東方泰山多少錢一盒（2600億帝國陷入危局）

文|AI財(cái)經(jīng)社田晏林編輯|董雨晴在北京東四環(huán)朝陽公園橋畔，有一個(gè)總占地面積約為280萬平方米的奢華豪宅區(qū)。小區(qū)于2008年建成，以開發(fā)商之名命名，叫“泛海國際居住區(qū)”。作為北京著名的豪宅群落，這里的每個(gè)園區(qū)、每棟樓分別配備了24h管家、24

文 | AI財(cái)經(jīng)社 田晏林

編輯 | 董雨晴

在北京東四環(huán)朝陽公園橋畔，有一個(gè)總占地面積約為280萬平方米的奢華豪宅區(qū)。小區(qū)于2008年建成，以開發(fā)商之名命名，叫“泛海國際居住區(qū)”。

作為北京著名的豪宅群落，這里的每個(gè)園區(qū)、每棟樓分別配備了24h管家、24h保安和12h前臺(tái)，絕佳的私密性和安保使其成為眾多明星和企業(yè)高管的置業(yè)首選。據(jù)媒體報(bào)道，李小璐、姚晨、夏雨、袁泉、釋小龍等均是業(yè)主。去年，樂視創(chuàng)始人賈躍亭名下的三套千萬級別的房產(chǎn)被司法拍賣，其中就有泛海國際一套面積約194平米的三室兩廳。最終該房產(chǎn)以2420萬元成交，單價(jià)超過12萬/平方米。

實(shí)際上，該社區(qū)的設(shè)計(jì)靈感源于英國著名小說《the secret garden》，意為天堂般的“私密花園”，在寸土寸金的北京，開發(fā)商把2/3的土地面積用于綠化，足見其打造豪宅的誠意。不過，2003年泛海從世界最大的飼料生產(chǎn)企業(yè)泰國正大手中購得此幅地塊時(shí)，同片區(qū)還擁有許多高端住宅項(xiàng)目。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂如此大體量的地塊，在泛海入主后能否順利消化。

2006年的北京東四環(huán)，在老北京人的眼里就是“郊區(qū)”，“泛海國際居住區(qū)”剛建成時(shí)，確實(shí)也不被人看好，開盤價(jià)1.2萬元/平米，入住率僅有20%。誰也沒想到，十余年后這里的住宅可以漲到10萬元/平米以上，這當(dāng)然有賴于泛海控股的實(shí)際控制人盧志強(qiáng)的“慧眼”。

作為泛海背后的男人，鮮少在媒體上公開露面的盧志強(qiáng)雖然不善言辭，卻是個(gè)狠角色。其掌舵的“泛海系”，龐大且隱秘。

這些年，“泛海系”以中國泛海控股集團(tuán)為核心平臺(tái)，旗下核心上市公司有A股的泛海控股、民生控股，港股還有中泛控股和中國泛海金融兩家公司。生意涉足地產(chǎn)、能源、金融、科技投資等，泛海還參股了包括民生銀行、聯(lián)想、騰訊、阿里巴巴、國美電器、廣深鐵路、海通證券等在內(nèi)的接近40家上市公司。有業(yè)內(nèi)人戲稱，盧志強(qiáng)實(shí)際擁有一個(gè)比李嘉誠還龐大的商業(yè)體系。

鼎盛之時(shí)，一切似乎都在盧志強(qiáng)的掌控之中，他控制著大約2600億元的市值，享受著超越開發(fā)商身份的鎂光燈。而現(xiàn)在，這個(gè)在中國資本市場潛行的大鱷突然身陷泥淖，一場債務(wù)危機(jī)正在向泛海控股襲來。

泛海“行舟”陷泥淖

6月2日，泛海控股的董事會(huì)接到一份來自深圳證券交易所上市公司管理一部的問詢函。對方在泛海控股2020年年報(bào)的事后審查中發(fā)現(xiàn)了13個(gè)問題，要求其在7日之內(nèi)給出回復(fù)。

財(cái)報(bào)顯示，2020年泛海凈利潤虧損46.21億元，短期借款 182.65億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 292.57億元，其他流動(dòng)負(fù)債 3.65億元。而報(bào)告期內(nèi)，泛海的貨幣資金余額僅有 193.88億元，其中其他貨幣資金 47.48億元，存放在境外的款項(xiàng)為 17.23億元，受限制的貨幣資金合計(jì) 47.4億元。

虧損的同時(shí)債臺(tái)高筑，對于泛海控股而言，這是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

