科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來(lái)
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相比于新房，二手房交易存在的稅無(wú)論從種類還是稅額上均多了不少。很多朋友搞不清楚二手房到底要繳納些什么稅，每種稅如何計(jì)算，今天小編給大家普及一下這方面的知識(shí)，希望在大家購(gòu)買二手房時(shí)能夠用得上。稅費(fèi)由買家還是賣家出？二手房交易中主要涉及了三大稅
相比于新房，二手房交易存在的稅無(wú)論從種類還是稅額上均多了不少。很多朋友搞不清楚二手房到底要繳納些什么稅，每種稅如何計(jì)算，今天小編給大家普及一下這方面的知識(shí)，希望在大家購(gòu)買二手房時(shí)能夠用得上。
二手房交易中主要涉及了三大稅種，分別是增值稅、個(gè)人所得稅以及契稅（印花稅很少才幾元錢直接忽略）。其中，增值稅、個(gè)人所得稅按照法理來(lái)說(shuō)是由賣方（上家）繳納的，只有契稅由買方（下家）繳納。
不過(guò)，在很多地方的二手房交易中賣家講究的是到手價(jià)，會(huì)把實(shí)際繳納的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到買家身上。不過(guò)，即便是稅費(fèi)各付賣家依然可以轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)，比如通過(guò)提升房子的單價(jià)就行了。
因此，重點(diǎn)不是稅費(fèi)到底由誰(shuí)出，而是能不能省稅或者盡量少繳納一些稅款，這就考驗(yàn)大家的選房能力了。當(dāng)然，只有先了解政策才能確保不被中介忽悠買了高稅額的房子后自己還不清楚。
為什么先說(shuō)增值稅呢？因?yàn)樵鲋刀愂莾r(jià)外稅，在計(jì)算其它兩種稅額時(shí)需要將其從房產(chǎn)交易的價(jià)格里扣除。至于什么是價(jià)外稅涉及稅法理念，不是我們討論的重點(diǎn)，大家只要知道如何計(jì)算就可以了。
講二手房交易的稅收問(wèn)題就一定要和大家先講清楚地區(qū)問(wèn)題。由于我們國(guó)家最大的四個(gè)一線城市、也就是北上廣深經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先其它地區(qū)很多，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也是遙遙領(lǐng)先。
因此，對(duì)于這四個(gè)地區(qū)，國(guó)家出臺(tái)了比較特殊的稅收政策。沒(méi)錯(cuò)，就是針對(duì)你房?jī)r(jià)高、稅收政策更加苛刻。下面的文章里我會(huì)將北上廣深和其他地區(qū)分開講解。
其他地區(qū)對(duì)于購(gòu)房的分類只講首套房、二套房、二套及以上。而北上廣深除了根據(jù)套數(shù)分外還講究房子是普通住宅還是非普通住宅。
四個(gè)一線城市普住和非普住的劃分標(biāo)準(zhǔn)不同，但基本原則是總價(jià)高、面積大的基本都是非普住。畢竟買得起一線城市房子的人已經(jīng)是少數(shù)了，買得起大面積、高單價(jià)的更是少數(shù)，這樣的房子可能確實(shí)不是給普通人住的吧。
（1）其他地區(qū)二手房交易的增值稅政策
上家前次買入房子后持有滿兩年（以下簡(jiǎn)稱滿2年或者滿5年）再出售的話：不用繳納增值稅。
本次買賣不滿2年：按照合同價(jià)全額繳納增值稅及附加，計(jì)算公式=合同價(jià)/（1+5%）*5.3%
由于繳納了增值稅就要附帶繳納城建稅和教育附加，故稅率中會(huì)出現(xiàn)小數(shù)點(diǎn)且不同城市小數(shù)點(diǎn)不同，有的5.3%、有的5.6%，這里統(tǒng)一用5.3%，0.3%差距不大。
（2）北上廣深二手房交易增值稅政策
對(duì)于普通住宅，滿2年不用繳納增值稅；不滿2年按照合同價(jià)全款計(jì)算，公式=合同價(jià)/（1+5%）*5.3%。
對(duì)于非普通住宅，滿2年不用繳納增值稅按照上家本次賣出和上次買入的差價(jià)計(jì)算，公式=（合同價(jià)-上次買入價(jià)）/（1+5%）*5.3%；不滿2年按照合同價(jià)全款計(jì)算，公式=合同價(jià)/（1+5%）*5.3%。
（3）舉例說(shuō)明
以北上廣深（上海）政策給大家舉個(gè)例子。
小張和小明簽買賣二手房，小張是賣家、小明是買家，合同價(jià)為420萬(wàn)元。
