幸福說龍湖天曜是位于東二環板塊的純商業屬性樓盤，由龍湖地產打造的倚靠晉安湖景觀的商務辦公風格綜合體。總占地有61畝，共承建3棟38-76平SOHO類產品、79套聯排商務公館及少量沿街商鋪，部分朝南產品可觀賞晉安湖風景，臨近東二環泰禾廣場，很

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龍湖天曜是位于東二環板塊的純商業屬性樓盤，由龍湖地產打造的倚靠晉安湖景觀的商務辦公風格綜合體。總占地有61畝，共承建3棟38-76平SOHO類產品、79套聯排商務公館及少量沿街商鋪，部分朝南產品可觀賞晉安湖風景，臨近東二環泰禾廣場，很適合商務辦公及作為商業會所使用。接下來由幸福里測評官給大家帶來詳細分析。

樓盤亮點

a.名企龍湖地產打造，品牌實力殷實，品質較高。

b.現已竣工，2022年12月交付，實景交付效果看得見。

c.緊挨晉安湖，東南向湖景視野較好。

d.臨近東二環泰禾，周邊商業、辦公氛圍好。

樓盤槽點

a.項目沿湖景觀尚在修繕，視覺效果不理想。

b.項目周邊公交路線暫未通車，人氣尚顯不足。

樓盤分析

開發商項目由龍湖地產投資開發。龍湖集團于1993年成立于重慶，連續9年獲“中國房地產開發企業綜合實力10強”，主要打造品質中等偏上的樓盤，在福州東二環、五四北、倉山、長樂等地已開發有多個著名項目，是近幾年新進入福州地產競爭中發力較大的開發商，在榕城亦贏得了口碑。龍湖天曜也延續了龍湖地產開發的高要求，樓盤整體品質較高。

物業

項目采用龍湖自持物業。龍湖物業成立于1997年，曾在中國物業服務百強企業綜合實力排第九名，服務質量位于前十，在全國的交付都有口皆碑。

福州市區目前僅五四北項目交付，交房后服務質量收獲較多好評，整體體驗感良好。據一些業主反饋，龍湖物業管理嚴格且服務意識強，這也是該項目一大亮點。

社區體量

項目地塊是純商辦屬性，容積率為2.6，由于規劃有商業別墅，因此相比于普通商辦樓盤，該社區整體密度較低。

項目共有1310套SOHO、79套商墅和37間商鋪，覆蓋了較為全面的商辦各類產品；隨著交付使用，社區內部的商業氛圍就能漸漸自成體系。朝南SOHO產品及部分商墅能看到一線晉安湖景觀，坐享了板塊內較為稀缺的生態及湖景資源。

樓棟建筑

項目整體沿湖而建，樓棟結合行列式布局朝南及朝東南分布，盡可能地增加了可觀湖景的產品套數；SOHO產品樓棟都在離湖最近一排，沿用龍湖設計的傳統，配備了高端全落地玻璃幕墻，整體外觀簡潔時尚，較契合高端商務綜合體的定位，各樓層采光及觀景效果也很好。

項目距離湖邊約40-300米，僅一條馬路及一個摩天輪之隔，大部分產品幾乎沒有視野及采光遮擋；但部分分布在商辦高樓北面的商墅會受到較大影響。

車位情況

該項目共設置1118個車位，車位配比1:0.8，規劃了人車分流；對于沒有大型商場的商業社區來說，車位是足夠的。項目產品多適用于自持辦公及租賃辦公，購房者對于車位的持有需求不太緊迫，后期較多購房者應該會選擇租賃車位代替長期持有。

綠化情況

龍湖地產在園林綠化打造方面的口碑是較為出眾的，已交房樓盤的園林交付效果受到了業內一致好評。龍湖天曜依舊采用多重園林景致裝點商墅區，并在商辦公寓高層間搭建了600㎡的空中花園，創造新式、健康辦公環境；除此之外，項目門口就是近2000畝晉安湖公園，可對項目內部綠化做開放式延展；整體綠化品質可見一斑。

交付標準

項目全毛坯交付，對于SOHO及商墅產品，購房者可結合自身需求、喜好打造成理想的使用空間，裝修靈活度高。只是商墅使用面積較大，裝修起來會耗時耗力一些。此處提供樣板房實拍圖供參考裝修效果。

配套分析

交通配套

項目周邊的公交站點較多，目前已預設好，但由于摩天輪施工等原因暫未通車；現有最近的公交站點是“香開新城”站，距離項目約600米，已有8條公交路線通行；而距離項目最近的地鐵站點約為1.3公里；未來隨著項目門口多個公交站點啟用，項目購房人乘坐公共交通出行還是比較方便。

若自駕出行，則從項目出發往北約500米可對接化工路，往西約1公里可以上二環快速，往南約500米可對接福新東路。整體來說，項目周邊的出行都較為便捷。

商業配套

項目北側約500米即為大型商業綜合體一一東二環泰禾廣場，可滿足從輕簡到高奢等不同檔次的消費、休閑需求。而項目自身也配備了37間沿街商鋪，購房人日常基本生活購物非常方便。

