科技改變生活 · 科技引領未來
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最近我打算換房子，正要找房東退押金時，才知道原來自己的房東就是傳說中的二房東說到二房東，其實很多人是很陌生的他們是什么樣的身份，怎么賺錢的，以及二房東和大房東有什么區別。大家對這些往往都是不太了解的但事實上二房東這個身份確實很值得注意，在整
最近我打算換房子，正要找房東退押金時，才知道原來自己的房東就是傳說中的二房東
說到二房東，其實很多人是很陌生的
他們是什么樣的身份，怎么賺錢的，以及二房東和大房東有什么區別。大家對這些往往都是不太了解的
但事實上二房東這個身份確實很值得注意，在整個租賃市場上，他們占據了絕大多數比例，租客基本上都會遇到二房東
借著這個機會，我跟二房東聊了一下，這里稱他為李先生。沒想到他在上海做二房東，手里有近20套房源，光是收租一個月都有五六萬的收益
了解二房東真實的樣子之后發現真的太魔幻了
我記錄了一下聊天的內容，大概就是下面這幾點...
01
原來，二房東是這樣一種模式
聽李先生介紹說，他是在RJ公司上班，管理普陀六七個小區，手里有近20套房源，可以說是職業二房東
通過他我還了解到，現在市面上的二房東基本分為兩種：其中一種就是像他這樣的職業二房東
一般來說，職業二房東都是在某個租房機構，也叫“二房東公司”，像是做的規模比較大的有貝殼、自如、紅星美凱龍、青客等等
職業二房東的朋友圈都長這樣
李先生基本上天天都在發一些空置房源，要不就是一些租客注意事項
當你對房子不滿意時，二房東他都能再報好幾個小區房源推給你，如果房源夠多，我想他們都可以做中介了
李先生沒有其他工作就是靠收租生活。平常，他要么是在收房租要不就是在修房子。不論是不是休息日，他都有可能出現
他們操心最多的就是公司發的指令，要群發給各位租客
像李先生這種職業二房東是由公司統一管理的，收房也是以公司的名義和大房東簽合同。業務范圍也會比較集中在某一個區域，而且規模很大，深耕某一個區域的時間也比較久
還有一種就是私人操作的，資源依靠的對象往往是個人，或者說在租賃行業里積累的經驗
如果是私人二房東，那就是得自己找，而且還要獨自承擔風險，包括收房之后給房子裝修都是要自己掏錢的，相對賺的也更多
現在租房市場上最多的還是職業二房東
二房東從大房東那邊收房子，一般有兩種合作模式：委托模式或者租賃模式
不同之處在于，如果大房東把房子委托給二房東，那么二房東不僅有租賃的權利還要對房子的裝修等全權負責
從古至今，二房東這個行當一直有人做，不用質疑他是否能賺錢了
我問李先生，當初，他是怎么發現這個賺錢門道的
他說，自己以前也是做房產中介的，差不多做了十幾年，那是就覺得房產是可以吃一輩子的飯碗
前幾年做業務時遇到過一個其他公司的二房東，看到這個行業極其簡單粗暴，只要有錢收房很快就可以回本，當時他覺得自己也可以試試，沒想到一做挺有效益的
但也不是所有人都適合靠“收租”混碗飯吃
其實，像李先生這樣的二房東，他們的年紀稍微偏大一點，也不排除之前就是做租賃業務，一方面手里攢了點錢，另一方面行業經驗還是豐富的
干這一行的人，還得對市場比較能把握，房子怎么裝修才好租，什么節點適合提高租金價格，哪里租客人群比較多......
