縱觀韓國歷任當局，樓市政策頻繁變動，又過度依賴房地產稅這一手段，起不了揚湯止沸的效果。——小遙說商業1首爾房市你以為，就我們喜歡買房？我跟你說，隔壁韓國買起房來，瘋狂程度更是有過之而無不及！距離首都首爾半個多小時車程，只有7萬多人口的果川市

縱觀韓國歷任當局，樓市政策頻繁變動，又過度依賴房地產稅這一手段，起不了揚湯止沸的效果。——小遙說商業

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首爾房市

你以為，就我們喜歡買房？

我跟你說，隔壁韓國買起房來，瘋狂程度更是有過之而無不及！

距離首都首爾半個多小時車程，只有7萬多人口的果川市，預售的公寓樓盤，只有1000多套，卻吸引了47萬人搶購，平均中簽率470：1。

好的戶型呢，1800人搶一套房！

啥概念？韓國大約5200萬人口，也就是說差不多每十個人里頭，就有一個人去搶這公寓。

為什么會出現幾十萬人搶房？原因很簡單，樓市過熱！

不是說這個樓盤有多香，而是韓國歐巴桑擔心房價漲太快，再不買，恐怕以后更買不起。

有人會說了，既然這樣，那就調控唄。其實你能想到的措施，韓國政府都想到了，但是韓國房價卻陷入了“越調越漲”的魔咒。

就拿寄予厚望的房地產稅來說，他們1990年就推出了。

2

韓國陷阱

上世紀80年代，韓國經濟飛速發展。

尤其1988年漢城奧運會之后，大量外資涌入，韓國民族產業開始騰飛，晉升亞洲四小龍。

與此同時呢，韓國房地產業也迎來了春天，5%的人壟斷了62.5%的土地資源，地價一度暴漲。

韓國政府左手重點打擊囤地，右手出臺物業稅改革方案。

1990年，將土地和房屋物業分開征稅，改善土地供給。

但房價并沒有馬上被打下來，而是繼續維持了一段時間高速增長，直到1991年年中才慢慢穩定下來。

韓國樓市度過了幾年的溫和期，然而一場席卷亞洲的金融危機，改變了一切。

金大中政府為提振經濟業，央行開閘放水，而房地產行業一片哀鴻遍野，紛紛倒閉。

一邊是低利率，一邊是供給不足，首爾、京畿道和仁川首都圈的房價，以年均14%的價格上漲，隨后波及到全國。

而90年代初那場稅改，征收標準、計算方式等等存在局限，導致各地區稅收嚴重失衡，普通剛需稅負過重，有多套房產的反而更有利，加劇了社會貧富分化，階層割裂。

面對這種情況，2003年上臺的盧武鉉，振臂高呼，宣布改革。

3

房地產稅

2005年1月，推出了綜合房地產稅，重點針對囤房的富人們，對超過9億韓元（約489萬人民幣）的房產征稅。

不過呢，在實際執行中，只有區區4萬人交了稅。

為啥就這么點人？

一方面是起點設得比較高，滿足條件的人相對較少。

另一方面，上有政策，下有對策。不少富人把房產贈與給配偶或者子女，這樣就不用被征稅了。

為堵住漏洞，2005年12月底，韓國當局公布修正案，將起征點從9億韓元下調到6億韓元（約350萬人民幣），征稅對象也把個人改為家庭合計，采用累積進稅率，從1%到3%不等，稅額上限調到前一年的300%。

