■本文作者：王小明北京在明律師事務(wù)所咨詢中不難發(fā)現(xiàn)，老百姓最愛問的永遠(yuǎn)都是“農(nóng)村宅基地上房屋拆遷有沒有全國統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?。俊薄拔壹业姆课菝媾R棚改，有我們那里的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嗎？”這類的問題。在明律師不止一次的回答過：無論是宅基地上房屋拆遷，還是

■本文作者：王小明 北京在明律師事務(wù)所

咨詢中不難發(fā)現(xiàn)，老百姓最愛問的永遠(yuǎn)都是“農(nóng)村宅基地上房屋拆遷有沒有全國統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?。俊薄拔壹业姆课菝媾R棚改，有我們那里的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嗎？”這類的問題。在明律師不止一次的回答過：無論是宅基地上房屋拆遷，還是城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，所謂“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”壓根兒就是不存在的！法律法規(guī)有規(guī)定的，只是補(bǔ)償原則、項(xiàng)目、方式，就是沒有全國統(tǒng)一的“標(biāo)準(zhǔn)”。但回答了也沒用，下次當(dāng)事人一定還會先問這個(gè)。本文，在明律師就甘冒重復(fù)、啰嗦的風(fēng)險(xiǎn)，再為大家解析一次這個(gè)問題。

要談補(bǔ)償多少的問題，首先需要區(qū)分征收是針對的國有土地上房屋，還是農(nóng)村集體土地。這二者是有本質(zhì)上的差異的，不可隨意混同。

剛好，對宅基地上房屋的征收拆遷恰恰是集體土地征收的重要部分，而城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造則是典型的國有土地上房屋征收。

【農(nóng)村集體土地上房屋拆遷：房錢+地錢+補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)】

根據(jù)《土地管理法》第48條和各地地方性規(guī)定，農(nóng)村宅基地上房屋拆遷的補(bǔ)償須遵循以下幾點(diǎn)原則性規(guī)定：

1.保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障；

2.“先補(bǔ)償后搬遷，居住條件有改善”；

3.重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償3種法定方式，農(nóng)民有一定選擇權(quán)；

4.被征收宅基地上房屋的補(bǔ)償=宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋的重置成新價(jià)+對住房確有困難戶的保障性補(bǔ)助+對配合簽約騰房戶的獎(jiǎng)勵(lì)；

5.對搬遷、臨時(shí)安置、室內(nèi)裝飾裝修和合法生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失也應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

除此之外，按自然戶的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員人口數(shù)給予房屋面積安置也是一項(xiàng)重要的“安置利益”。其主要由各項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案規(guī)定，法律并無明文規(guī)定，一般每個(gè)人頭可獲得幾十平方米至一百余平方米不等的房屋安置面積。

需要稍加解釋的是，這里的“宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”一般是參考所在片區(qū)的征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)得出的。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是制定后公開在網(wǎng)上的，農(nóng)民朋友可以直接查到。而宅基地在征收時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很多地方是與這一標(biāo)準(zhǔn)等同的（即1:1計(jì)算即可）。

房屋的重置成新價(jià)顯然取決于不同建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、用途性質(zhì)房屋的評估結(jié)果，“一刀切”性質(zhì)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在個(gè)別地方仍有適用，但已不是發(fā)展的主流。

唯有針對拆遷范圍內(nèi)的“無證房屋”，一般會有一個(gè)“一口價(jià)”式的較低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，比如每平方米補(bǔ)償500元之類。如果被征收人對此不認(rèn)可，關(guān)鍵在于通過確認(rèn)涉案房屋的合法性，使其不適用于這一標(biāo)準(zhǔn)，而不是試圖將500元的標(biāo)準(zhǔn)改成1000元。

【城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造及其他房屋征收：補(bǔ)償“3+1”】

相較于較為凌亂的農(nóng)村房屋拆遷，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造及因交通設(shè)施建設(shè)等公共利益需要征收房屋時(shí)，已有一套相對完善健全的補(bǔ)償規(guī)范。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，與補(bǔ)償相關(guān)的原則性規(guī)定如下：

1.應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償；

2.“先補(bǔ)償、后搬遷”；

3.補(bǔ)償“3+1”=被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償+搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償+經(jīng)營性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償+政策性的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)，前面3項(xiàng)為法定，最后1項(xiàng)則視具體情況而或有或無。

4.被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，對其補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。（此即“1:1”為基礎(chǔ)的法規(guī)依據(jù)，或者叫“征一還一”）

5.對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償中即涵蓋對國有土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償，但對房屋之外的已經(jīng)登記的院落、空地的使用權(quán)價(jià)值也應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償；

6.無證房屋、住改非房屋的補(bǔ)償視其調(diào)查、確認(rèn)和處置情況而與有證房屋、未改變過規(guī)劃用途的房屋而有所差異，具體要看涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償方案而定。

在上述城市房屋征收的補(bǔ)償規(guī)定中，并無可直接在網(wǎng)上查到的“定死”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。評估環(huán)節(jié)對確定房屋的補(bǔ)償結(jié)果至關(guān)重要，一戶一評估，對評估結(jié)果不滿還可以申請復(fù)核和專家委員會鑒定。

在明律師最后要提示大家的是，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造中的被征收房屋大多是被征收人的私產(chǎn)，其有可確定的市場價(jià)值，能夠自由的交易，故其補(bǔ)償金額主要靠評估，由市場決定；而農(nóng)村宅基地上房屋因地和房的所有權(quán)歸屬不同，且均不能自由交易，無“市場價(jià)值”而有較大區(qū)別，這也就是農(nóng)村的房子相對于城市而言“不值錢”的本質(zhì)原因之一。

除極個(gè)別的情況外，對這兩類房屋的征收適用的是截然不同的補(bǔ)償原則和法律法規(guī)?！稗r(nóng)村房屋能夠參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”的情況少之又少，這點(diǎn)是大家需要面對的現(xiàn)實(shí)。

如果再有人問你房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，你就可以把本文發(fā)給他，并且告訴他不要再把精力和心思全都花在找“標(biāo)準(zhǔn)”上了。

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