值。

2、聊聊鄭州、徐州、武漢、上海虹橋、南昌老火車站等個因交通而興的典型。

3、前高鐵時代、前互聯網時代、前信息化社會的交通過程分析。

4、高鐵時代、互聯網時代及信息化社會對以往交通過程的顛覆。

5、補充分析。

希望有興趣的讀者能夠讀完全文。歡迎討論和批駁我的觀點。

1、直接上結論：在中大型城市，現階段單純擁有高鐵站區位因素的住房并沒有特別的投資價值。

首先、要限定在中大型城市，比如我所在的南昌。小城市原先沒有火車站或者沒有高鐵站，建了高鐵站對城市發展絕對有幫助。尤其是城市不大，居民不多，圍繞高鐵站居住是比較便捷的。

第二、要限定現階段。因為在2000年以前，尤其是網絡和電話不發達的年代，火車站附近的房子確實有投資價值。但是隨著時代的發展，支撐起價值的因素已經被歷史解構。未來幾十年會怎樣？只能大概給出判斷。

第三、要說明是單純的擁有高鐵站區位因素。如果這個地方有高鐵站、同時有機場、碼頭、長途汽車站、地鐵等。能夠形成立體交通和接續交通。那另當別論。后面會講到。

第四、本文特指特別的投資價值。意思是高鐵站的加持會使此地的房產增值速度明顯快于同平臺的其他地塊。不能把一環和二環比，不能把江邊和內陸比，也沒有否認高鐵站附近的房產有增值空間。

2、幾個因交通而興的典型。

因為交通而興旺的城市案例很多。

有的地方都有一個甚至幾個有歷史故事的火車站。以及以火車站正門為中心輻射開的半徑1公里左右的繁華區域。還有以火車站為核心沿著鐵路呈現橄欖型的鐵路職工生活區。這里有一應俱全的吃、穿、用、醫、學。

歷史上，火車站附近的房子最大的價值就是做小旅館、小餐館、小賣部、特產店、賣假冒偽劣的衣服鞋子和包。

而吃、穿、用、醫、學一應俱全的鐵路小區則是幾千甚至數萬鐵路職工和家屬的五院墻大院。他們在這里出生、成長、念書，再回到這里接父母的班，然后生兒育女。如果時代不發展，他們的孩子大概率也會這樣延續生活。

這樣的地方比如徐州、鄭州。歷來都是中原地區的鐵路樞紐。

有的地方更加復雜。比如武漢和上海虹橋。

鄭州地處我國隴海鐵路和京廣鐵路兩大中心線路上，1997年時的鄭州樞紐已經有著相當的規模。作為京廣、隴海兩大繁忙鐵路干線的交匯點，鄭州樞紐內的三大車站鄭州站、鄭州東、鄭州北分工明確：鄭州站主要擔負客運任務，鄭州東站主要擔負貨運任務，鄭州北站為編組站。整個樞紐在那個時代就通過各種聯絡線和外繞線實現了客貨分線，無論是規模還是運輸效率在當時的中國鐵路業界都是首屈一指。

樞紐內的鄭州北站不僅規模龐大，而且早在80年代末，以貨車管理信息、駝峰作業過程控制、樞鈕調度監督、峰尾微機集中、平面無線調車五大系統為代表的一批高新技術設備就已經相繼投入使用，使鄭州北站成為中國鐵路第一個綜合自動化編組站。鄭州北站也在很長一段時間內榮列亞洲最大的鐵路樞紐編組站，是中國鐵路貨運的象征。

徐州在江蘇眾多地級市當非常出名，有“五省通衢"之稱。徐州集鐵路、航空、水運于一體，是中國最重要的交通樞紐之一。京杭大運河從徐州境內穿流而過，為徐州的內河航運奠定了良好的基礎。徐州當年是中國第二大鐵路樞紐，被譽為“中國鐵路之咽喉”。機場是徐州的一大特色，作為二線城市的徐州擁有四座機場，也就是徐州觀音國際機場、徐州空軍機場、徐州楊廟機場和徐州新沂通用機場。

武漢坐擁長江咽喉，可西上巴蜀、東下吳越。向北又能溯漢水而至豫陜，經洞庭湖南達湘桂，故有“九省通衢”之稱。自民國以來，貫穿中國南北的京漢鐵路、粵漢鐵路就以武漢為接駁點。故而武漢東西有長江、漢江、湘江，南北有京漢、粵漢兩條鐵路。水運歷來是長途運輸的廉價方式。武漢通過水路和鐵路的接續溝通南北，成為中國中部重要的交通樞紐。東西南北貨物均在此交易，形成了中部重鎮。1937年人口便達130萬。

