作者：公子不悔01深圳房價轉(zhuǎn)向之后，上海樓市也開始轉(zhuǎn)向了。深圳樓市的轉(zhuǎn)向，緣于2月份發(fā)布的二手房官方指導(dǎo)價，再加上此后上浮了房貸利率，又收緊了落戶門檻。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份環(huán)比下跌0.1%，6月份跌幅擴(kuò)大，環(huán)比下跌0.2%，7月份環(huán)比

作者：公子不悔

01

深圳房價轉(zhuǎn)向之后，上海樓市也開始轉(zhuǎn)向了。

深圳樓市的轉(zhuǎn)向，緣于2月份發(fā)布的二手房官方指導(dǎo)價，再加上此后上浮了房貸利率，又收緊了落戶門檻。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份環(huán)比下跌0.1%，6月份跌幅擴(kuò)大，環(huán)比下跌0.2%，7月份環(huán)比下跌0.4%。

另據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在其測算樣本中，有54%樣本房源價格下跌。也就是說，深圳有超一半的二手房在降價。

上海自7月份要求二手房價格需要核驗(yàn)才能掛牌之后，16個區(qū)已經(jīng)有11個區(qū)房價下跌了。

2021年7月上海各區(qū)二手房成交面積和均價及同環(huán)比

上圖是克而瑞公布的7月份上海16個區(qū)二手房成交情況。

可以看到，成交量方面，16個區(qū)有15個區(qū)環(huán)比下跌，環(huán)比上漲的只有楊浦區(qū)。同比也是15個區(qū)下跌，同比上漲的之后奉賢區(qū)。

均價方面，7月份16個區(qū)的成交均價，有7個環(huán)比下跌，9個環(huán)比上漲，整體來看，上海的房價貌似還在上漲。

別急，接著看另一組數(shù)據(jù)。

“價格核驗(yàn)”前各區(qū)成交均價與一個月后對比

上面是一張上海要求二手房必須價格核驗(yàn)后才能掛牌前后一個月的成交價格對比。

數(shù)據(jù)非常直觀，一目了然，16個區(qū)有11個區(qū)的成交價下跌，只有奉賢區(qū)、青浦區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、楊浦區(qū)、虹口區(qū)還在漲。

上海全市平均成交價從之前的41582元/平方米下跌至39631元/平方米，跌幅為4.7%。

02

上海房價下跌的最直接因素，便是二手房價格核驗(yàn)。

所謂二手房價格核驗(yàn)，就是業(yè)主想要掛牌二手房的時候，價格必須經(jīng)過上海官方核驗(yàn)，核驗(yàn)之后才能掛牌，沒有通過核驗(yàn)的不能掛牌。

這其實(shí)和深圳、寧波、成都等城市出臺的二手房官方指導(dǎo)價，有異曲同工之妙，它們的主要作用，是提高首付，給樓市降桿桿。

怎么說呢？

因?yàn)槎址抗俜街笇?dǎo)價發(fā)布后，很多業(yè)主還是會強(qiáng)行按照自己的掛牌價成交。我所在的深圳，很多中介朋友告訴我，很多業(yè)主并未按照二手房官方指導(dǎo)價進(jìn)行成交。

但是銀行給予貸款，只會按照指導(dǎo)價來。

舉個例子，假如深圳福田區(qū)的一套100平米的房子，之前的掛牌價是1500萬元，指導(dǎo)價發(fā)布后是1200萬元。

在二手房指導(dǎo)價發(fā)布之前，假如某位剛需購買了這套房子，首付是450萬，可以向銀行貸款1050萬。

二手房指導(dǎo)價發(fā)布之后，業(yè)主沒有按照1200萬的指導(dǎo)價賣，仍按照自己的掛牌價賣給了某位剛需。

但是銀行只認(rèn)1200萬的指導(dǎo)價，給予的70%貸款是以1200萬為基礎(chǔ)，也即銀行只會給這位剛需購房者840萬的貸款。實(shí)際成交價是1500萬，購房者只能貸款840萬，意味著他的首付款提升到了660萬。

660萬，較450萬一下增加了210萬，如此的降桿桿，讓很多人望而卻步，放棄了購房念頭。

上海的二手房官方核驗(yàn)，同樣是這個道理。上海的二手房申請房貸，是參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標(biāo)準(zhǔn)。

深圳早就執(zhí)行了三價合一。所以不存在什么三價就低。

上海的三價就低，在二手房官方核驗(yàn)的背景下，核驗(yàn)價格肯定是最低的。銀行給予貸款，基本都會以這個核驗(yàn)價為基礎(chǔ)。

根據(jù)上海中介介紹，上海之前賣500萬的房子，因?yàn)榉魁g比較老，核定下來價格只能貸300萬的6.5成，其余付現(xiàn)金，這就意味著500萬的房子只能貸195萬，需要付305萬現(xiàn)金。而原本是按500萬來算的，只要付175萬。

這就是二手房官方指導(dǎo)價和二手房官方核驗(yàn)的威力。在這個威力下，深圳房價轉(zhuǎn)向了，上海房價轉(zhuǎn)向了。

當(dāng)然，上海的轉(zhuǎn)向還有房貸利率上調(diào)、堵住轉(zhuǎn)贈房產(chǎn)漏洞之功。

5月份跟進(jìn)深圳出臺二手房官方指導(dǎo)價的寧波、成都，也量價齊跌了。

03

7月份以來，又有多個城市跟進(jìn)，發(fā)布了二手房官方指導(dǎo)價。

7月8日西安跟進(jìn)，7月25日紹興跟進(jìn)，7月26日無錫跟進(jìn)，8月2日東莞、金華跟進(jìn)，8月7日衢州跟進(jìn)，8月24日合肥、溫州跟進(jìn)。

有深圳、上海、寧波、成都為前車之鑒，這些跟進(jìn)的城市，接下來量價齊跌，基本是逃不掉的。

其中合肥早在4月份發(fā)布新政八條之后，樓市就已經(jīng)冷了。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月初發(fā)布新政之后，合肥的二手房與新房就量價齊跌，這種態(tài)勢一直延續(xù)到現(xiàn)在。

?如今合肥有要發(fā)布二手房官方指導(dǎo)價，并進(jìn)一步擴(kuò)大了二手房限購范圍，接下來合肥的樓市會變得更冷。

西安方面，根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，西安7月份的掛牌量下跌了12%。成交量也在減少。

價格方面，西安的二手房成交均價為15435元，環(huán)比下降0.17%，同比下降0.5%。

接下來，該輪到紹興、無錫、衢州、金華、溫州，這些江浙城市了！