A.這套房子是小張?jiān)谌昵百I入的，當(dāng)時(shí)花了260萬(wàn)元。
如果房子坐落于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)則為普通住宅，本次二手房交易免增值稅；
如果房子坐落于內(nèi)環(huán)外則為非普通住宅，本次交易繳納增值稅及附加=（420萬(wàn)-260萬(wàn)）/（1+5%）*5.3%=8.07萬(wàn)元。
B.這套房子是小張?jiān)谝荒臧肭百I入的。
不管普通住宅還是非普通住宅均要繳納增值稅及附加=420萬(wàn)/（1+5%）*5.3%=21.2萬(wàn)元。
（4）部分城市政策變化
大家可以看到，在上海交易不滿2年的二手房增值稅非常高，我這里用的還是總價(jià)420萬(wàn)元的房子，在上海屬于“便宜”貨。如果一套總價(jià)800萬(wàn)元的三居室二手房，最多要繳納增值稅及附加共計(jì)40.38萬(wàn)元。
與此同時(shí)，為了調(diào)控樓市，近期不少城市將增值稅里的滿2年政策做了調(diào)整，變成了滿5年。比如上海、深圳都是。那么在上述例子中，不管是哪種情形增值稅及附加都要按照全額繳納、也就是21.2萬(wàn)元
房產(chǎn)交易的個(gè)人所得稅和前階段網(wǎng)上熱議的個(gè)人所得稅匯算清繳不同。匯算清繳指的是個(gè)稅里的綜合所得，比如工資薪金、勞務(wù)報(bào)酬等收入，而房產(chǎn)交易的個(gè)稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不計(jì)入綜合所得內(nèi)，有一次計(jì)算一次。
（1）其他地區(qū)二手房交易個(gè)人所得稅政策
個(gè)稅的政策各地有差異，但基本上采取兩種方式計(jì)算。
一是按照兩次交易差價(jià)計(jì)算，公式=（本次交易合同價(jià)-上次交易價(jià)-本次繳納的增值稅）*20%=（兩次交易差額-本次增值稅）*20%
二是按照全額繳納，公式=（本次交易合同價(jià)-本次繳納的增值稅）*1%。
大部分地區(qū)可以自由選擇按照哪種方法計(jì)算，小部分地區(qū)只能按照第一種。
（2）北上廣深二手房交易個(gè)人所得稅政策
四大一線城市也有不同，我這里介紹上海的政策，上海是可以選擇全額或是差額繳納個(gè)稅的。
對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，差額繳稅公式=（本次交易合同價(jià)-上次交易價(jià)-本次繳納的增值稅）*20%=（兩次交易差額-本次增值稅）*20%；全額繳稅公式=（本次交易合同價(jià)-本次繳納的增值稅）*1%。
對(duì)于非普通住宅，差額公式相同；全額繳稅公式=（本次交易合同價(jià)-本次繳納的增值稅）*2%。沒(méi)錯(cuò)，稅率多了1%。
（3）免稅政策
二手房交易的免稅政策全國(guó)都是一樣的，就是大家常說(shuō)的“滿五唯一”。滿五年不再解釋了，看上面就知道，“唯一”是指賣家出售的是其名下唯一一套住房。這也是置換人員會(huì)選擇先賣房再買房的原因之一，為了滿足“唯一”條件省去個(gè)稅。
（4）舉例說(shuō)明
沿用上面的例子，以上海政策為例。小張和小明簽買賣二手房，小張是賣家、小明是買家，合同價(jià)為420萬(wàn)元。這套房子小張?jiān)诋?dāng)年買入時(shí)花了260萬(wàn)元。
A.房子為普通住宅、滿五年不用繳納增值稅（按照最新政策來(lái)）
差額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬(wàn)-260萬(wàn)-0）*20%=32萬(wàn)元；全額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬(wàn)-0）*1%=4.2萬(wàn)元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)4.2萬(wàn)元個(gè)稅。
B.房子為普通住宅、不滿五年要繳納增值稅21.2萬(wàn)元
差額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬(wàn)-260萬(wàn)-21.2）*20%=27.76萬(wàn)元；全額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬(wàn)-21.2）*1%=3.99萬(wàn)元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)3.99萬(wàn)元個(gè)稅。