上海虹橋交通樞紐是全世界都能排上名的優秀的交通樞紐。在離城市中心不遠（僅10公里）的虹橋能夠劃出這么大一塊區域，新建了機場、火車站、地鐵。并且有序融匯成一體。實屬罕見。哪怕是旁邊的國家會展中心舉行大型展覽，此處交通也能有序應對。而周圍的酒店、寫字樓、大型企業可謂商賈云集。進而支撐了大型CBD的運營。這樣的大手筆，全球也沒有幾個城市能做到。而周圍的房價也是可摘星辰。

除此之外，還有成都和貴陽。基本上四川和貴州的交通網都是以成都和貴陽為中心呈網狀分布。不過也不知道是作為省會成就了交通樞紐還是因為交通樞紐成就了省會。

最后說說我們南昌的南昌老火車站。南昌老火車站當年是建在老城區的東南方。地名叫老福山。歷史上的老福山離市區很遠，是一片荒地，那里有個小山包，形狀有點像老虎，再加之歷史上做過刑場，所以得名老虎山。1947年以后，為了雅化這個地名，老虎山變成了今天的老福山。在1905年的地圖上，還沒有老福山（老虎山）這個地方。到1949年的地圖上已經被標識出來。其西面有汽車站。也是在這個時候，浙贛鐵路修到南昌，鐵路經過的老福山（老虎山）東面建立了第一代站房。后來多次改造升級。形成了現在的規模。而周邊的商業也繁茂起來。

20世紀60年代，以南昌站為中心，周邊建起了9座“村莊”，分別命名為鐵路一村、鐵路二村、鐵路三村等。“村內”住的全是南昌鐵路局職工及家屬。后來規模不斷擴大，子嗣不斷繁衍，越來越熱鬧。鐵路一中成為省級名校，二村的凍米糖、四村的包子、天佑路的茶葉、燒餅、饅頭，都是全城聞名。南昌站到老福山這一段從荒涼到繁榮的歷史，也印證了鐵路對經濟的發展起到了推動作用。

我想，我們可以根據歷史經驗得出一個看似正確的結論：高鐵站附近的房子有投資價值。

那么為什么火車站附近會繁榮？

我在分析這個問題的時候，要把時間軸做一個切割。

以2003年中國第一條高速國鐵線路秦沈客運專線全段建成通車為標志；

以2002年第一次互聯網泡沫破裂，中國互聯網進入可持續發展期為標志；

以2001年個人PC和筆記本電腦開始在中國普及為標志；

中國進入高鐵時代、互聯網時代、信息化社會。尤其是2009年3G全面在中國推廣、2010年iPhone4發布、2011年12306系統上線、2015年12306云系統使用等標志性事件。我把2000年前稱為前高鐵時代、前互聯網時代、前信息化社會。而2015年后稱為高鐵時代、互聯網時代及信息化社會。

當然，這個劃分會有很多不同意見。但是我要表達的是，2000年到2015年中國發生了許多重大的變化，這些變化已經影響了中國人多年積累的經驗在當下效驗。

下文中，我把前高鐵時代、前互聯網時代、前信息化社會簡稱為“前時代”。把高鐵時代、互聯網時代及信息化社會簡稱為“現時代”。

3、前高鐵時代、前互聯網時代、前信息化社會的交通過程分析。

張建國是南昌市區的一名普通銷售職員，他因為工作原因，經常要乘坐火車前往武漢和長沙。張建國住在蛤蟆街，這是一個離火車站5公里的地方。每當他要出差的時候，他會騎20分鐘自行車前往老福山的火車站買票。張建國不知道能否買到他要的那天那個時候的票，一切要到他站在柜臺前才能揭開謎底。買完第二天上午10點的票的張建國，從公司出發開始計時已經花了一個小時。他要再騎行20分鐘才能回公司。于是口渴的他在路邊的丁姐茶水攤花了1毛錢喝了一碗茶。瓶裝水要1塊錢，對于一個月掙220元工資的張建國算是奢侈品。第二天上午9點，張建國拎著行禮從家里坐公交到了火車站，站在進站口的他看了火車動態信息，他發現他的那班火車晚點了2小時，本來6點到長沙變成了8點。張建國思前想后，決定在11點到火車站前的小餐館吃一碗1.2元的蛋炒飯。家里帶的饅頭和茶葉蛋留到火車上當晚餐，畢竟火車上餐食很貴。這次買票和坐車，張建國在火車站花了1.3元。