這輪修改后，韓國有將近2%的家庭成為納稅對象。

那被征稅的家庭，一年得多花多少錢呢？

假設房子價值6億韓元，乘以1%的稅率，得出600萬韓元，換算成人民幣為3.5萬，你要知道，這個價錢是在16年前。

在綜合房地產稅之外，盧武鉉政府還出臺了相關配套政策，來打擊投資性需求。

比如采用高額的房產轉讓稅：有兩套住宅的家庭，在買房2年內又賣的，要繳納50%的房產轉讓所得稅。如果有3套或3套以上，得繳60%。

那你說我等2年之后再賣，行不行？

對不起，你還要乖乖繳納6%到35%的轉讓稅。

你以為在這樣堪稱懲罰性征稅下，房價就被摁住了嗎？

并沒有！房價不但有降，反而漲更高了。

原來，那些有很多套房的富人，寧愿支付高額的房地產稅，也不愿意輕易賣房，他們把房子拿出來，將房地產稅轉嫁到租客身上。

市場上賣的房子少了，反而推動了房價上漲。

僅僅2005年到2006年，這一年時間，韓國平均房價就漲了13.8%，首爾地區呢？漲幅達到24%以上。

盧武鉉的一系列政策，不僅沒有取得預期，還加大了買房和養房者的負擔，不管是窮人還是富人都對政府怨聲載道。

對普通的年輕人來說，更是飽受高房價的摧殘。

按照韓國人均年收入2000萬韓元計算，要在首爾買一套6億韓元的公寓，他們要不吃不喝30年。

在一片聲討聲中，2007年打著“帶領韓國人走入第二套房時代”的李明博上臺。

為應對08年全球經濟危機，他主導了房地產稅的第二輪修改。

征稅對象又恢復為個人，單套住房起征點放寬到9億韓元，稅率下調到0.5%到2%不等，稅額上限改為前一年的150%。

到了樸槿惠時期，基本延續李明博的寬松政策基調。

在樸槿惠執政末期，全球經濟逐步復蘇，但之前經濟不好房子沒蓋夠，供應跟不上了，韓國房價又開始上漲。

4

失控

到了2017年5月文在寅上任時，首爾一套七八十平的公寓，平均價格就達到了6.07億韓元（約合354萬）。

文在寅之所以能贏得當時大選，因為他聲稱自己要成為“國民驕傲”，并承諾不管出現什么情況，一定會控制住房價。

為表決心，他甚至賣掉了自己的房子，租房住。

眼瞅著，還有半年就要結束他的任期。

然而，4年多時間過去了，首爾房價漲了近6成，公寓平均價格已經飆升到12.1億韓元（約合706萬）。

面對高企的房價，文在寅不是沒有努力。

他先后頒布了多達25項調控政策，什么限貸、新樓盤限價、增加土地供應，他統統都用過。

特別是從今年6月份開始，把綜合房產稅最高調到了6%，同時又把轉讓稅也一并調高，如果你買的是豪宅，最高要承擔65%到75%的稅率。

表面上來看，是富人交的稅越重了，窮人交的錢更少了。

但對普通剛需老百姓來說，并不是個好消息，因為炒房客早已盯上6億韓元以下的房子，而市面上對應的房源越來越少，進一步推動房價暴漲。

就在最近，文在寅總統在和民眾對話時說，“沒能控制房價，是我任期里最大的遺憾。”

明明人家很早就規劃了房地產稅，怎么房價還如脫韁的野馬，一路狂奔呢？

韓國房價陷入畸形，宏觀層面看，兩輪大漲主要在97年亞洲金融危機和08年全球金融危機之后。這個期間，各國都在放水印鈔票。

而去年開始的疫情，韓國更是直接將利率下調到了0.5%。微觀層面看，韓國老百姓也喜歡買房子，不太愛炒股，這錢自然就往房地產行業流了。

要知道，房地產在韓國家庭資產的比重超過了77%，遠遠高于美、日本等發達國家。

第二個原因呢，不像我們一二線城市那么多，大部分韓國年輕人都聚集在首爾或者首爾都市圈，一個首爾占了韓國人口的1/5，能在這兩個大城市買房的可想有多難。

還有就是，韓國財閥占據大量土地，哄抬房價在所難免。

而且在樓市開放過程中，韓國權貴尋租，貪腐事件一再發生。

比如，在蓋樓之前，一些地皮就被提前知道的公務員炒到離譜的價格。

縱觀韓國歷任當局，樓市政策頻繁變動，又過度依賴房地產稅這一手段，起不了揚湯止沸的效果。

當前韓國大選還剩下不到四個月，候選人們又都表示要對房價進行大刀闊斧改革。這似曾相識的一幕，韓國民眾還有信心嗎？