基于此，深交所認(rèn)為，泛海控股短期償債壓力較大，要求其說明貨幣資金及現(xiàn)金流狀況，以及是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，和改善資金狀況的措施。6月10日，泛海控股表示，正在加緊核查相關(guān)事項(xiàng)，向深交所申請延期回復(fù)。

即便深交所不發(fā)函，市場早已嗅到了泛海“錢緊”的氣息。

首先是泛海邁出了“賣賣賣”的步伐。6月3日，泛海控股宣布與美國黑石簽署最終協(xié)議，以13億美元的企業(yè)價(jià)值出售泛海控股旗下美國國際數(shù)據(jù)集團(tuán)IDG。后者于2017年3月被中國泛海控股集團(tuán)收購，是世界領(lǐng)先的市場研究、科技媒體、數(shù)據(jù)和營銷公司。彼時(shí)，一向低調(diào)的盧志強(qiáng)罕見為該收購事項(xiàng)站臺(tái)，并出任IDG董事長。然而不到四年時(shí)間，他就把這個(gè)“為集團(tuán)多元化布局提供助力”的資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣。

這已經(jīng)不是泛海第一次出售海外項(xiàng)目了。2020年初，泛海控股連發(fā)6條公告，表示將以12億美元（約合85億元人民幣）賣掉美國舊金山的相關(guān)境外資產(chǎn)，另外還宣布對旗下控股子公司民生證券擬增資擴(kuò)股，以非公開發(fā)行股份的方式募資不超25億元。

除了清理海外資產(chǎn)，泛海也在出售國內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目以期回籠資金。2019年初，泛海控股以 148.8億元的價(jià)格，把旗下最核心的地產(chǎn)資產(chǎn)北京泛海國際項(xiàng)目、上海董家渡項(xiàng)目的部分地塊，轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)中國。

今年1月，泛海控股轉(zhuǎn)讓其所持有的民生證券15.45億股股份，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為23.64億元；同月，以30.6億元拋售其核心的武漢CBD項(xiàng)目；3月份，泛海控股又以5.45億元轉(zhuǎn)讓武漢萬怡酒店抵債；5月份，北京市第二中級人民法院凍結(jié)了泛海控股股東持有的2.94億股，放在阿里巴巴司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上公開拍賣。

據(jù)AI財(cái)經(jīng)社不完全統(tǒng)計(jì)，最近兩年，泛海控股通過出售資產(chǎn)的方式累計(jì)套現(xiàn)超過230億元。

盡管泛海方面積極自救，但評級機(jī)構(gòu)并不買賬。東方金誠國際信用評估公司決定將泛海控股主體評級從AA- 下調(diào)至A，評級展望維持負(fù)面。聯(lián)合資信稱，泛海控股2021年將持續(xù)面臨集中兌付壓力，且資產(chǎn)流動(dòng)性減弱，出售資產(chǎn)籌措資金方案可行性降低，因此將泛海控股主體長期信用等級由AA下調(diào)至AA-。

有券商分析師告訴AI財(cái)經(jīng)社，通常債券評級在AA算是正常水平，下調(diào)到A，“估計(jì)也是要涼了。”

腹背受敵的泛海控股，其于2017年設(shè)立的“平安匯通泛海民生金融中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，受信用等級降低的影響，所涉及的24億貸款將提前到期。

數(shù)據(jù)顯示，2021年6月-8月，泛海控股到期及回售境內(nèi)債券本金余額37億元，債券集中兌付壓力較大。而其核心子公司武漢中央商務(wù)區(qū)公司因未清償山東高速融資租賃款20億元，名下兩個(gè)地塊被查封，持有的沈陽泛海建設(shè)100%股權(quán)被凍結(jié)。此外，前述提到的舊金山項(xiàng)目，因盡調(diào)難以正常開展而終止出售，同時(shí)又因幕墻施工工程款糾紛被分包商起訴。

泛海控股將經(jīng)營問題一方面歸因于新冠肺炎疫情，另一方面認(rèn)為受國內(nèi)“嚴(yán)監(jiān)管、強(qiáng)調(diào)控”政策影響，疊加融資難、融資貴等市場影響，公司2020年面臨的挑戰(zhàn)因素顯著增多，發(fā)展阻力持續(xù)加大。

泛海方面表示，將通過加快住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以加速資金回籠，加快境內(nèi)外資產(chǎn)處置，在上市公司和控股子公司等層面引入戰(zhàn)略投資者等，多渠道豐富公司資金來源，確保公司重點(diǎn)資金需求，緩解公司流動(dòng)性壓力。