李援朝沒有這么幸運。李援朝來自萬年縣。萬年是江西的一個離省會南昌100公里的縣城。李援朝也要去長沙。他前一天的上午從萬年的長途汽車站出發，坐了5個小時的長途到了老福山汽車站。這個時候已經是下午2點了。好在老李的老婆給他帶了一盒炒飯，還有旅途標配的茶葉蛋，中午老李在長途車上飽餐了一頓。這個時候的老李只是感覺渴。下了長途車老李也在張建國喝茶的丁姐茶水攤花了1毛錢給他的水壺灌滿了開水。買票的時候，老李排在張建國后面，他們買了同一趟車去長沙。買完票的老李無所事事。由于坐了一上午的長途車，疲倦的他在火車站附近找了一個7元一晚的小旅館住下來，畢竟火車是明天上午10點。一覺醒來天已經黑了，時鐘指到晚上7點。老李感到肚子餓了，于是出門覓食。他在張建國吃炒飯的餐館點了一份家鄉豆腐，要了一碗米飯，還有一瓶南昌啤酒，一個人悠閑的吃著喝著。這一頓花了3.6。吃飽喝足以后，老李在旅館附近閑晃悠。昏暗的路燈下，一個紅衣女子叫住了他，本來就喝酒上頭的老李在紅衣女子雪花膏的香氣下迷迷糊糊就把她帶回了旅館。晚上10點老李清醒過來，懷著對老婆的愧疚給了紅衣女子10塊錢讓她離開。紅衣女子出門前李援朝還忍不住在她屁股上又捏了一把。紅衣女子叫小紅。第二天老李退房后，懷著對昨天奢侈行為的補償心態，沒舍得吃早餐。在發現火車晚點到12點之后，老李買了4個大饅頭，加上昨天剩下的4個茶葉蛋，這就是他今天中午和晚上的全部。4個饅頭4毛錢。李援朝這次出門，在南昌站一共花了21.1元。安全套是小紅在計生辦領的免費品。

張建國和李援朝的故事，這是上世紀90年代很多人的經歷。這兩個人的消費就是火車站附近商業繁榮的基礎。而發生消費的大頭——住宿和餐飲以及服務，產生的原因都是信息和交通不發達造成的。來到火車站的人不能迅速的離開，經常要滯留至少半天甚至幾天。這些人不會離開太遠，所以消費都圍繞在火車站周邊1公里。在那個年代，火車站周邊哪怕是一個一米的柜臺，租金也不比城市內一個店面少多少。如果有2套房改成一個小旅館，那收入就更高了。

時間來到了2004年，張建國和李援朝的兒子都在南昌大學讀書。和當年不同，2004年的網絡開始發達了。老張和老李去長沙不用到南昌火車站買票了。老張在家門口的火車站代售點買票，老李也可以在老家的火車票代售點買票。老李在南昌住一晚的次數減少了，和小紅見面的次數也寥寥可數，畢竟小紅也快50了。火車站附近的商業看上去還是繁榮，但是小旅館越開越少，餐館還是很多，不過衛生不好的生意就很差。賣茶水的丁姐改行賣茶葉蛋，小推車上也有康師傅綠茶和潤田純凈水，瓶裝的潤田還是1塊錢。

人們逐漸發現，火車站附近的住戶變成了老城區的小市民，火車站附近的居住環境經常被嗤之以鼻。店面的租金開始下滑。擁堵的交通成為年輕人避之唯恐不及的沉疴。

2013年底，南昌高鐵西站建成并開始使用。南昌甚至江西的交通進入了一個新時代。

4、高鐵時代、互聯網時代及信息化社會對以往交通過程的顛覆。

2009年，張小國和李小朝大學畢業，張小國進入了他爹的公司，負責貴州市場的銷售。李小朝成為了派出所民警。小紅也退休了，畢竟李小朝這個年代的人消費提升了。

張小國去貴州出差每次都是到南昌高鐵西站坐車，大概5個小時就能到貴陽。他在公司電腦上買票，乘車前提前半小時到達車站，門口買瓶水以后取票進站。現在的車也不晚點了。雖然他每個月都要來西站2-3次，但是最多的消費也就是買水、買煙、買檳榔。大概花20塊。

李小朝工作以后，李援朝就退休了。開始帶著老婆經常出去旅游，就當是補償當年的那些虧欠。比如這天他和老婆去杭州旅游，提前在手機上買了下午1:30的車。上午他依舊從萬年坐長途車來南昌。路上只要2小時。長途車站在西站附近。老兩口下了長途車就到附近的餐館吃一碗12元的面，然后到西站乘車。上車前會買2碗方便面。每次消費一共34元。喝水可以在車上接，隨身帶著水杯就行。