C.房子為非普通住宅、滿五年要繳納增值稅8.07萬(wàn)元
差額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬(wàn)-260萬(wàn)-8.07）*20%=30.39萬(wàn)元；全額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬(wàn)-8.07）*2%=8.24萬(wàn)元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)8.24萬(wàn)元個(gè)稅。
D.房子為非普通住宅、不滿五年要繳納增值稅21.2萬(wàn)元
差額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬(wàn)-260萬(wàn)-21.2）*20%=27.76萬(wàn)元；全額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬(wàn)-21.2）*2%=7.98萬(wàn)元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)7.98萬(wàn)元個(gè)稅。
順便提一句，無(wú)論哪種情況，選擇全額繳納個(gè)稅均比差額繳納個(gè)稅劃算，這是因?yàn)榇蟛糠殖鞘械姆績(jī)r(jià)漲幅都很高。如果某地幾年內(nèi)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有上漲的話 則用差額計(jì)算更加劃算，甚至房?jī)r(jià)下跌時(shí)用差額計(jì)算不需要繳納個(gè)稅（因?yàn)闆](méi)有所得......）。
最后講講契稅，這是唯一一個(gè)完全不能減免的稅種。只要買賣的是二手房，不管房子在哪個(gè)地區(qū)、也不管房子是否滿二滿五全部要繳納，最多就是稅率高低問(wèn)題。
公式都是一樣的，即（合同價(jià)-增值稅）*契稅稅率，唯一不同的是契稅稅率
（1）其他地區(qū)二手房交易契稅政策
購(gòu)買首套住房且建筑面積為90平米以下的，契稅稅率為1%；90平米以上的契稅稅率為1.5%。
購(gòu)買二套房且面積為90平米以上的，契稅稅率為1%；90平方米以上的為2%。
購(gòu)買三套（部分地區(qū)不限購(gòu)）及以上的，契稅稅率為3%。
（2）北上廣深二手房交易契稅政策
購(gòu)買首套住房且建筑面積為90平米以下的，契稅稅率為1%；90平米以上的契稅稅率為1.5%。
購(gòu)買二套房及以上的，不論面積大小均為3%。
（3）舉例說(shuō)明
用上面的例子繼續(xù)討論。小張和小明簽買賣二手房，小張是賣家、小明是買家，合同價(jià)為420萬(wàn)元。這套房子小張?jiān)诋?dāng)年買入時(shí)花了260萬(wàn)元。
由于要考慮第幾套房、面積大小以及增值稅繳納諸多因素，故情形實(shí)在太多達(dá)到了12種。這里不一一計(jì)算了，給出繳納的契稅比較高的幾種情形。
A.購(gòu)買的是二套房、增值稅繳納8.07萬(wàn)元
契稅=（460萬(wàn)-8.07萬(wàn)）*3%=13.55萬(wàn)元
B.購(gòu)買的是二套房、增值稅繳納21.2萬(wàn)元
契稅=（460萬(wàn)-21.2萬(wàn)）*3%=13.16萬(wàn)元
上文給大家詳細(xì)介紹了二手房買賣中的主要稅種，寫得比較長(zhǎng)，感謝大家能看到這里。
以上面的例子來(lái)說(shuō)，考慮稅額最多的情況，即小明花了420萬(wàn)元買下二手房屬于二套房非普通住宅且兩次交易間隔期間未滿五年的情形。
需要繳納增值稅21.2萬(wàn)元、個(gè)人所得稅7.98萬(wàn)元、契稅13.16萬(wàn)元，一共42.34萬(wàn)元。在上海買一套二手房繳納的稅費(fèi)已經(jīng)能在三、四線城市買房了。這還是在買的房子總價(jià)只有420萬(wàn)元的情形下，如果買一套800萬(wàn)元的房子，繳稅最多情形下一共需要78.36萬(wàn)元。
有的朋友說(shuō)可以故意做低合同價(jià)避稅。適當(dāng)做低可以，但稅務(wù)局會(huì)根據(jù)周邊房子的成交價(jià)給出一個(gè)最低核定價(jià)。如果合同價(jià)高于核定價(jià)則按照合同價(jià)計(jì)算稅收、相反按照核定價(jià)計(jì)算。
因此，為了節(jié)省繳納的稅款，無(wú)論在哪里買房盡量找那些交易滿五年的房子吧。
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金楠一