（泛海控股與實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系圖）

“泰山”往事

在遇到資金問題前，泛海控股和它背后的掌舵人盧志強(qiáng)一度也是商界傳奇一般的存在。

在中國的富豪圈，有一個(gè)叫“泰山會(huì)”的神秘組織。它于1995年成立，至今年年初宣布解散前，外界知曉的成員只有16名，包括聯(lián)想柳傳志、四通段永基、萬通馮侖、復(fù)星郭廣昌、巨人史玉柱、百度李彥宏、步步高段永平，以及華誼兄弟王中軍等人。

實(shí)際上，盧志強(qiáng)才是這里的元老級人物，他憑借在政商兩界極廣的人脈圈，被媒體稱為當(dāng)代的“紅頂商人”。

圖 /視覺中國

1985年，時(shí)任山東省濰坊市技術(shù)開發(fā)中心辦公室副主任的盧志強(qiáng)，發(fā)現(xiàn)升遷無望，這個(gè)“好面子”山東男人選擇棄官下海。最早他在教育和培訓(xùn)行業(yè)賺得第一桶金。與大多數(shù)90年代下海的經(jīng)商者一樣，盧志強(qiáng)對政策走向極其敏銳，在看到國家啟動(dòng)住房改革的跡象后，他迅速調(diào)整業(yè)務(wù)方向，成立山東泛海集團(tuán)公司，成為第一批進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家。

后來他與柳傳志在“泰山會(huì)”結(jié)緣，雖然兩人相差八歲，但私交甚好。憑借泰山會(huì)的關(guān)系，盧志強(qiáng)與柳傳志等實(shí)業(yè)巨頭頻頻結(jié)盟，組建“民企兄弟連”，共同參與地方政府主導(dǎo)的大型投資項(xiàng)目。而泛海控股也是聯(lián)想控股的大股東之一。

柳傳志曾經(jīng)這么評價(jià)泰山會(huì)，“以聯(lián)誼為主”，會(huì)員們聚在一起打打球、喝喝茶，但在聯(lián)誼之余，會(huì)員成員間也會(huì)互幫互助。比如1997年時(shí)，史玉柱和他的巨人因?yàn)槊斑M(jìn)的開發(fā)策略，形成巨大的資金漏洞，正是在段永基的幫助下，史玉柱以“腦白金”成功復(fù)出。

同樣的情誼也在盧志強(qiáng)和柳傳志之間體現(xiàn)，2005年時(shí)，拿地策略太過激進(jìn)的泛海，一時(shí)間難以消化。后來是柳傳志出手相助，幫助盧志強(qiáng)度過了危機(jī)。

為了回報(bào)這位救自己于水火的兄長，盧志強(qiáng)幫助柳傳志完成了他一直以來的愿望，完成聯(lián)想控股的股改。2009年，盧志強(qiáng)以27.55億元接過聯(lián)想第一大股東中科院持有的29%的股份，成為聯(lián)想第三大股東。不過，盧志強(qiáng)最終得到的更多，受此消息影響，泛海旗下的泛海建設(shè)（泛海控股前身）股價(jià)漲停，市值直接飆升了30多億，盧志強(qiáng)可謂是名利雙收。

圖 /視覺中國

也正是在這一年，聯(lián)想創(chuàng)始人及董事長曾茂朝卸任，柳傳志正式成為聯(lián)想控股的董事長，獲得了這家企業(yè)的實(shí)控權(quán)。

除了力挺柳傳志，盧志強(qiáng)實(shí)際上還是王健林的貴人。

在萬達(dá)上市之前，盧志強(qiáng)就是萬達(dá)的股東。2014年，萬達(dá)在港敲鐘上市，盧志強(qiáng)甚至還出現(xiàn)在了現(xiàn)場。那是王健林第一次在公開場合感謝盧志強(qiáng)。

只是許多年后，讓盧志強(qiáng)未曾想到的是，他和王健林最終會(huì)由同一位后輩出手援助，那就是同樣與柳傳志相熟的孫宏斌。

2019年1月，泛海控股將所屬公司名下的北京泛海國際居住區(qū)1號(hào)地塊和上海董家渡項(xiàng)目出讓給融創(chuàng)，總對價(jià)為148.87億元，其中現(xiàn)金支付125.53億元，沖抵債務(wù)23.34億元。而在不到一年半之前，融創(chuàng)也曾救萬達(dá)于水火之中，以295億元接盤萬達(dá)13個(gè)文旅城。

