等額本息提前還款虧死 房貸欠60萬(wàn)提前還20萬(wàn)

購(gòu)買一套100萬(wàn)的房子，首付30萬(wàn)，向銀行貸款70萬(wàn)，如果選擇30年按揭的話，僅房貸利息就需要75萬(wàn)左右。

一套100萬(wàn)的房子，如果選擇按揭買房的話，實(shí)際買房成本為175萬(wàn)左右，如果考慮后續(xù)的契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，一套一百萬(wàn)的房子，實(shí)際購(gòu)房成本可能要180萬(wàn)。

按揭買房本身就是一把“雙刃劍”，從買房的角度來(lái)說(shuō)，按揭買房是一種福利，讓買不起房子的人能夠盡早買房；不過(guò)從買房成本的角度來(lái)說(shuō)，按揭買房確實(shí)增大了購(gòu)房成本，讓購(gòu)房者白花不少錢。

因此筆者一直建議購(gòu)房者，如果有全款買房的能力，沒(méi)必要選擇按揭買房。

當(dāng)然可能會(huì)有專家建議：有錢也不要全款買房，能全款買一套房子，貸款買3套房子不香嗎？如果放在房?jī)r(jià)大漲的時(shí)代，這種選擇確實(shí)沒(méi)錯(cuò)；不過(guò)放在現(xiàn)在的樓市環(huán)境下，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)逐漸收窄，二手房的流動(dòng)性也大不如從前，這樣的選擇并不合適，沒(méi)必要冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)。樓市發(fā)展到現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，杠桿投資的時(shí)代已經(jīng)完全過(guò)去了。

全款買房確實(shí)可以給購(gòu)房者省下不少錢，不過(guò)看看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，又有多少人能夠全款買房呢？

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)：中國(guó)2019年房?jī)r(jià)收入比為9.2，房?jī)r(jià)收入比指的是該城市住房總價(jià)均價(jià)與家庭平均收入的比值。房?jī)r(jià)收入比9.2意味著一個(gè)家庭不吃不喝9年，才能買得起一套房子，當(dāng)然前提是家庭收入能夠達(dá)到家庭平均收入水平。

因此對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，全款買房根本不現(xiàn)實(shí)，大多數(shù)家庭還是會(huì)選擇按揭買房。不過(guò)很多選擇按揭買房的家庭也不想平白無(wú)故承受這么多銀行利息，事實(shí)上部分家庭選擇按揭買房只是暫時(shí)的選擇，等以后稍微有積蓄之后就可以提前還款。如果20年房貸已經(jīng)還了8年，想提前還清，真的劃算嗎？一位銀行經(jīng)理表示：太虧了！關(guān)于提前還款是否劃算的問(wèn)題，下面我們就結(jié)合具體案例來(lái)計(jì)算一下。

案例：小王100萬(wàn)購(gòu)房一套房子，買房的時(shí)候支付了30萬(wàn)首付，總共向銀行貸款70萬(wàn)，房貸利率為5.635%，基準(zhǔn)利率上浮15%，還款方式為20年等額本息。目前小王從2013年開(kāi)始還款，目前已經(jīng)還了8年，現(xiàn)在想一次性還清還劃算嗎？

先看一下月供和房貸利息情況：

月供為4868.74元，20年房貸總利息為46.84元，還款總額為116.84萬(wàn)元。

再看一下前8年的還貸款情況：

2013年到2020年這8年的利息一次為：38947.05元（2013），37820.67元（2014），36629.17元（2015）、35368.75元（2016），34035.46元（2017），32625.06元（2018），31133.09元（2019）,29554.85元（2020）。

8年總共還款46.74萬(wàn)元，其中房貸利息為27.61萬(wàn)元，本金只有19.13萬(wàn)元。剩下12年還需要還本金50.87萬(wàn)元，不過(guò)只需要利息19.23萬(wàn)元。

從以上數(shù)據(jù)可以判斷，前8年基本上沒(méi)有還多少本金，大部分都是在還利息，這就是等額本息還款的特點(diǎn)，前期利息的比例非常高，當(dāng)購(gòu)房者想提前還款的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)本金根本沒(méi)有少多少。如果選擇等額本息的還款方式，還款時(shí)間接近一半的時(shí)候，基本就不建議提前還款。

因此對(duì)于選擇等額本息還款的購(gòu)房者，如果還款時(shí)間已經(jīng)接近一半的時(shí)候，其實(shí)提前還款就已經(jīng)變得不劃算。一般情況下，購(gòu)房者如果選擇等額本息的還款方式的話，最好在前5年就把貸款結(jié)清，這樣就不用承受太大的利息虧損。

當(dāng)然如果購(gòu)房者有提前還款的打算，筆者可以給購(gòu)房者2個(gè)建議：

1、盡可能選擇等額本金還款方式，如果有提前還款能力的話，自然可以承受等額本金前期的還款壓力，而等額本金前期還本金比例相對(duì)比較高，比較適合提前還款。

2、盡可能提高首付比例，房貸利息多的根本原因就是本金比較多，如果貸款60萬(wàn)需要承受60萬(wàn)的利息，那么貸款20萬(wàn)就只需要承受20萬(wàn)的利息。雖然多數(shù)人都會(huì)選擇30%的首付比例，不過(guò)筆者建議那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)同時(shí)有提前還款打算的購(gòu)房者，盡可能去提高首付比例。

盡管按揭買房的房貸總利息非常高，但是客觀來(lái)說(shuō)，這是國(guó)家給很多人提供的一個(gè)福利，如果真的不能按揭買房，相信大多數(shù)家庭都不能擁有屬于自己的房子。而那些有能力全款買房或者提前還款的購(gòu)房者，也應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)選擇最適合自己的買房方式以及還貸款的方式，爭(zhēng)取不要再白白“送錢了”。

結(jié)語(yǔ)：

結(jié)合上文中的分析，如果還款時(shí)間已經(jīng)超過(guò)貸款年限一半的時(shí)候，基本上沒(méi)有提前還款的必要，最后一半時(shí)間產(chǎn)生的利息相比本金真的非常少，合理利用還款本金，基本上能獲得比房貸利息更高的收益。

不過(guò)不建議做高風(fēng)險(xiǎn)的投資，在背負(fù)銀行貸款的情況下做高風(fēng)險(xiǎn)投資，屬于是杠桿投資，普通人很難承受這樣的風(fēng)險(xiǎn)。利用這些本金做一些比較穩(wěn)妥的投資，也能獲得非常不錯(cuò)的收益，基本上可以覆蓋房貸利息。