成都二手房價格（二手房指導價后30天）

5月28日，成都市住建局發布《成都市住房和城鄉建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，同時公告了首批次試點的201個小區的指導價格。與當時貝殼網上顯示的成交價相比較，絕大多數小區的官方指導價格基本都有10%左右的折價，而個別市場

5月28日，成都市住建局發布《成都市住房和城鄉建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，同時公告了首批次試點的201個小區的指導價格。

與當時貝殼網上顯示的成交價相比較，絕大多數小區的官方指導價格基本都有10%左右的折價，而個別市場公認的高價值板塊的小區折價甚至達20%-30%。可以說，指導價直接將高價房源拉進了“小黑屋”。

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如今，距離首批二手房指導價出臺已經過去了整整一個月，政策效應如何？二手房市場有了哪些變化？

二手房市場降溫明顯，5+2區域成交量驟降

近日，一位中介朋友向小全全訴苦“生意太秋，業績不好”，并表示自己已經打算轉行做別的去了，他表示，主城區二手房市場熱度在指導價出臺后降溫明顯。關于這一說法，從近3個月成都一二圈層的二手房成交量上看,確實是大幅下降。

數據來源：碼農看成都樓市

拋開今年二手房市場異常火爆的一二月份，單就近3個月來看，各個區域的二手房成交量也呈現逐月下滑趨勢，且整體下降的幅度比較顯著。在總體呈下滑趨勢之下，首批發布的二手房指導價小區所在的5+2區域，跌幅更加顯著。金牛區5月二手房成交量環比下降31%，青羊區和高新區分別環比下降29%和26%。可見，指導價對二手房市場的降溫的確比較顯著。

房貸提升購房成本，二手房價格還在博弈

一方面是二手房的成交量下滑，另一方面則是價格上的深度博弈。

由于指導價難免衍生出部分“捆綁銷售”現象，以及房貸審批、放款周期等衍生出的房東要求“全款買房”，讓二手房買賣雙方都處于觀望期。另一方面，由于政策出臺的時間還較短，現階段數據所反映出的實際成交價變化幅度并不大。

比如，雖然二手房指導價的發布，讓201個小區高于指導價的房源消失了，展示出來的房源，將掛牌價控制在了指導價以內，但不少房源也紛紛標注了“裝修另算”、“車位另算”或“要求全款”，裝修及車位需要打包出售。

龍湖·金楠天街的一套面積約110㎡的房源，掛牌價為210萬元，掛牌價與指導價差不多，明確要求裝修及車位另算，須與房子打包出售，合計房源價約265萬元。而中海城南一號一套房源，面積約180㎡，掛牌總價870萬元，價格較此前掛牌價差距較大大，房東要求車位30萬元須打包出售，合計約900萬元，且只銷售全款客戶。

所以，二手房指導價的發布，不止導致了申請房貸的額度要從“網簽價、評估價、參考價”三者中取最低審核，且在部分“捆綁銷售”模式下，“裝修”和車位價格都要計入首付款，讓首付變相提高了好幾成。而據統計，當前成都各銀行的貸款放款周期基本在6-16個月之間，可謂是有史以來最慢。漫長的放款周期讓二手房房東不得不要求全款支付。

無論是提高首付，還是全款購房，對于預算有限的剛需或普通改善購房者來說，壓力都可謂是驟然增加。再加上去年9月發布的“個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年”政策，導致大部分房源還要增加5%的增值稅，最終讓資金不充裕的購房者只能延緩購房計劃，或將購房需求轉移到新房市場。

部分購房需求轉移至新房市場，二手房短期難以回升

相較于二手房市場的深度博弈，成都的新房市場整體卻是“供不應求”。

數據來源：正合股份

從供應端口來看，今年成都的新房供應量相較于去年同期確實下降明顯（由于疫情原因，2020年2月屬特殊變化）。

數據來源：四川中原研究院

但對市場新房的需求卻依然持續旺盛。一方面是來自成都人口的快速增加，另一方面則是來自二手房市場需求的擠壓。如果有足夠的資金全款買二手房了，何不選擇品質更高的新房呢？

從現階段成都的市場現狀而言，我們可以看到二手房指導價的出爐，的確有效地降低了金融杠桿，抑制了市場過熱。雖然現階段成都只發布了首批次201個小區的指導價，但市場上隨即也出現了“捆綁銷售” 現狀。

據悉，成都后續將逐步發布更為健全的二手房指導價，且以半年為單位更新一次二手房指導價。值得一提的是，對于目前市場上出現的房東以“捆綁銷售”的方式將指導價之外房源價值補齊，借此抬高房價的現象，其實已經在深圳、廣州等多個城市出現。近日，為應對這種情況，廣州市天河區出臺相關政策，要求嚴格執行“明碼標價”，不得以“捆綁銷售”、“雙合同”或者附加條件、抵扣房價等限定方式迫使購房人接受其商品或者服務價格，變相實行價外加價。

所以，如果這一現象在成都二手房市場上也頻繁出現的話，未來成都繼續給政策打“補丁”，將指導價強制落實，恐怕也是大概率事件。

而對于普通購房者來說，二手房指導價已明確提供了參考價格。如果房源價格與指導價相差不大，其實不用太過于猶豫。如果資金確實不夠，也不用著急，相信隨著二手房指導價政策的常態化，以及新房市場“雙限地”項目的入市，整個市場預期將逐步趨于穩定，二手房市場熱度也很難在短期內回升。在長時間的博弈之后，總會有一方先作出改變。