醫療配套

項目距福建省兒童醫院約2公里，該醫院是按三甲標準開辦的兒童綜合醫院；距福建省第二人民醫院東二環院區約1.7公里，此為三甲醫院分院。兩所大型醫院距項目車程均在5分鐘內，看病、保健、體檢非常便捷，購房者可享受近距離醫療配套。

休閑配套

社區門口約50米即為近2000畝的晉安湖公園，這是東二環地標性生態資源復合場所，可供休閑、鍛煉、觀景，愜意之至，是工作之余的休閑好去處。

發展潛力

產業情況

板塊所在區域規劃有占地210畝的晉安湖中央商務區，但仍處于詳細規劃階段，落地時間待定。加上上一次土拍將之前規劃的兩幅商業用地變更為商住用地，并最終流拍，也讓中央商務區的前景不甚明朗。

但項目自身及周邊大體量的SOHO、寫字樓、酒店，也構成了一個中型商務區，在此商務辦公的人群逐年上升。

未來規劃

項目可享受到晉安湖公園發展的紅利。市科技館、市群藝館、市少兒圖書館新館，三大館都選址于晉安湖畔，環繞晉安湖將形成集健身、文化教育、科普、休閑娛樂為主題的“公共文化圈”；

可以說項目周邊配套在不久的將來會重磅升級，發展潛力較大。相信未來環湖沿線會出現住宅、商辦、商鋪等多種業態聯動發展的局面，利好明顯。

熱門戶型分析

代表戶型1

約38㎡一室/2梯26戶

戶型介紹：小面積商住公寓，可以靈活設計。

戶型優點：戶型格局方正規整，沒有多余邊角和空間浪費，空間利用率高。小面積低總價，小規模辦公很合適。

戶型缺點：北向沒有開窗，空氣流動效果較弱。

代表戶型2

約76㎡一室/2梯26戶

戶型介紹：大面寬短進深公寓，空間利用率高。

戶型優點：南北方向均有設置窗戶，開窗可使空氣流動更順暢，整體布局大面寬短進深，采光面開闊，上下層可分別設置衛生間，使用方便。

戶型缺點：樓梯占用面積較多，二樓通透性略差。

樓盤對比

近幾年東二環板塊商辦樓盤較少，目前東二環泰禾廣場(東區)的二手SOHO和陽光城榕心未來的一手SOHO可以同龍湖天曜形成競爭關系。

東二環泰禾廣場(東區)的SOHO區位優勢明顯，離地鐵站約400米，樓下就是大型商業綜合體，各種業態的商鋪都有，并且已交付多年，辦公及商業氛圍濃郁，但是整體采光和視野效果較差，戶型設計有點局促且不規整，空間利用率稍低，產品力方面是不如龍湖天曜的，加上項目房齡較舊，價格比龍湖天曜低約5500元/㎡。

陽光城榕心未來位于化工路和福光路交叉口，靠近東三環，區位相對較差，但近地鐵；也是一個純商業項目，打造的SOHO產品主力面積段為19-57㎡，整體面積更小些。特點是三棟樓圍合成社區，有中央綠化，但也因此導致多數產品朝向偏離南北軸，比較影響套內采光和使用，景觀效果也不如龍湖天曜。但是單價比龍湖天曜SOHO少了近7000元/㎡。

龍湖天曜既有小面積SOHO產品，也有大面積商務會所，可滿足不同層次的用戶需求。加上項目緊鄰晉安湖，可享受湖景資源。主力戶型設計優，空間利用率高，多數產品采光及視野佳，是板塊內較優質的商業項目。

以上項目各有優劣之處，是追求性價比還是追求高品質，需購房者綜合考慮自身情況做出選擇。

購買建議

龍湖天曜項目由龍湖地產開發，秉承一貫的精品路線，整體定調偏高端，坐擁一線晉安湖景資源，辨識度較高，在一眾SOHO樓盤中特點突出。

該樓盤不僅是純商業項目，并且產品種類豐富，可滿足不同規模的自用及商務辦公等需求。項目臨近東二環泰禾廣場，板塊內辦公氛圍已較為成熟，在福州的知名度也比較高；隨著晉安湖公園及周邊地塊進一步開發，周邊配套會更加完善，商務氛圍還將邁上新臺階，而利好也已在逐步落地中，發展潛力較大。

項目所在板塊開發力度比較大，部分購買后自用的人群可將SOHO改造為中小規模公司總部；有商務會客、自用辦公等需求的人群，可入手。對辦公環境有高追求、喜歡湖景的人群，這個項目尤為合適。

適合人群：追求品質、喜歡湖景的人群；需要辦公場所、有商務會客需要的人群。得到較大的提升，能快速通達閩侯縣中心城區、高新區以及福州市區。