在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不斷趨嚴(yán)與金融行業(yè)大力去杠桿的過去幾年間，泛海控股逐步出現(xiàn)資金乏力的癥狀。而將北京、上海兩個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊轉(zhuǎn)賣融創(chuàng)，雖然嘴上說著高溢價(jià)轉(zhuǎn)賣，但實(shí)際也是泛海債務(wù)壓力之下的無奈之舉。

金融帝國的形成

地產(chǎn)行業(yè)多出“賭徒”，賭的就是時(shí)勢。但盧志強(qiáng)的“內(nèi)地李嘉誠”的稱號(hào)，可不是賭來的，對于泛海這艘巨輪的走向，他早已有清晰的規(guī)劃。

雖然起家于房地產(chǎn)，但盧志強(qiáng)從2014年開始就推動(dòng)了泛海控股由地產(chǎn)向金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。也正是由此，盧志強(qiáng)開始了他龐大的金融帝國的構(gòu)建，并積攢下包括銀行、保險(xiǎn)、證券、基金、信托、期貨、典當(dāng)、擔(dān)保以及互聯(lián)網(wǎng)金融在內(nèi)的豪華金融牌照全家桶。

相比于地產(chǎn)這樣的實(shí)業(yè)，投入開發(fā)運(yùn)營需要一定周期，金融業(yè)玩的是杠桿，玩的好可以一本萬利。

一切還要起源于上世紀(jì) 90 年代末，民營資本在中國金融業(yè)看到了曙光，盧志強(qiáng)因?yàn)椤疤┥綍?huì)”和全國工商聯(lián)的雙重機(jī)緣，在1996年參與發(fā)起設(shè)立中國第一家民營股份制商業(yè)銀行中國民生銀行。2000年民生銀行上市，盧志強(qiáng)以中國泛海控股有限公司的名義參股，他個(gè)人則成為民生銀行的副董事長，也是第二大股東。

圖 /視覺中國

往后，凡是國內(nèi)帶有“民生”字號(hào)的金融機(jī)構(gòu)，或多或少都與盧志強(qiáng)有關(guān)。據(jù)一位銀行業(yè)人士回憶，當(dāng)年能進(jìn)到民生銀行工作是件“光耀門楣”的事，“不過現(xiàn)在民生已經(jīng)走向了暗處。”

據(jù)媒體報(bào)道，民生銀行自成立后，便成為盧志強(qiáng)的“取款機(jī)”，其通過在二級市場的精準(zhǔn)操作，頻頻套取巨額現(xiàn)金，“這些巨額資金又源源不斷地流向盧志強(qiáng)和其合伙人的生意。”

實(shí)際上，2018年底，民生銀行廈門分行還因向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等違規(guī)行為被罰90萬元。經(jīng)中國銀保監(jiān)會(huì)調(diào)查，該分行存在部分票據(jù)貼現(xiàn)資金回流，開票審核不嚴(yán)、貿(mào)易背景不真實(shí)，向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等違法違規(guī)事實(shí)。

一位接近民生銀行的市場分析師告訴AI財(cái)經(jīng)社，早期民生銀行的股東分紅很多，但是隨著風(fēng)險(xiǎn)暴露后，很多貸款收不回來，變成不良資產(chǎn)，拖累了公司運(yùn)營，“民生和中信一樣都被相關(guān)部門點(diǎn)過名，說他們房地產(chǎn)貸款放太多。早年間審核不嚴(yán)，一個(gè)項(xiàng)目貸款5-10年，出現(xiàn)問題后，錢收不回來就很影響利潤。”

不過，說到底民生銀行不是盧志強(qiáng)自家開的，如此違規(guī)操作不免遭到其他股東反對。

幾年前，民生銀行管理層大換血，泛海控股的股權(quán)占比最終降到了4.61%，只是公司的第四大股東。或許是難以了卻盧志強(qiáng)心中把控一枚重要金融棋子的愿望，在減持民生銀行之后，泛海控股繼續(xù)在金融領(lǐng)域攻城略地，先后成為海通證券、民生保險(xiǎn)、民生證券、民生信托的大股東。

甚至于有了地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基，金融帝國為資本運(yùn)作提供彈藥，泛海過去多年在資本市場也開始了廣泛投資與布局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，泛海控股或直接或間接投資持股的公司超過了45家，涉及行業(yè)包括生物醫(yī)療、化工、食品消費(fèi)等。

2019年時(shí)，泛海控股營收125.02億元，其中房地產(chǎn)銷售收入僅有22.09億元，同比下降48.89%。當(dāng)年度，民生證券、民生信托和亞太財(cái)險(xiǎn)三大金融業(yè)務(wù)營收占比已經(jīng)高達(dá)77.03%。