張小國和李援朝在201X年發生的故事，也是無數人正在經常經歷的。由于網絡的發達、信息的通暢、火車的準點和高密度的班次，人們在高鐵站附近停留的時間越來越少，住宿的次數也明顯降低。消費的金額也在100元以內。考慮通貨膨脹，可能還不如李援朝在九幾年那晚給小紅的10塊錢值錢。

前時代火車站附近商業繁榮、房產增值的原因是外來人員的留滯。根本原因是信息不對稱。

現時代信息暢通，外來人員留滯在火車站附近的情況越來越少，時間越來越短。消費的顯著降低必然導致火車站附近房產沒有前時代有價值。

這就是在中大型城市，現階段單純擁有高鐵站區位因素的住房并沒有特別的投資價值的原因。

當然，還有一些其他情況需要補充分析。比如：

大城市為什么不適用這條結論？

小城市為什么不適用這條結論？

擁有多個交通區位因素的（區別于單純擁有高鐵站區位因素）地區為什么不適用這條結論？

5、補充分析

5.1大城市為什么不適用這條結論？

大城市其實主要是北、上、廣、深四個一線城市和成都、杭州、重慶、西安、蘇州、武漢、南京等準一線城市。這些城市由于城市范圍廣、人員流動大、各類企業多，對外交流也就頻繁。為了節省交流成本，很多企業都會圍繞交通中心運營。而且也能避免涌入主城區遭遇的經常性交通擁堵。比如蘇州北站附近就有很多企業。來出差的人員經常可以當天到達、下午洽談、住一晚、第二天返程。當然，這樣的地區還要匹配地鐵才能繁榮。否則偏遠的高鐵站不能和城市中心有效交流，對企業的吸引力還是會減弱。

5.2小城市為什么不適用這條結論？

小城市主要是指地級市、縣級市及縣。通常城區面積50平方公里，縱深10公里。小城市的經濟發展不可能依靠封閉的自我循環，所以對外的商品交流就非常重要。而汽車站、火車站肯定是商品交流的關鍵樞紐。還有就是一旦這類地區建了高鐵站，旅游往往會被帶動。游客來到這個人生地不熟的地方，圍繞火車站居住是理所當然的。更何況新建的火車站附近的賓館會更加舒適整潔。所以這類地區一旦新建高鐵站，就會對居民產生虹吸效應。城市的主體會慢慢發生移動。

這樣的地方，往往人們會圍繞火車站、汽車站形成一個居住圈。

5.3擁有多個交通區位因素的（區別于單純擁有高鐵站區位因素）地區為什么不適用這條結論？

典型的案例是上海虹橋。前文述及，虹橋擁有機場、高鐵、地鐵等多種交通方式。附近的國家展覽館更是經常性舉辦大型活動的場所。人們不管高鐵還是飛機到達，住在這邊都很方便。再加上四通八達的地鐵。此處更是宜于商旅。這樣也就吸引了一眾企業在此落戶，配套商業自然跟進，繁榮不可細說。

還有一個案例是貴陽北站。貴州的特殊情況是所有交通都以貴陽為中心，公路鐵路都以蜘蛛網形式圍繞貴陽展開。從貴陽出發到貴州的主要景點都能上午去、下午玩、晚上回。全國的旅客來到貴陽，如果從機場到達，當天乘坐地鐵到達北站附近，住一晚，第二天開始出去游玩。每天晚上還要回到北站住宿。第二天清晨繼續旅行。這樣北站就成為十分便利的交通樞紐，附件民宿、酒店林立，餐館眾多。房產租金高。

5.4高鐵房為什么不宜居？

中大型城市新高鐵站通常建在遠離城市中心區，因為旅客不需要醫療和生活性消費，所以商業配套少、醫療資源差。地區空曠，冬季風大。外來流動人口多，安全性差。實在不宜于居住。

結論：

綜合以上分析，我的結論就是在中大型城市，現階段單純擁有高鐵站區位因素的住房并沒有特別的投資價值。

最后說一句，我一直覺得南昌東站的選址很不合理。

如果選在昌北機場附近，可以和昌北機場形成立體交通樞紐，再把地鐵1號線延伸過去，就能輻射贛江新區。

如果非要選在昌東，應該在瑤湖機場附近，把地鐵1號線、3號線、4號線延伸過去，整個昌東、高新區都盤活了。瑤湖航空城也盤活了。