其實，完全可以把二房東當做房東的概念去想，從收房到裝修到最后出租，二房東賺的就是其中的差價
02
你可能不知道上海的二房東有多賺錢
據李先生透漏，他靠著二房東這個營生，僅僅十幾套的房源一個月也有五六萬的凈收入。可想而知二房東有多賺錢
第一筆先算房租，原本一套房整租差不多3000元左右，做了隔斷分租出去可以租到5000-6000元，一下子就可以多出一倍的價格
（來自：小紅書@愛賺錢包租婆呼吸）
而且把原本的毛坯房或者老舊小區簡單裝修一下，也能提高不少租金
別忘了還有額外的天價水電費，比如電費就很貴，基本都是收1元/度
如果是大房東正常都會按民用電標準收費，差不多5毛、6毛，夜里還半價
如果按每戶每個月300度電來算，20套房子，一套房3-4戶。光是電費二房東每個月就能多收上萬元
其他看得到的收入，比如給租客辦理居住證，也能賺不少錢
他們和房東簽約，一般都是5年起租，10年的也有。不過，對二房東來說前三年是不賺錢的
比如2022年簽了五年到2027年。從2022年到2025年之間二房東是不賺的，他賺的是后兩年的錢
二房東的房子空置率還是比較低的，而且回本快
與長租公寓融資不同的是，二房東的房源相對較少，風險相對可控，加上二房東之間有相互的群體互推房源就比較容易出租
據李先生介紹，他手上的房源一半是房齡近20年的老小區，一般是之前從業主手里收來的毛坯房
都是先花錢裝修，做成隔斷之后再租出去，價格就能翻倍。差不多1-2年，也就能全部回本
03
我想用親身經歷告訴你，住在二房東房子里的感受
如果說二房東賺錢靠的是隔斷，那么租客的噩夢也來自隔斷
在我畢業后，第一次來到上海租的就是合租房，也是后知后覺才發現住進了二房東的房子里
下面這張圖就是我住的那個小房間，目測差不多只有6-7平，真的太小了，只能放下一張1.2米的床、一張小桌子和一個單開衣柜，所以回家只能躺在床上
從外面看，其實這間房間就是在過道上的3號房，包括2號房間也是隔出來的。除了三間臥室，這里只有一間很小的衛生間，完全沒有廚房和客廳的空間
像這種沒有客廳的合租房，基本上就是二房東做的隔斷房。原本只有二三十平的房子隔成三四間，所以房間都特別小
基本上，合租房都是二房東的房子，一般就是120的隔斷墻，要不就是用推拉門隔開。特別是三戶以上隔的只剩下窄窄的通道
房間小還不是最大的問題，我這間隔斷房居然沒有窗戶。你能想象住在沒有光的房間里嗎，大白天還得開著燈，住久了還真的有點壓抑
另外，房子的隔音實在是太差了，只有房子原本的戶型，像是主臥和次臥還是實體墻的，空間比較大而且隔音會好點
其實，合租如果是一個人住還好，不巧的是我隔壁住著一對夫妻和小情侶。他們的說話聲都能聽到，就不用說其他的了
而且，住的人還很多。每個房間住的不止一個人，這套房子最多的時候住了7個人。這么多人一起用一個衛生間，不免有那么些上不了廁所的尷尬時刻
還有個問題是有的隔斷房間太小，只限住一人而周末經常會有租客對象過來住，如果遇到街道居委會來查租住人口登記，也可能會有麻煩
我所見到的二房東還不是最厲害的。為了賺錢，他們可以瘋狂的做隔斷
夸張到什么程度，可以把一套房隔成16間。當時就有二房東把一套三室一廳硬生生地隔成了16間
雖然說租金很便宜，一間房五百，不過多戶合租他們收的租金就有8000元，簡直就像群租房
說起群租房，上海有個繞不過去的存在，在蘇州河畔有個被稱為“上海群租最嚴重的小區”——中遠兩灣城
（圖片來自網絡）
小區樓房體量大容積率高，看起來密密麻麻。小區規劃只有一萬多戶，但實際住在里面的人口將近10萬
（圖片來自網絡）
單間以500-1500元的低價對外出租，更低的價位也有，明擺的就是群租房
說它是上海最魔幻的小區，也不為過。在同一個房子合租，交集太多，居然還有租客和房東談起了戀愛
（圖片來自網絡）
不過，畢竟整治群租房之后，上海的管制也比較嚴格。現在已經沒有那么夸張了，基本上都是N+1租房模式
N+1模式就是只能把客廳改造為單獨的臥室出租，而且房間要有明窗。和群租房不同的是不能隨意隔斷，這樣租客的居住感受會好很多
盡管如此，住在二房東的房子里，期間依然會遇到不少糟心的事。比如陽臺瓷磚掉落差點砸到人，過了很久二房東依然沒修。還會收很高的電費、燃氣費等等
平常很多二房東幾乎是“神龍見首不見尾”，沒有幾個月小半年你是見不到的。鑰匙丟了，洗衣機壞了，或者墻面漏水等等可能出現的問題，基本上很難找到他來解決
微信里回的最多的一句話就是
“我不在上海”
“你自己看著弄”
以及“電表拍一下給我”...
總之，我最大的感受就是二房東對房子是不太上心的，住在合租房里多少有點糟糕
04
最后，想提醒大家一下
其實選擇住在合租房的人，大多數都是和我一樣剛進社會的年輕人
我們都知道合租房條件不好，城市里生活成本太高，只能租得起上海的六平米，不得不選擇低價的合租房，根本顧及不到居住好不好、安不安全，這本身也是很無奈的事情
不過還是想提醒大家，有條件的情況下租房最好選擇大房東，不要貪圖便宜去找二房東
不然很有可能會帶來重大損失和麻煩，選擇一個靠譜的房東真的很重要
馬夕一