2020年1月，經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，泛海控股行業(yè)分類終于由房地產(chǎn)變更為金融業(yè)。

AI財(cái)經(jīng)社在年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，泛海控股目前只有7個(gè)項(xiàng)目，除武漢中央商務(wù)區(qū)、北京泛海國際居住區(qū)二期和沈陽泛海國際居住區(qū)三個(gè)是國內(nèi)資產(chǎn)外，剩余的土地均在美國，累計(jì)土地儲(chǔ)備只有310.34萬平方米，約是恒大土地儲(chǔ)備面積的1/94。

何以為繼？

住房改革、地產(chǎn)上升周期、證券市場改革，梳理過往歷史，不難發(fā)現(xiàn)，盧志強(qiáng)總是能夠精準(zhǔn)地踩中每一次改革紅利。

把握時(shí)代紅利，讓泛海在多個(gè)重要的歷史時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成重要的戰(zhàn)略卡位和布局，它的攤子鋪得越來越大，于是，人們開始好奇，龐大的“泛海帝國”資金從何而來？

作為上市公司，“泛海控股”無疑是最核心的融資平臺(tái)，定增、配股、發(fā)行企業(yè)債券都是泛海系資金的重要來源途徑。

圖 /視覺中國

與此同時(shí)，因?yàn)槭治盏禺a(chǎn)與金融兩張牌，這讓泛海同樣將關(guān)聯(lián)貸款玩得風(fēng)生水起。實(shí)際上，民生銀行上市后，泛海就從中獲得了大量關(guān)聯(lián)貸款。

與大玩資本游戲形成鮮明對比的是，曾經(jīng)作為泛海控股主業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在近幾年持續(xù)走低，這讓泛海控股先一步失去了造血能力，最終，還引發(fā)了監(jiān)管層的注意。

AI財(cái)經(jīng)社梳理財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2014年至2016年，泛海控股營業(yè)收入和凈利潤每年還能維持增長，但轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2017年。自那年開始，泛海控股營收和凈利潤接連下滑：2017年至2020年，公司的營收由168.76億元降至140.56億元，凈利潤也由正轉(zhuǎn)負(fù)。

一方面是2017年房地產(chǎn)市場迎來“政策大年”，進(jìn)入全面調(diào)控，另一方面，從泛海控股本身開發(fā)的項(xiàng)目看，幾乎都還在建中，且在國內(nèi)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)以寫字樓、公寓和商業(yè)為主，住宅比例較小。

一位地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，盧志強(qiáng)走到今天的局面是必然的，“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)都不景氣，都缺錢。”

只是反映到泛海控股身上，這種癥狀尤其明顯。過去五年間，泛海已經(jīng)沒有任何新增土地儲(chǔ)備。當(dāng)房地產(chǎn)無法提供更多的新鮮血液，泛海控股在金融領(lǐng)域也陷入虧損。

2020年，民生信托受托資產(chǎn)管理規(guī)模及其中的主動(dòng)管理規(guī)模均有所提升，但受疫情、監(jiān)管政策、風(fēng)險(xiǎn)減值計(jì)提等諸多因素影響，民生信托業(yè)績同比大幅下降，全年僅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22.43億元，凈利潤為-4.49億元。

這也瞬間拉高了泛海控股的控股股東泛海集團(tuán)的負(fù)債。截至2020年底，泛海集團(tuán)的負(fù)債合計(jì)高達(dá)2363.29億元。其中，流動(dòng)負(fù)債1846.87億元，再回過頭去翻看泛海國際的財(cái)務(wù)情況，貨幣資金僅有227.51億元。

泛海系的債務(wù)危機(jī)，正在危險(xiǎn)的邊緣試探。

有意思的是，泛海系間接持有螞蟻集團(tuán)6570萬股，按當(dāng)時(shí)的發(fā)行價(jià)計(jì)算，這筆持股市值也達(dá)到45.2億元。螞蟻上市的暫停，讓泛海痛失回報(bào)。當(dāng)然，這還算不上壓倒泛海的最后一根稻草。只是放在曾經(jīng)順風(fēng)順?biāo)谋R志強(qiáng)身上，時(shí)運(yùn)不濟(jì)的意味越來越濃厚。

如今，資本市場正在期待著盧志強(qiáng)拿出更好的解決方案，在變賣資產(chǎn)、出售地塊以及質(zhì)押股權(quán)之后，這位多年藏在“大佬背后的大佬”還能再造神話嗎？

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